济南商业地产“红与黑”

　　十年前，人们在问：什么是商业地产?五年前，人们在问：谁在做商业地产?如今，人们在问：谁还没有做商业地产?

　　在楼市调控政策的作用下，商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，投资呈几何式增长。尽管呈现全面升级的态势，但也有不少业内人士认为，商业地产表面繁荣的背后，正面临培育期长、同质化严重、融资渠道单一等问题，已然进入发展瓶颈。

　　遍地是商铺

　　济南自古商贾云集，有着“百年商铺”历史印记。如今，随着城市经济的不断发展，济南商业大都市的地位重新得到确立，商业地产开发也随之展现出巨大的发展空间和市场需求，各大开发商正把握这一重大历史机遇，大力开拓市场，一时间，商业地产正在成为济南地产的又一主角。

　　有人说，2013年是济南商业地产发展的旺盛期，城市综合体项目、商业广场等犹如雨后春笋一般大量涌现。世茂国际广场，集写字楼、公寓、商业于一体，将自身优质业态、商业体系与区域商业实现高度融合;绿地普利中心项目将打造60层、300米高的“济南第一高楼”;银座中心按照国际先进理念进行设计;中建文化广场、鲁商国奥城、保利中心等项目也在火热销售……

　　遍地是商铺，那么一座城市到底拥有多少商业地产才算合适?没有确切的数据能说明这一点，但我们所看到的是自2011年以来，商业地产呈现出一个井喷式的发展样态。

　　中国社会科学院去年发布的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于纯住宅项目。其中，办公楼新开工面积增长46.20%，商业营业用房销售额增长23.7%。

　　全联商业与城市开发专业委员会筹备组副主任张志刚表示：“大陆县级以上城市的商业综合体已经在做和不得不做的就接近6000个，其中2015年要求完工的就有3000个左右。”

　　全联商业与城市开发专业委员会筹备组主任高东旭告诉记者，自2010年实施全面限购以来，住宅市场出现了大范围的成交冻结，商业地产自然就成了开发商们的投资避风港。

　　“除限购外，近年来综合性开发成为城市建设主流，住宅项目搭配了越来越多的商业功能设施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建设标准更点燃了开发商们‘制造’商业地产的激情，并最终导致了市场的消化不良。”高东旭表示，“一个小县城都要建三四个商业综合体，这不是繁荣，纯粹是乱象。”

　　“养商期”，“养伤期”?

　　近几年，大的商业地产企业如万达、恒隆、银座的扩张，带动了济南的商业地产。从目前济南的商业项目来看，银座商城、贵和商厦等风生水起，租金、人气一直火爆，但是像泺口商圈的缤纷五洲，泉城路商圈的圣凯摩登城以及由苹果城转身的优品汇奥特莱斯至今不算景气。

　　业内人士分析认为，从城市规律、经济实力、人口规模、发展阶段等各方因素来看，商业地产的开发建设进入了一个新的阶段，但是，在表面的繁荣背后，其面临的问题也不断显现，培育期长、同质化严重、人才桎梏等，种种迹象表明，商业地产已然进入了发展瓶颈。

　　一般的商业从最初的运营到业态基本定型需要三到五年的时间，这期间业态是不断的调整期。需要产权的统一，没有单一的产权很难实现整体的运营。而目前开发商由于资金的需要，多数是分割出售，在规划设计阶段主要考虑出售的难易，而没有完全按照商业的规律去规划，且售后没有统一的运营组织，容易导致经营惨淡。业内人士表示，市场上的项目出现经营惨淡的现象多是源于开发商对“养商期”不能正确理解和面对。

　　除此之外，商业地产开发的井喷趋势也带来了人才的巨大缺口。业内人士认为，商业地产开发比住宅更复杂，涉及定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。但在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。

　　“大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡，从‘养商期’直接进入了‘养伤期’。另外，现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。”一位商业地产业内人士告诉记者。

　　显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，也成为制约其发展的关键所在。

　　只有商业成功了，盖的楼才有价值

　　“房地产企业在快速的扩张之中，手中积累的商业地产项目规模也在逐渐增长，加之受到开发时限的政策要求，房地产企业不得不在既无充分准备和基础，又不具备相应能力的情况下，仓促、被动地进入到跨越巨大、文化底蕴深厚的商业地产领域。”高旭东说，“各方面的工作没有接上，导致如今房地产企业普遍存在‘谈商色变’的‘恐商’心理。”

　　“商业地产的开发商是非理性的，而商业是理性的。”华鸿集团副总裁胡乃璞告诉记者，“商业的前期定位、调查、规划、招商和运营都曾经是由商业公司一路走出来的。而过去的10年，中国商业地产在发展过程中，被市场上各类策划公司、招商公司和运营公司一步步分段式操作，把整个商业的运作程序给打碎了，导致这中间出现了很多信息断裂。”

　　“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产又懂商业的凤毛麟角。”周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相去甚远，以致形成大量无效供给。

　　“我国商业地产正处于行业发展初期阶段，处境十分尴尬：善于开发的地产界短于商业经营，长于经营的商界却止步于开发。同为传统领域的两大行业偏偏又有着顽固的行规惯性。” 高东旭表示，商业街还会死掉一批。

