黑石为何做多中国地产？

　　素来被冠以“资本之王”的全球最大私募股权公司黑石集团(下称“黑石”)，在中国房地产市场的一举一动都格外受人瞩目，而PE行业向来奉行的“密室文化”又让黑石格外低调，倍显神秘。因此，“进出”之间总能引发各种解读。据悉，2011年以来出售上海购物中心和广州御景半岛等项目一度引发黑石撤出中国、“看空”楼市论调后，2012年下半年起，短短半年多黑石再度浮出水面，联合顶新收购上海华敏帝豪大厦、与华润联手拿下江苏南通地块，并参股中投、绿城合资公司四处拿地，再一次将目光瞄准中国市场。

　　国际巨头大陆投资显激进

　　2012年12月，市场传出消息，国际巨头黑石联手台湾顶新集团以23亿元人民币收购了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦写字楼部分。这是本轮房地产调控开始后，黑石在中国首次大规模买入行动。

　　据了解，早在去年初，华敏帝豪与一买家谈妥单价5.2万元/平方米的价格，并签署了一份谅解备忘录，但由于结算条件及外围形势影响，交易被迫搁浅。而黑石的谈判从去年5月前后开始，当时黑石想对帝豪大厦包括办公楼、酒店、商业在内项目进行整体收购，价格超过70亿元，折算后均价约为33000元/平方米，但遭到了拒绝。华敏帝豪大厦共63层，高258米，总建筑面积约16万平方米，此次黑石收购的物业为约占该大楼整体物业面积20%的写字楼，价格约47500元/平方米。12月初，黑石与中国台湾顶新集团联合成立顶杰(上海)置业有限公司。

　　五大行一曾协助黑石在上海买卖楼宇的人士称，此次买楼价格比较适中，该项目目前年租金回报率约6.7%，“通过多轮谈判，先谈整体收购压低价格再寻找合作伙伴共同买楼是黑石的一贯动作。”

　　无独有偶，近日，黑石与华润合作的消息又不胫而走。一接近黑石的人士透露，黑石与华润置地设立的合资公司，以超过人民币30亿元购得江苏南通一幅商办土地，楼板价约为1300元/平方米，未来将建总面积60万平方米的综合体，包括购物中心、办公楼和住宅，这笔交易去年10月份成交，并通过商务部审批。

　　去年10月，黑石大中华区主席梁锦松曾表示，中国收入水平在提高，城市化在继续，这对房地产投资是利好，未来黑石在中国投资会更激进，尤其是在房地产方面，“中国房地产估值越来越具吸引力。”

　　寻求本土合作觊觎高收益

　　早在2011年6月，绿城中国发布公告，绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙，于2011年6月3日订立协议，拟投资成立合资公司，合资公司注册资本为20亿元，绿城房地产、绿城阳光、甲方、乙方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元，四方股权分别为24%、6%、60%及10%。

　　此后，合作方中的甲方、乙方浮出水面。甲方为中国投资有限责任公司旗下建银投资，乙方就是黑石。合资公司中投发展有限责任公司(下称“中投发展”)定位为推动国家城市化进程的城市运营商，经营范围包括基础设施建设、公共设施和公用设施投资建设管理，养老健康产业投资，工业项目、商业项目、服务业项目投资等。该合资公司成立后，就开始接洽北京昌平新城、密云新城等新城建设。

　　2012年11月，天津市滨海中心商务区核心地带推出8块地，被中投发展(天津)滨海有限责任公司竞得，成交总价为46.771亿元。

　　今年2月1日，北京密云县溪翁庄镇二类居住、旅游业、托幼用地项目被中投发展购得，成交价格为9.25亿元。2月5日，中投发展再次以4.62亿元购得密云溪翁庄镇养老用地。对此，商业地产专家杨咏诗称，“选择华润、中投这些比较大型稳妥企业，对黑石来说也是保障，借助有实力本地开发商，有更有利的入场成本，拿到相关开发权和地皮。在这种情况下他们加入的风险比较少，回报会比较高。”

　　长期以来，黑石善于玩低吸高抛投资游戏，坚持稳健原则，一旦达到获利目标就会果断卖出资产，即使有很多人争相收购他们的资产黑石也会按时退出，绝不为追求更高利润而丧失卖出机会。这得以让它在2008年金融危机中安然脱身。

