楼市上演房价潜伏战

　　2011年第一季度济南房地产市场的成交均价为8261元/平方米，环比上季度下降6%，与上年同期相比，成交均价下降1%。

　　目前的情况是，数据中的房价“下跌”却找不到现实样本，实际上，济南楼市正在上演房价潜伏战。4月17日，保利大名湖及华强广场同时开盘，当日成交均价分别是14000元/平方米及16500元/平方米。时机一到，高房价又有可能会跳出来刺激购房者的神经。

中低端房源拉低均价

　　自从“限购令”发布以来，孙宇在楼盘之间的奔波明显增多。像所有的购房者一样，他一边认为房价不会下降，一边又心存幻想希望能够“捡”到降价楼盘。

　　据中原地产数据显示，2011年第一季度济南房地产市场的成交均价为8261元/平方米，环比上季度下降6%，与上年同期相比，成交均价下降1%。另一组数据也充分显示了房价的“跌势”：济南网签数据显示，3月末至4月上旬，济南商品房成交量由每周1690套急剧降至每周1083套;4月18日到4月24日之间，全市网签数据为1306套，平均每天售房量186套，与上周售出的1210套相比，增多了96套，成交数量1306套。本周成交均价为10314元/平米，环比下跌16.3%。

　　孙宇在跑盘过程中发现，许多企业打出各种“促销牌”：海尔绿城“全款95折、按揭96折”，保利·大名湖“认筹10万抵15万”，中端楼盘海信·慧园在新一批认筹中开始“5万抵7万”。问题在于，尽管优惠和打折不少，真金白银的降价却不多。

　　倒是唐冶新城的一处楼盘打广告称“前20名82折优惠”。孙宇致电楼盘售楼处了解到，“每天登记的前20名顾客能够享受82折”，目前每平米7500到8100元的均价已经是折后价了。孙宇正要趁周末亲自走一趟，一位“懂行”的朋友却告诉他，与去年相比，唐冶的房子涨价涨得离谱，“现在开发商调整价格，把位置不好的楼座拿出来，打个微小的折扣，对于咱们来说，能算降价吗?”

　　据记者了解，像孙宇这样的购房者不在少数。高房价之下他们已经习惯了一种思维：即房价只涨不跌，一旦房价出现小幅度真金白银的折扣，他们往往忽略价格是从什么水平线下跌。

　　“济南第一季度楼市均价下调的主要原因，在于第一季度大量中低端房源上市成交，拉低了整体市场成交均价。”中原地产薄夫利分析，2011年前三个月的热销项目为绿地国际花都、尚品清河、万象新天、泉景天沅和恒大名都，这些楼盘有一个共同的特点就是“总价款低”，“在持续加息、首付款比例提高等严厉房地产调控政策的影响下，低价是刺激刚性需求释放的最有利诱因。”

　　房价“回暖”进行时

　　4月17日是星期天。孙宇起了个大早：保利大名湖与山大路的华强广场在这一天开盘，按照三个月来的惯例，孙宇要去看看。

　　保利·大名湖在明湖东路北，区位优势使其成为众人热捧的楼盘之一，东面便是另一个明星楼盘保利芙蓉。孙宇知道，保利芙蓉的购买者多是历下区的私营业主、国企及金融企业高管，这一次开盘的保利大名湖9号楼推出68套房源，面积区间由80到180平米不等。孙宇手中的宣传册上列举着优惠政策：交10万抵15万;开盘当天成功选房每套优惠1万;前60套成交房源再优惠1万;144m2以上房源可享受1.5%契税补贴;一次性付款99折。

　　那一天，保利大名湖的均价是14000元/平方米，销售率46%。

　　而华强广场推出的624套房源多是40到60平米的小户型，这是目前公认销路最好的户型面积。孙宇了解到，华强广场的商务公寓依托华强电子世界的产业拉动作用，不仅具备传统公寓办公、居住等功能，还具备商铺的延伸功能—产品展示、交易、电子商务等，投资价值堪比商铺，然而，当华强广场的开盘均价达到16500元/平方米时，他还是吃了一惊。

