资本PK：济南的房价会如何发展？

    乐智强，信立怡高房地产顾问机构董事长，其机构在济南地产业深耕八年，对济南房产市场有较深研究。

济南房价不会再涨这么猛

□乐智强

　　一度被称之为凤毛麟角的济南“万元房”，现已成为一个面了。如果仅仅站在济南这个城市看，会觉得很稀奇，但若跳出济南，看其他同类型城市，其实非常不稀奇，甚至还属于一种落后现象。应该说，济南的“地王”已姗姗来迟。因为，作为省会城市的济南价值在这里，济南有着在全国经济发展相对靠前的排名，相对其他同类型城市，这种现象早已有之，而现在只是作为省会城市价格的正常回归，事实证明市场可以接受。

　　节奏慢，不仅是济南人的特点，也是济南市场的特点，一如济南房价回升。慢是由于过去济南开放度不高，外来开发商对她的推动力不大，过去没有真正看到济南地产的价值，好地段没有开发出好产品，这是对城市资源的一种浪费，而现在地王不断更新，本地企业也开始成为地王竞争者，这是济南本土企业对济南土地价格的再认识，回归到了一个高的视野来享受这个城市原有的价值，这在开发概念上已形成了外地与本地的结合，肩并肩走到了同一个平台上。

　　更值得强调的是，地王所反映出来的土地价值并不代表普遍价值，它的价值所对应的消费人群有多大，就能释放多大。地王对应的是对城市高端资源有认可度的高端消费群，不代表普通消费群体所承受的标准，起到的是一种示范性作用，而对于城市其他普通商品房价格究竟能拉动多少，这还有待评估，而且拉动还需本着一个基本水平，这个基本水平就是不要超过人们购房承受的能力范围，供求决定未来价格的走向不容质疑。

　　但总的来讲，济南的房价始终走在上行通道，不只是现在，２００８年也如此，这是济南这几年来相对健康的正常走势，但未来价格上升的幅度还要根据整个政策影响和外来供应量的多寡决定。

　　对于济南的房产市场，信立怡高有统计数据显示，去年遗留下来可供推向市场的房子加之今年推出的房子共有三百多万平米，而预计市场的消化能力将近二百八十万平米（只是商品房，不包括小产权房或集资房等），推出的和购买的这两个数字很能说明问题，彼此相差无几。正常来讲应该是供大于求，但现在比例不合理，以至于消费者经常买不到自己合意的房子，这需要追溯到济南过去政策上的问题。推向市场的土地，所开发的量是人为控制的，供应量不足就无法让价格趋向合理，但未来供应量会远远超过今年的供应量，甚至翻倍，至少达到五百万平米以上。如果有这样量的升级，对价格影响也就很大，只是不再像今年涨得那么猛，那么快，但还是处于上升通道，毕竟城市的资源有限，综合土地成本不可能回到过去的状态。就销售数据而言，现在由于网络透明了，造假的可能性已大大降低，前几年靠开发商掌控随机输送信息的景况已一去不返，即便现在有差异，也是时间上的及时性问题，而这个周期也不会相差太大，最长不超过一个季度，但真实性是可以保证的。

    赵鲁梁，济南房产评论人，已从事房地产实践和研究六年，著有多篇专论。

房价上升趋势难改变

□赵鲁梁

　　全运会除给济南留下几个偌大体育场，另一最大贡献就是彻底把济南东部地产概念做足了功夫，成功把均价放到６５００元左右，且部分楼盘单价突破万元大关。如果没有大的意外，明年济南东部区域还将维持现在局面，在相对较高位置上慢慢等待机会。相对来说，偏高房价也不会有太多人再大力追捧，一方面现在投资升值空间有限，如果在新一轮调控过程中搞不好就高位站岗，另一方面东部概念已不再有太大热点，这些年来的持续开发已满足了相当大的居住需求，现在入市的人已大多是改善型和投资型甚至投机赌明年大通胀型的人居多。

　　与东部遥相呼应，提前造势的“高铁”和同步启动的“园博”概念也在今年崛起，但与全运概念比，其风头还是差了些。一方面是政治原因，另外怕是还有区域、时间等因素影响，更多的是观念和文化，结果是东部火得一蹋糊涂，西部却相对冷清。传统观念上，济南西部城区向来不被市民看好，自然景观和人文环境相对南部和东部有些差距，形成了人们倾向东、南的居住思想。

　　２００８年以来，传统东、南区域依旧强势，西部和北部开始大变革，迫使人们不得不重新审视西、北部。济南西城也正在悄然发生着结构性巨变，展现出强劲发展势头，创造着不同以往的房产机会。全运会后，济南再无全国性热点，西部必然以“高铁＋园博概念”接过帅旗，引领济南楼市继续前行。

　　“园博”概念正式把长清划入大济南城区版图，在山东建工、三庆等公司试水后，鲁商强势入驻，以常春藤启动，以御龙湾为高点，硬把长清房价拉到４０００元以上，高端项目已逼近９０００元。这其中园博园发挥巨大拉动作用，过硬的自然环境，良好的高校气氛，长远的轨道交通计划都把这一区域的潜力展现了出来，如今已是项目林立。这里的房价在一段时间内只会上升，甚至翻番都有可能，完全可称得上“价值洼地”。

　　“高铁”概念更是不得了，遗憾的是多数济南人还没有认识到，多少年来济南没有这样的大项目，感觉不到其对城市未来发展的巨大推动力，多数人可能要到高铁人流如织、房价上万后才会恍然醒悟。高铁项目是国家级规划，无论资金、理念还是设计、建造等都很强势。钱扔到这里，最终会变成土地的增值。高铁对济南城市发展的推动应该是革命性的，是再造了济南西部一座新城。按照规划，仅西客站片区面积就达２６平方公里，是西部新城的核心区域，建设由多个不同功能综合体共同组成的、涵盖所有城市服务功能的现代化、复合式、超大型城市综合体，概算总投入２５００亿元。高铁西客站必然引领房价一路走高，在可预见的三到五年，西部房价直追东部已成必然。

　　总体看，尽管目前中央已从宏观面上开始踩刹车，但就济南而言，短期房价上升趋势还不好改变。在高通胀预期驱使下，经济处于复苏和上升阶段，也不支持房价下调。