商业地产“死亡”报告：诚基·泉城新时代的冬天

　　济南坏房子地理系列⑤——

　　商业地产的发展是一个城市经济繁荣的表现，是城市化进程的象征。2012年，可以说是济南商业地产发展的旺盛期。然而，翻开表面虚恍的繁荣，济南商业地产的惨淡经营可窥一斑。

　　近日，《齐鲁周刊》记者走访多处商业地产，希望能够寻找济南商业地产入冬的原因。诚基·泉城新时代的“入冬”境遇，无疑是值得深思的一个样板。

　　每天早上一睁眼，就赔掉200元钱

　　10月30日下午三点，天气晴，室外温度13℃，这是济南近期最冷的一日。“如果商业氛围能用温度计算，诚基·泉城新时代估计只能零下十度。”

　　说这话的是李庭如，在诚基·泉城新时代二楼经营一家药妆店，她是整个楼层仅存开业的五家商户之一，另外的商户包括两家家纺店，一间快餐店和一个摄影棚。快餐店门外特意设置的桌椅阳伞上落了厚厚一层灰尘，而影棚将一堆服装道具拿出来晾晒，风起时，婚纱的衣摆簌簌作响。

　　位于和平路47号的诚基·泉城新时代是山东诚基房地产开发有限公司开发的商业综合体项目，总面积约8万平方米，建设之初定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物、社交于一体的一站式体验型国际大型商业步行街，属泉城核心商圈，到泉城广场只需10分钟，到文化东路只要5分钟。

　　但优越的地段并没有为李庭如带来预期的收益。目前泉城新时代的商铺空闲率在90%以上，只有一层营业的商铺数量达到两位数以上，二楼只有五家营业，其余商铺均贴有“旺铺转让”等字样的宣传页。负一层的情况最令人无语，没有营业商户，一位用上网本看交谊舞视频的老大爷也感慨没有舞伴。离他不远，清洁工将拖布晾在儿童乐园里的滑梯上。再往里走，一排路灯幽幽发着光，冗长的通道便越发显得诡异。

　　“十天不开张很正常，客人非常少，我甚至想，干脆让莫言到这里来写小说算了，坐一下午也没人打扰。”2010年，李庭如成为泉城新时代最早的一批商户，无论是欧式商业建筑风格，高档的奢华装潢，还是别致的景观设计都让李庭如兴奋。李庭如告诉记者，当年月租四万，净赔进去。去年价格跌到一万，估计也赚不了。“刚营业时客流也不大，我开始绣十字绣，满以为绣好了最初的磨合期也就过去了，”李庭如指了指店铺内“财源广进”字样的十字绣，“十字绣早就绣好了，可人气没聚起来，现在我都懒得擦它。”

　　李庭如给记者算了笔账，电脑功率是500W，平均两小时一度电，空调每小时需要耗电3度，按照商业用电每度1元钱、每天营业10小时计算，每天就要消耗35度电，“算上房租一天的成本将近200元。“也就是说，现在每天睁开眼就赔掉了200元。”

　　据观察，在采访的一个小时内，商业街的客流量不超过十人。而营业商户稍多点的一楼也杂乱无章。每个店铺外都有大量货架，堆放着各种商品，其中童装最多，各种糖果色的衣裙悬挂在衣架上，店主并不招揽经过的路人，而是径自喝茶聊天，甚至有四个店主搬出桌椅打起了麻将。

　　当然，对于客流稀少，虽然大多数商户觉得忧愁，却也有人欢喜。在商业街最北面，几个年轻人开起一家录音棚，音乐放得震天响却没有人抗议，一个年轻人觉得没有邻居也很不错。而在东部二楼，一家培训学校正在授课，几个孩子在临摹字帖：“这里很幽静，适合孩子塌下心来学点东西。”一位老师说。

　　宁愿租不出去，也要拒绝肯德基

　　在泉城新时代招商之初，露天广场，带着花园般休闲的氛围：这种带有南方园林色彩的地方不知曾经打动了多少普通商户与文艺商户，但在冷淡的运营中商户们发现原来自己并不普通也并不文艺，而是那传说中的第三种商户。

　　营业商户的日子不好过有目共睹，我们看不到的是，每一扇关闭的大门后面都有一颗郁闷至极的业主的心。

　　按照招租电话，记者联系到了业主龚女士。龚女士告诉记者，当年泉城新时代标榜“拥有欧式独立的内室与外街铺面自然融合，自由的商业经济模式，罕有的七十年产权，采取全部销售的方式”，看中其黄金地段，龚女士投资了一间店铺，面积大概18平方米，除去65%的公摊，使用面积只有不到7平方米，龚女士全款买下，根据五米多的层高将商铺隔成两层，使用面积共15平，精装修，隔层楼梯，吊顶，地板，墙面都下了功夫。第一年，她以每月近5000元的价格租出去，全年收了6万租金。一年以后，泉城新时代的各项弊端暴露，客流量的减少使得来此做生意的人入不敷出，物业费、水电费、人力费，打开门就得赔钱。龚女士将月租降到3000元乃至1000元，但由于空置店铺太多，一直没有租房人。“已经不是房租的问题了。”龚女士无奈， “没人来光顾，再便宜铺子也没有人租。”

