济南商业地产的“盛世危局”

　　从2010年万达广场开业到2011年恒隆广场强势入驻济南，济南商业地产在短短两年时间里经历了一场跨越式发展，鲁商广场、红尚坊、齐源大厦、泰府广场等地标性商业地产项目陆续入市，它们在成为济南商业地产新生力量的同时也为济南的城市发展拓宽了道路。

　　在住宅市场萧条的大背景下，商业地产无疑成了诸多房产商和投资者眼中的香饽饽。据悉，济南2012年写字楼潜在供应总量约为33.26万平米，同2011年的19.12万平方米相比增加了约7www.hg0088.com0%。大部分业内人士表示“未来几年，商业地产无论是企业还是个人投资，都是很好的机会。”

　　但与这种美好愿景相悖的是惨淡的成交量，数据显示，济南1月份写字楼成交惨淡，仅为0.04万平方米，2月份济南商业地产底商和纯商业均无新增房源上市，成交量已跌至2011年以来的最低值。济南商业地产在经历了一场大干快上的“盛世”之后，面对的却是无人问津的“危局”。

　　8个月赔了12万

　　“投资12万，经营了8个月，还剩9000元”，5月3日，陈敏回顾了2011年的惨淡经营，喑哑的嗓子和血红的眼睛显示出内心经历着煎熬，“血本无归啊”。

　　陈敏是历山路上一个新建住宅项目的底商经营业户，2011年4月份，这个项目对外招商，陈敏认为项目所在位置商业比较成熟，而且分析认为，周边的学校、写字楼和项目本身的数百户居民足够支撑底商的运营。陈敏想尽办法，从别人手里转来了一个铺面，把全部的家当12万投了进去，开了一个快餐店。

　　最初，陈敏对这个项目信心十足，为了经营好店铺，他特意去了加盟店的总部，接受了一个多星期的培训，花数万元买下食品配方。在陈敏的计划中，他要以这个底商项目为创业起点，在济南餐饮行业闯出一番天地。

　　“最初一段时间还可以”，陈敏说，“每天的流水接近2000元，略有盈利”。但中秋节之后到春节前形势突变，“整个上下三层的商业部分突然没了人气，商www.hg0088.com铺除了营业员就再也没了别人”，陈敏的铺面也每况愈下，每日流水很快就落到1000元以下，“加上员工工资、水电费等成本，每天要净赔三四百元，就是在硬撑”。

　　更大的悲剧还在后面，2012年春节前，因为商业部分经营不善，开发商准备重新规划项目，陈敏所在的餐饮部分被停业准备重新装修，而陈敏的快餐店从那之后就停业至今。

　　“前后总投入12万，到年底盘点后只剩了9000元，其中还包括几个员工的工资”，陈敏揪着头发，连声叹气。

　　项目整改是公司层面的决定，开发商的一位负责人称，整改的原因是，“商业部分运营不善”，“大部分承租业户在去年8个月的时间里不仅没有赚到钱，还赔了不少”。这位负责人坦言，商业项目部分运营后，与最初设想有很大差距，“无论怎么做，人气都不旺”。

　　虽然停业至今已有近3个月的时间，但公司多次开会研究，对整改后的商业运行模式还没有最后确定，该负责人称，“做批发、做零售或是其他形式，公司目前意见还不统一”。对陈敏来说，这意味着他的快餐店什么时候恢www.hg0088.com复开张、能否开张还存在变数。

　　底商项目经营惨淡并非个例，和平路上另一个住宅项目的商业配套，从开业直到目前，因为人气不旺，众多临街的业主，在马路边摆起了路边摊。采访中，二楼还在坚持的一些业户时常抱怨，有的时候一整天都没有一个顾客上门。

　　商业地产“一哄而上”， 升值获利难以为继

　　“2011年，中国的房地产出现两个‘上’，保障房大干快上，商业地产一哄而上。”这是中国房地产研究会副会长顾云昌在一论坛上发表的观点。据国家统计局公布的数据，2011年楼市，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，商业地产部分的办公楼、商业营业用房的表现异常强势。而从销售面积来看，2011www.hg0088.com年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。

　　这种现象也同样发生在济南。山东中原地产的数据表明，2011年济南楼市中，商业产品新增供应量为14.34万平方米，成交总量为14.03万平方米，底商销售均价为21940元/平方米，成交面积和成交价格涨幅远高于住宅。

　　而在今年，商业地产在济南依旧有巨大的市场供应。山东中原地产的投资顾问总监薄夫利统计后称，2012年，集中连片的商业地产项目包括西客站片区写字楼项目、鲁商国奥城、绿地普利中心等潜在供应总量约为33.26万平米，同2011年的19.12万平方米相比增加了约70%。薄夫利因此称，今年济南商业地产市场供应量大，依然是市场主角，而其中住宅项目的底www.hg0088.com商供应比例也将有不小幅度的提升。