　　黑石官方网站显示，其一贯统一的投资理念是“买入、修复、卖出”，以低于重置成本的价格收购高质能创收资产，解决资本结构、硬伤或经营问题，然后出售。项目平均持有期略超过三年。自成立以来，黑石在房地产业务和私募基金业务方面，过去10年年均收益率都保持在26%以上。

　　曾经持有项目3年必出手

　　2008年10月底，黑石以约9.5亿元收购上海长寿路调频壹广场95%股权，并为此参股盈石资产管理公司。

　　盈石一高层称，此前盈石被黑石寄予厚望，希望借此平台在中国投资上百亿元项目。本着基金三年要出手的原则，2011年11月，黑石以14.6亿元价格将调频壹转让给郑裕彤旗下的新世界。

　　“黑石卖掉这个项目后，把持有的盈石股权转让，从盈石撤出了，此后黑石和盈石就没有合作项目了。”该高层表示。如果说这是一次正常商业出售行为，黑石此后抛售的行动还是显露出了“看空”迹象。

　　2007年9月，为赴港上市融资，恒大将持有御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%股权转让给知名投行美林。2010年9月，受金融海啸影响，美林将在中国大陆区域的地产基金及附属投资业务约20亿美元打包出售给黑石，其中包括御景半岛项目股权。2012年1月，黑石将广州御景半岛项目40%股权转让给恒大，交易总额为12.6亿港元。这一项目黑石仅持有2年多。

　　黑石到底在中国持有多少房地产项目不得而知，可梳理的公开资料显示，2009年，香港房地产开发商鹰君集团出资7.34亿元开发大连一高档公寓及酒店项目。2010年，黑石与鹰君达成协议为项目提供资金支持，占股50%。黑石收购这些项目可谓赚得盆满钵满，抛售后直到2012年10月以前，在公开市场上黑石并没大动作。上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者，随着美国QE3、QE4的出台，美国经济刺激政策逐渐显现效果，经济筑底成功，房地产开始复苏，中国经济进入中速增长，房地产持续调控，国际资本对中国的选择出现分化，有些减少对中国的投资，有些仍在进入。李骁告诉记者，“过去7年人民币连续升值30%多，那时进入中国资金毫无风险地收获了30%以上的收益，但2011年底，人民币连续11天跌停，去年8月以前也是贬值的，也出现过触及跌停。这些资本坐等套利率的时期已过去，也有可能面临贬值风险，只剩下一条，博弈资产升值。”

　　仲量联行中国区高级副总裁何超则称，预计未来三四年上海商办楼每年租金将以5%-10%幅度增长。随着融资成本持续降低，境外机构投资者的需求将上升。据戴德梁行统计，2012 年上海房地产投资市场总成交金额超过310 亿元，其中境内买家投资金额为208 亿元，而外资在上海整栋收购金额为103 亿元。但境内买家多为自己办公，用于投资的外资仍然是主力。相关数据显示，2012年第三季度，我国外资参与房地产大宗交易比例从第二季度的16%上升至36%。

　　黑石收购华敏帝豪大厦后，澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团，以24亿元从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。新加坡凯首峰投资公司也有意斥资33亿元收购浦东金桥国际商业广场。去年7月，凯德商用也表示，公司将成立一只10亿美元私募股权基金，用于投资中国零售商业地产开发。

　　截至2012年9月30日，黑石房地产管理资产总额540亿美元，可用投资资本130亿美元。去年10月中旬，黑石成功募集完成规模达133亿美元的全球房地产基金BREPVII，这是迄今为止最大房地产基金。此外，黑石计划开始筹备20亿美元房地产基金，专门用于收购亚洲房地产项目，虽并未透露有多少投向中国，但显然中国是其重点关注投资区域之一。

　　黑石集团董事长斯蒂芬·施瓦茨曼去年10月向中国媒体表示，黑石对亚洲抱以积极态度，随着亚洲经济增长放缓和价格回落，黑石将成为这一区域的大买家，黑石看好亚洲基本面因素，认为长期增长会是强劲和乐观的。

　　被称为“机会主义者”的黑石断然不能错过这个投资机遇。一业内人士称，黑石投资团队除在北、上、广、深等一线城市看项目，还到杭州、南京、重庆等核心二线城市考察商办项目。

　　(文据《时代周报》)