　　原来，与中国足球一样，限购令之后的量价齐跌只不过是房价的“假摔”动作。潜伏的房价一旦有了机会，仍然会跳出来刺激购房者的神经。

　　其实，“新国八条”消化近3个月后，各地楼市都开始抑制不住回暖势头。近日，中国指数研究院监测的全国35个城市中，量价齐升的城市达到17个。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交;而上海更是在成交涨幅超过30%的同时，创下了周均价破3万元/平方米的历史新高。

　　在房子涨价这一方面，一向以温吞著称的济南却不拖沓也不怠慢。

　　最近一周，济南房地产市场环比上周呈现“量价齐升”的局面。从成交量来看，由于保利大名湖和华强广场开盘成交，导致历下区成交量及整体市场成交量环比双双上涨。从成交均价来看，同样因为上述两座楼盘的大量成交，历下区成交均价环比上周大幅上涨，同时拉高了整体市场的成交均价;槐荫区、历城区和天桥区则由于区域内中端项目在售房源量少，成交量下降，导致中高端项目对区域市场成交均价的影响力放大。只有高新区、市中区由于区域内高端项目成交量减少，导致区域成交量与均价分别下降3%。

　　房价“报复性”上涨可能性有多大?

　　目前，限购令迫使许多开发商在运作时改变规划，比如将大户型调整为市场预期强烈的中小户型、将豪华别墅调整为经济类别墅等。

　　“人们普遍奉行‘买涨不买跌’的投资原则，目前观望情绪严重也是可以理解的。”济南地产评论人姚海波分析认为，巴雷特法则所反映的经济趋势存在普遍性，即80%的财富为20%的人所拥有，而这20%的人群正是目前中国房地产市场的主力消费群体。“有钱买不到房子”的现象其实并不符合经济规律，所以在一段时间后，市场有可能做出反弹性动作，到时候房价也会出现报复性上涨。

　　值得注意的是，近日，《齐鲁周刊》记者在走访过程中发现，在信贷总量趋紧的大环境下，省城房贷的门槛也在大幅提高，个别银行已经暂停所有房贷业务，虽然多数银行还可以办理房贷，但首套房优惠几乎绝迹，个别银行针对首套房贷款利率上浮20%，甚至超过了二套房的利率标准。房贷紧缩是普遍现象，但各家银行执行的房贷利率差异较大，个别银行已经停止发放房贷。

　　深圳发展银行济南分行个贷经理表示，一手房贷款已经不做了，二手房贷款利率要在基准利率的基础上上浮20%。民生银行济南分行营业部个贷经理则干脆表示已经放弃了房贷业务，只做“商贷通”，即小企业贷款。兴业银行济南分行零售信贷部人士告诉《齐鲁周刊》记者，二手房贷款不做了，一手房贷款，即便是购买首套房，利率一般上浮，上浮多少要看具体楼盘，对于一手房中的二套房，利率上浮20%。只有招商银行经七路支行个贷经理表示一手房中的首套房可以利率优惠，打95折，但二手房贷款利率上浮10%，而且首付需要六成。

　　与中小股份制银行不同，大型银行都没有放弃房贷业务，而是持有一种“可有可无”的态度。工行、建行、农行、邮储银行无论一手房、二手房，首套房至少是基准利率，不可能有利率优惠;中行表示，首套房贷利率上浮10%;交行也表示房贷利率必须上浮，至少上浮5%。

　　“前几年房地产市场能够快速上行，房贷利率7折优惠等政策起了很大作用。”中原地产相关人士介绍说，现在银行停贷、大幅提高房贷利率，对房地产市场无疑是一大利空，不少资金量少的“刚需”客户会因此被观望，如果调控持续，将可能会对房地产市场产生冲击。