　　但进入2012年后，商业地产的成交出现了大幅回落。统计数据显示，1月份，济南写字楼市场出现量价齐跌，预售量与新增供应量均为零。2月份的统计数据同样也不乐观，世联怡高2月份的统计月报中描述，2月济南楼市中商业市场持续1月份的低迷，底商和纯商业均无新增房源上市，成交量已跌至2011年以来的最低值，底商市场价格四个月来保持不变，底商市场成交在低位徘徊。

　　对于这种市场状况，世联怡高的市场实调人员称，这是因为“开发商的主要精力都放在了住宅的优惠促销上”。

　　作为较为成熟的项目，济南西部的阳光100小区入住率已经超过90%，商业部分的负责人陶晓智称，一、二期的商铺全部成交，但三期和后续的商铺还有不少待售的房源。

　　在小区内一家规模较大的二手房中介，一位朱姓经纪人称，目前店铺转让仅有一套，66个平米报价120万。但在此后的电话联系中，房东称店铺已经出租，暂时不想转让。而在这个小区前期交付的区域内，几乎每个商铺都在正常经营，一家超市的店主称，经营状况尚可。

　　朱姓经纪人称，以70平米左右的商铺为例，目前在阳光100的年租赁价格为6万元，也就是说，按照这个租售比，120万的商铺投资，靠出租需要20年收回成本，而最初购买时，成本价格不足60万，而现在售价已经翻倍有余。

　　在薄夫利看来，阳光100社区已经成熟，商铺投资回报周期在整个济南市场属较短的一类，而在另一些小区，包括历山路和文化路上的项目，投资回报周期可能会更长，商业氛围需要培育的时间更久，经营风险也更大。

　　“从目前济南商铺的投资来看”，薄夫利称，“投资获益更主要的是靠商铺升值”，而目前，底商已经处在历史高位，在调控政策打压下，楼市整体萎靡，商业地产也必然受到牵连，短时间内底商价格上涨www.hg0088.com空间十分有限，投资底商依靠升值获利显然已不可持续，“近郊的、相对价格较低、社区配套设施不太完善的底商还有一定的投资价值”，薄夫利称，“价格较高的底商已经处于临界点，投资商铺绝非一本万利，面临的风险不可忽视”。

　　“杂牌军”们的“垃圾大楼”

　　据了解，在济南“十二五”规划中，济南市政府提出未来5年将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，总建筑面积约7000万平方米。可以说一个商业地产的时代已经来临。

　　从另一个方面来说，目前济南人均拥有商业面积已达1.3平米，但是人均拥有商场类即优质商业面积却只有0.31平米，远低于北京的1平米和大连的0.72平米。“城市化提速阶段，在看到济南商业发展潜力与投资前景同时，优化商业结构已成为济南商业地产开发亟待解决的问题。”专家表示。

　　在急剧增长的商业项目背后，也不乏一些“叫好不叫座”的商业项目出现，或是盲目开发、定位不准，或是“单位天价”物非所值，我们在一些“死铺”和高空置率商业项目风风火火入市，冷冷清清收场中窥见几许意味深长www.hg0088.com。正如香港恒隆地产董事长陈启宗所说，如今房地产市场上充斥着一些“垃圾大楼”，这些“垃圾大楼”不节能、无设计感、无运作方式、无经营理念，未来的5—10年商业地产势将进入一个相当残酷的“战国时代”。

　　“商业地产跟住宅的跷跷板，不是很容易就能撬起的，就算是土地层面资金流进来了，但是如果不能良好营运，就只能被动沉淀，被套住也有可能。”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，对商业地产来说，真正的春天应该是运营管理的春天，出现一大批经营情况良好的商业物业。

　　商业地产大面积的优胜劣汰，绝不仅仅是一场商战，更将是一场“殇”战。在商业地产投资开发中，从项目选址到立项、规划、设计、招商、运营、投融资和资本运作，每一个环节都需精耕细作，这显然不是一个没有门槛的行业。

　　我们不愿看到在前期开发中耗费人力、物力以及各种社会资源，却急功近利建造出“垃圾大楼”，给城市造成无法弥补的“创口”;我们更不愿看到大量“烂尾楼”被人为制造出来而形成城市“病灶”。

　　调控帮助商业地产得道升天。然而，一帮只有“小学水平”的杂牌军一哄而上，这原本就满是“脓包”的市场将转而发迹，还是溃烂发炎?