高房价下的购房宝典(2)

讨价还价的技巧

　　二手房房价不再铁板一块，讨价还价已开始被市场接受，因此一定要主动还价，但幅度不要过大，以免被对方认为缺乏诚意而错过机会。

　　济南玉函小区南区附近一家中介公司的业务员告诉记者，目前卖家心理价位出现松动，将近７成的卖家接受对方的还价要求，但由于不少房源已经重新调整过挂牌价，因此议价空间不会很大，在７％左右。

　　业内人士提醒说，目前可以主动要求议价，但是议价幅度不能太大，尤其是少数已经调整过挂牌价的二手房。济南２１世纪不动产景博加盟店资深经纪人吕云伟表示，目前市场普遍接受的议价幅度约７％，因此购房者可参照这个标准来提出自己的要求。当然，如果日后交易状况仍然得不到改善，房价会进一步回落，议价空间会进一步加大。

“到手价”不再有市场

　　如果还有卖家要求以“到手价”成交，大可不必去理会，此一时彼一时，“到手价”已渐渐没了市场。

　　记者在山大路附近采访时发现，有将近一半的房源挂牌价不再标明为“到手价”，问及缘由，房产经纪人表示，卖家已愿意主动承担原本就应该由自己承担的费用，如二手房个税等。

　　虽然有部分卖家已经放弃“到手价”，但还是有部分人不死心，仍在坚持。因此业内人士提醒，需避开这种报价形式。据了解，“到手价”会转嫁包括二手房交易个人所得税、房产营业税、中介费，甚至连几百元的交易手续费也会要求买家承担，其总费用相当于总房价的８％左右。

　　业内人士提醒说，与之前相比，“到手价”比例已经萎缩，所以购房者应优先选择非“到手价”形式，或者明确要求对方承担自己的税费。

抛售增多，应学会拣房

　　市场前景尚未明朗化，不排除有部分投资者抛售房产以求落袋为安，这种行为将使得市场出现不少“特价房”，捡漏机会大增。

　　北京“链家地产”统计数据发现，４月下旬至今，建筑年代或房产证在２０１０年以后的房源挂牌量相比上月同期骤增了３８％，其中，８０％以上的都是未取得房产证的期房或刚取得房产证的新建商品房，并且挂牌价格降幅都在１０％至２０％左右。

　　业内人士建议，目前市场虽未完全稳定下来，在现阶段购房也许并不是好时机，但不妨先开始关注市场。在这种市场状况下，不排除存在有极少数投资者以极低的价格来套现的可能。而这种机会可谓是可遇不可求，所以这要求购房者选定置业区域，并长期关注市场。当然，经常出去看房是必须的，唯有如此，才能及时掌握市场的细微变化，并发现“急抛房”。

中介承诺要当心

　　中介公司为了促成交易，往往会对购房者有求必应。但业内人士提醒说，不要轻信少数中介业务人员的承诺。

　　近日，记者以购房者名义向山大路附近一家中介公司咨询贷款问题时，一位自称姓陈的业务员很有把握地告诉记者，他可以申请到７．２折优惠房贷。“我们和那家银行是老关系户，一般问题不大。”见到记者心存疑惑，他这样解释说。

　　由于信贷政策的收紧，申请按揭贷款相对来说难度增大，尤其是想要申请利率水平优惠幅度更大的房贷，更为不易，这在无形中会增加购房者的成本，从而使得购房者犹豫不决。有不少中介为了促成成交，会开出不少“空头支票”，比如答应帮忙办理利率水平更为优惠的房贷等等。专家提醒说，对于中介的承诺要当心，如果中介拍胸脯打包票，为防止空口无凭，一定要以白纸黑字形式保留下来，以便日后发生纠纷时为自己留下有利证据。

　　
巧用住房公积金

　　住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面，还能有效降低二次置业的成本。

　　朱小姐即将跟男友步入婚姻殿堂，买房成为眼下最重要的事情。两人打算在历下区购置婚房，购房预算在６０－７０万元左右。双方父母支援了２０万元，加上两人积攒下来的２０万元，他们总共有４０万元的购房资金。考虑到用公积金贷款能够减轻每月的按揭负担，他们决定先领结婚证，然后共同申请住房公积金贷款。

　　在购房过程中如何用足政策，这是购房者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言，按照他们当前的实力，需要贷款２０万元，假设以一个人的名义购房，虽然能够申请到２０万元的公积金贷款，但相对于以夫妻名义而言，成本还是要高一些。由此可见，有效地活用政策方能够有效减轻购房负担。