　　“当非理性和理性凑在一起，肯定会产生巨大的矛盾，而最后赚钱的往往是那些策划公司，倒霉的是开发商和商户。”胡乃璞说。

　　“不要人为地制造商圈。”在胡乃璞看来，一个商圈的最终成功需要历史和文化的多年积淀和后期不断进行的创新来造就。

　　在这一点上，豪华庞大的商业地产遭遇冷落，而定位并不高端的济南“老东门“商铺却受到热捧，或许能够解释一个项目与一个商圈的微妙关系。

　　“还是要先研究商业。商业成功了，才能确保盖的楼有价值。”胡乃璞说，“盖完楼再想商业价值，这就晚了。”

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　　MISTRA名图全球首发

　　新十年北京现代强势登陆上海滩

　　本刊讯 2013年4月21日，备受关注的第十五届上海国际汽车工业展览会在上海新国际博览中心举行。今年正式踏入新十年的北京现代，此次联手现代汽车，携旗下全线阵容参展，以开启新十年的全新产品、全新形象强势登陆上海车展。

　　全线产品纷呈亮相

　　W4号展馆，面积达2500平米的北京现代汽车展区分设新车展区、量产车展区、概念及环保车展区以及技术展区等多款重磅车型的集中参展。

　　一直备受关注的全新车型成为北京现代展台上最大的亮点之一。刚刚上市的2013款第八代索纳塔和新途胜也隆重登场，此外，全新胜达、朗动、ix35、瑞纳以及进口现代代号为NC的新车、雅科仕加长版、劳恩斯、劳恩斯酷派、飞思等也悉数亮相。

　　技术展区内，北京现代展出了其广泛应用的六速手自一体变速箱以及现代汽车1.6T和2.0T两款进口发动机。

　　MISTRA名图全球首发

　　北京现代将于今年年底上市的新车终于揭开了神秘的面纱，这款介于第八代索纳塔和朗动之间的产品，英文名称为MISTRA，中文名敲定为“名图”。MISTRA名图以“一款配置丰富，空间宽敞的家用轿车”为开发理念，竞品定为速腾、英朗GT等，拥有同级别车中史无前例的2770mm轴距，大气稳重、张力十足的外观，以及丰富的高科技和人性化配置。

　　2013款第八代索纳塔上市 再战中高级车市场

　　4月12日上市的2013款第八代索纳塔，因其全新升级的外观和配置，同样吸引了观众的极大兴趣。2013款车型进行了全面的“价值升级”，根据市场需求对主要车型配置进行了调整，同时新增了两款2.4L周年纪念版车型。2013款第八代索纳塔新增的两款中低配2.4L车型，使2013款第八代索纳塔的2.4L车型达到四款，产品组合更为完善，也为消费者提供了更大选择空间。

　　多款车型升级 北京现代全面发力

　　北京现代新一代旗舰车型全新胜达依然是展台上最吸引目光的车型之一。同台展出的新途胜、悦动、瑞纳，也均为原有车型的升级版本或纪念版。新途胜对外观和配置进行了多达18项的升级;功勋级中级车悦动通过多处“百万辆”的标志化LOGO设计，代表着口碑的勋章，非常吸引前来观展的消费者;此外，2012年表现抢眼，数度登上小型车销量冠军的瑞纳，也展出了一款新增自动挡车型。

　　北京现代技术展区同样引人注目。展出了在北京现代六速手自一体变速箱和现代汽车1.6T、2.0T两款进口发动机。

　　启新十年 创新跨越 北京现代开启“品牌元年”

　　2013年，是北京现代新十年的开局之年，也是北京现代的“品牌元年”。随着全新胜达的热销和2013款第八代索纳塔的上市，D+S比例将进一步提升，北京现代也正式进入到“品牌驱动”新的发展阶段。全新的产品、全新的品牌和全新的服务下，北京现代的新征程之路，充满希望。 (杜欣)

　　少年强则中国强，君乐宝希望之星工业旅游主题季启动

　　本刊讯 近日，君乐宝乳业“希望之星”工业旅游主题季活动正式启动。2013年两会。承载亿万人民的梦想和重托，将“中国梦”的伟大构想化为美好现实。“少年智则中国智，少年强则中国强”。每个孩子都会有自己的梦想，每个孩子的梦想又都是与“中国梦”息息相关的。为有效提升小学生群体健康与营养的生活认知水平，保障每个“希望之星”都能安全与快乐地学习成长，君乐宝特别为孩子们敞开酸奶世界的大门，并希冀每个怀揣着梦想的“希望之星”都能领略到酸奶的文化内涵，认识到健康的生活方式，以及感受到君乐宝企业的真诚与温暖。君乐宝乳业更希望藉此工业旅游活动陪伴着孩子更好更健康地快乐成长，从而共同去推动中国梦想的腾飞。君乐宝乳业进行“希望之星”工业旅游主题季活动同时，还将继续积极地加强公益事业的投入，用企业至诚、至善、至爱之心去守护每一位怀揣梦想的“希望之星”，愿与他们一道去迎接更加美好的明天。 (马小愚)