李铁岗：先有像样的城，才有像样的商业地产

　　往日熙熙攘攘的泉城路盛景不再，新建的城市综合体人气不高：济南的商业地产还未怒放已现颓势。在山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗看来，只有在一个定位准确、发展态势良好、商业氛围浓厚的城市里，商业地产才能够发展得开。

　　地产商对济南商业估计过高

　　《齐鲁周刊》：您认为目前济南有没有比较成功的商业地产?

　　李铁岗：所谓商业地产，商业比地产更重要。恒隆、万达等综合体建成时大家热情很高，现在蜜月期过去，似乎也不像人们想得那样火。

　　论地段和规模，这两者都是不可小觑的，但它们甚至不如大润发和沃尔玛的人气重。所以说，商业地产成功与否取决于商业模式，地产建好了摆在那里，后期经营才能让这些项目发挥作用。项目不够火，首先可能是地产商对济南本地的调研不够，其次对济南商业发展的估计过高，缺乏当地特色。

　　《齐鲁周刊》：目前在泉城路大观园一线，在建和已建成的综合体有世茂、恒隆、绿地和万达。济南的消费水平是否负担得起这样密集的综合体?

　　李铁岗：济南的城市综合体正处于一种独立竞争的状态。这些综合体更像是一个个楼盘，雷同、单一，多样性不够。一个成熟的商圈固然少不了重要的节点，但是其性用品 两性健康间应该有对接的商业街或其他商业形态，将这些重要节点连接起来，才能形成一个集聚商圈。而这些重要的商点应该是差异互补的。有高档服装的销售，也应该有餐饮娱乐的聚集。

　　目前看来，济南只具备商圈雏形，已经有了重要节点，还需要其他配套规划来完善。这需要政府把工作做好。

　　“推倒重建”是聪明人想出来的笨办法

　　《齐鲁周刊》：济南市计划将建起16座城市综合体。您怎样看?

　　李铁岗：我们不必计较数量的多寡，而是要计较怎样将单个综合体的功用发挥到最大，怎样将十数个综合体的合力发挥到最大。

　　目前济南对于商业地产的规划大多是推倒重建模式，我总觉得这是聪明人想出来的笨办法。十年前泉城路被拆除并重新规划建设，直到现在都无法再现往日泉城路的繁华。山师东路也重建，把以往的人气都重建没了。相反，洪楼片区一直发展得比较快。为什么?

　　商业系统是经济自然发展形成的，多余重复的商业业态会调整乃至消失，而缺少的则增加补充，慢慢才有了相对合理的商圈结构。比如现在的红楼片区，多年来根据人们需求慢慢形成一性用品 两性健康套商业生态。而人为设计一套商业系统，在理论逻辑里这是可行的，但实际上却远不如自然形成的更完备。

　　《齐鲁周刊》：那您觉得济南的商业地产应该如何规划?

　　李铁岗：目前大家讲商业地产，第一反应是买卖东西。人们对商业的理解太狭隘，商品销售是最低端的商业地产发展阶段，我们应该尽量跳过这一阶段，即便不能跳过也不要大力发展，而是往性用品 两性健康新经济发展所必须的要素、元素，比如知识、信息、软件、文化及金融等方面来发展。比如，山大路一向以软件数码产品销售著称，目前建起华强广场，号称是高科技市场。在我看来，华强更多的是高科技产品交易市场，研发和人力资源管理等高科技市场应该具备的方面全部存在;更遑论方案、创意等新型商业产品。

　　黄国雄：商业地产开发商缺乏商业知识

　　如果将城市比作一个棋盘，城市综合体就是棋眼。从2010年开始，中国出现了“综合体热”，越来越多的知名房地产开发公司涉足商业地产领域。结果却是，除万达广场、金源M等显示出了其规模和威力，多数城市还没有成功的城市综合体。

　　在黄国雄看来，真正意义上的城市综合体是城市商业的组合体，应根据不同城市的特点、所处的区段的差异来构建不同功能的商业组合体，可以包括写字楼、公寓、酒店、购物中心等。这个组合体是根据城市的特点以及性用品 两性健康实际的需要来构建的，可大可小，没有某个特定的模式，应根据不同的城市来研究其规模和业态，不可能搞一个固定的模式，不同城市的商业组合体应该根据当地市场需要来研究它的组合以及功能。例如金源M在北京很成功，但是放到其他城市未必能成功。

　　黄国雄认为目前中国的商业地产存在许多问题，由于限购令等各种因素，普通住宅开发商转向商业地产开发;零售业向上延伸开发商业地产;甚至外资也通过各种形式来控制商业地产。

　　“现在看来，很多房地产商为了求出路而转向商业地产，但对商业知识却很缺乏。事实上，不同的商业结构有着不同的要求，包括通道、层高、承载能力、进出交通调节等，开发商也必须懂得商业和市场，并且要研究不同业态性用品 两性健康的特点和相互之间的关系。这些问题很细节也很专业。”黄国雄认为目前商业地产开发商并没有研究和考虑未来的经营问题：“开发了、租售了，有人买下来经营了，但是能不能经营下去，有没有市场，赚不赚钱，却不在考虑范围内。”