济南商圈地理(2)

洪楼：核心知识区的商业“变声”

　　洪楼的文化底蕴是四大商圈中最为厚重的：闵子骞的儒家思想，洪楼教堂的西方圣经，山东大学的学府文化。除了这些与历史人文有关的固存记忆，洪楼已在不经意间成为一个成熟的商圈。

　　“洪楼这几年的变化很大，原来只有一个百货商场，一个新华书店，一个历城电影院。这些都是我儿时最喜欢去的地方，因为热闹”。一位在洪楼住了三十多年的老住户告诉记者。也许只有洪楼的老住户才能最真切的感受到洪楼在这几年中的蜕变。

　　民间一直流传着“在国外不知道济南的人要比不知道洪楼的人多”。这是洪楼曾经的地位。洪楼的知名源于洪楼天主教堂，这座古教堂，一百多年来鉴证着洪楼的成长与发展。

　　城市的胜利，是文化的胜利。文化给人的印象总是沉闷的，似乎无法与商业挂钩，因此洪楼在很长的一段时间内“失声”。

　　其实洪楼不缺乏亮点，文化底蕴就是它的亮点。当古老的历史遗迹与现代的城市进程碰撞时，洪楼选择了兼容并蓄，选择了发声、变声。

　　业内人士认为，洪楼能够发展起来的一个很好机会就是凭借山大路和花园路，这片区域多是大学文化和ＩＴ产业。因此洪楼商业圈要做大，必须定位在时尚、平价，因为它的消费群大部分是学生。

　　高校文化也反过来影响着洪楼商圈的建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。值得注意的是，济南东部新城的大规模开发，使洪楼商圈更具发展潜力。

　　具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块临近泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入驻势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。当然，保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察。

　　
济南华联集团营运总监孙健——

西部：颇具延展性的二级商圈

　　《齐鲁周刊》：您怎样看待济南现在的商圈分布？

　　孙健：刚刚周刊提到“北园商圈”，我个人认为，单独以家居业为主的商圈不成熟，因为它不够完善。

　　济南能够分列出这样明确的商圈，表明这座城并不大。在京申地区，各个区域的居民都能找到住宅附近的百货店和超市，商圈之间是没有明显分界的。

　　《齐鲁周刊》：济南西部商圈可以说是依托华联而发展起来的。你认为与其他商圈比，应该怎样定位西部？

　　孙健：首先我得承认，华联所在的西部商圈是个二级商圈。泉城路附近百货店数量多、有若干卖场和购物中心，是济南市当仁不让的一级商圈。同样，我们的定位也就与之不同。我们更注重自己的特色，在品牌认可度上与泉城路都有一定差异。

　　《齐鲁周刊》：但是西部商圈的品牌与泉城路有很大程度上的重合。

　　孙健：品牌是有重合，但相同品牌中有不同种类产品的差别。我们更多的选择适合自己的东西，适合西部消费群体。

　　《齐鲁周刊》：现在东、北部正在酝酿新一轮城建，我们有没有计划扩展业务？

　　孙健：其实，商圈的形成需要一个过程，此间似乎可以以肯德基麦当劳的入驻为标志。现在华联一条街很繁华。但是几年前麦当劳不肯入驻。后来这条街上的商业氛围渐浓，肯德基开了分店，麦当劳马上也开始运作。这是个瓜熟蒂落的过程。

　　东部也一样。我们曾经去东部考察过，华灯初上时，便留意商品楼的亮灯率。这些灯盏往往能够表现出当地商业地产的入住率。现实说明情况并不特别乐观，所以我们决定等等看。

　　《齐鲁周刊》：您怎么看待高铁对西部、乃至整个济南的影响？全运会后济南人对高铁项目有很大的寄托。

　　孙健：不可否认这个国家级项目会给济南带来很多改变。但是也不可高估。

　　打个比方，在公路旁有一家面馆，所有行走在公路上的人可能都得停下来吃一碗面，哪怕这贵而不惠。但是若公路改成高速路呢？行走在高速路上的车辆总觉得马上就会到达目的地，反而愿意忍受一下饥饿。

　　我想高铁应该与北京南站的情况相似。无论是出租车还是餐馆，都在车站区域内，人们基本不用到站外。如此一来，车站周边并没有特别大的改观。当然，商务酒店可能会有很大发展空间，特别是靠近车站的。

　　《齐鲁周刊》：觉得华联以及西部商圈未来如何？

　　孙健：从目前商业形态比例来看，西部商圈功能性更倾向于商务物流，快速消费、商务酒店等享受性业态较多。而华联从计划经济走到现在，从传统百货逐渐向现代百货转变，经营体式和组织结构也更加成熟。