　　龚女士的出租信息在网上挂了半年无人问津，现在她决定换一换说辞，将自己商铺的情况介绍清楚，“适合小额投资，刚创业人士。尤其是在济南无固定居住场所。可在一楼经营，二楼居住，方便实用。也可作为上下两层住宅租赁。一楼客厅，二楼卧室，可提供简单家具。24小时保安巡逻，交通便利，购物方便。”最后龚女士想了想，补充了一句“也适合毕业学生集体分租”：“不管什么形式，先租出去就好。”

　　在一份济南商业地产发展趋势报告中，诚基·泉城新时代被作为典型案例进行了分析，报告称泉城新时代于2010年对外招商，由于第一年的招商租金过高，致使很多商铺无人租赁，从某种程度上讲为以后的没落埋下了伏笔，而由于店铺过少，产品的单一，前期慕名而来的顾客逐渐流失，客流量的减少导致许多商家集体撤离，于是就陷入这样一种恶性循环——客户嫌商家少不愿前来光顾，商家嫌客流量太低不愿入驻。

　　实际上，据了解，“曾经有肯德基想要入驻，被我们房东高价给吓走了。”

　　大商户由于拥有稳定和忠实的客户群体，在促进周围商业活动的发展以及拉动客流量方面均起到很大的作用，按理说都求之不得，然而按照当下的房租，率先引进大商户的业主在利益上必然受损，造成前人种树后人乘凉的局面。这也是为什么那位业主不愿意将商铺租给肯德基的原因，“不是不愿意亏损，是不愿意拿自己的亏损让别人赚钱。” 可见业主利益与商场利益的冲突是一个难以调和的矛盾。

　　而当初开发商将8万平方米的商场分割成大大小小十几平米到几十平米不等的小商铺，造成的后果就是销售速度提升，但大商户难以落脚，成为提升商场档次的制约性因素之一。

　　业主王先生告诉记者，由于诚基·泉城新时代将部分商铺的招商活动外包给其他的公司进行，从根本上无法保证招商的质量，同时也给后期管理带来难度，加之业主拥有自主出租的权力，便造成了“谁给钱多就租给谁”的现象。因此造成了商户同质化现象严重、服务质量参差不齐，从而影响到整个商场的形象。

　　开发与招商的尴尬现实

　　在泉城新时代商业步行街一期的西侧，其二期工程正在建设中。建筑主体已初具规模，在工程围墙上，粉刷着“郊区住宅买一套城中心商铺”等宣传字样。和平路上每日车水马龙，几乎所有人对于诚基特有的黄色玻璃印象深刻。

　　在泉城新时代售楼中心，记者了解到，一期的商铺都已经卖完了，在建的二期工程和一期一样，意在打造集购物、餐饮、娱乐、商务于一体的综合性商业圈。

　　销售人员表示，这个楼盘的商铺价格从2万到8万不等，面积多在20平方米，将于年底交房，目前沿和平路一线的商铺已经基本销售一空，小区内的沿街商铺还有少量剩余，可以租用。他表示，“二期将采用和一期不同的经营方式，小区内的沿街商铺将由运营商整租6年，然后再转租给各个商铺租户，以便于统一管理和进行营销策划。”

　　说起对二期商铺经营状况的担忧，该工作人员介绍，“同样的错误我们不能犯两次。”为了避免出现像一期商业街那样的局面，开发商招聘了另外的专门负责招商运营的经营团队，商业街建成后的宣传和经营策划都由专业团队来负责。

　　那么商铺购买或者租用之后，开发商能否给予一些经营上的保障?对此，这位工作人员说，“我们只管建房子，房子交给业主，我们就不管了。”该工作人员说，后期由专门的运营团队来管理，不过运营团队是外聘的，与开发商没有关系。

　　而对于买了该楼盘商铺的业主如何防范将来遇到的经营风险，这位工作人员表示，“投资有风险、入市须谨慎，只要是想投资做生意都会有赔有赚。”

　　实际上，目前一期的实际管理工作主要由诚基·泉城新时代的招商部负责。在诚基·泉城新时代招商部的办公室，相关负责人告诉记者，本来招商部门只负责招商，现在是暂时代为管理商业街，开发商和招商部并不是一家。“我们现在免费在帮业主出租，不收取任何费用。”刘先生表示，由于商铺都卖出去了，管理起来难度很大，租户不交物业费、买商铺的业主也不愿意配合他们的管理。“为什么我们要求用统一的出租价格，可是业主们都不同意呢?”他表示很无奈，租商铺的商户都不交物业费，“每个月4万块钱的保洁费都是我们在出，商户没有出一分钱。”然而之前，记者在采访业主时，李庭如表示还在营业的商户都在按时交物业费，“不交物业费，就给停水停电。”