改变济南的Shoppingmall

　　Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ，即超级购物中心，是目前最为流行的商业地产运营样板，消费者做主的时代，一座ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ如何对接城市气质？

　　“以前出门逛街只能去泉城路，现在过年从衣服、皮鞋到水果、蔬菜在家门口就能买齐，再也不用去泉城路人挤人了。”家住省体育中心附近的李女生现在过年只需去一趟银座玉函店就可以搞定全部问题。２０１０年万达广场、银座玉函店的相继开门纳客，让济南市民得以体验“吃喝玩乐购”一站式消费新模式。

　　在过去的几年里，济南的商业地产市场一直显得默默无闻，一方面和一线城市相比，济南缺乏浓厚的商业氛围；更重要的是济南的商业地产项目开发大多盲目无序，很多地产开发商都抱着“卖完就走”的经营思路，套用了住宅地产的运作模式：划出一块地，赋予其商业概念，或曰商铺，或曰商城，一旦房子售罄，开发商立马卷钱走人，但商铺出售后无论是招商还是统一经营管理都十分困难。伊势丹、圣凯摩登城等诸多商业地产项目失败案例早已证明传统的商铺分割销售是一种过时而且失败的模式。

　　一位商业地产家曾经这样总结：商场经营最先是“满铺”，之后是“养铺”，再最后才是“旺铺”。“商业气氛的形成需要长时间积累，经过长期的优化劣汰和引导，商业氛围逐渐浓厚，旺铺时代才会到来。但很多商铺投资者几乎都是期待用租铺回报来偿还每个月的按揭款，根本就没有资本等待商铺的成熟，这就形成了多年以来济南众多商业地产之殇。”

　　而随着以万达、恒隆这些兼具资源和资本优势的商业地产巨头涉足，济南的商业地产开发模式将大大不同于以往。“恒隆广场计划今年８月下旬开业，将有４００多个国内外一、二线品牌商家入驻。”济南市商务局副局长舒婕介绍说，“万达广场、恒隆广场ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ等城市综合体，将让济南初步实现从传统商业业态到城市综合体新型商业模式的转变。”

　　传统商业地产模式下开发商大多只建设一个商场、一家酒店，这种模式下一个单业态物业所产生的价值都不会很高，而城市综合体则是把这几种业态组合在一起，不仅吸引大量人流，更重要的是可以提升整个区域的商业环境。而且这些开发商都是持铺经营，凭借着自身雄厚的资本和丰富的资源既是成功招商的前提，也为他们提供了长期养铺的基础。

■楼市宝典

好房子的１００个细节

好房子要有舒适空间
　　好房子的户型设计一定要体现舒适性、功能性、私密性、安全性、美观性和经济性；同时在布局上空间的社交功能和私人空间要有效分隔。还有，好房子在户型上应该具备最合理的居室尺度，保证使用面积的最大化，保证空间功能的清楚划分。好房子的产品品质要高，建筑质量要符合标准，户型要开敞、明亮；满足更多的通风、采光、景观视野要求。
　　
好房子出行和生活要方便
　　一个楼盘，哪怕户型做得再好，房屋外型做得再漂亮，房屋的物业管理再完善，如果没有提供完善的教育配套设施，不能方便业主的孩子能在好的学校读书，那么，这个楼盘对三口之家来说仍没有吸引力。

好房子的建筑形态
　　很多人怀念多层住宅，因为它的板式结构、一梯两户和较低的物业管理费。不过时至今日，随着商品住宅开发用地成本越来越高，多层已不多见。而高层建筑给人带来的“孤独感”、“实用率不高”也令居家舒适度打上折扣。
　　带电梯的小高层住宅，既适应现代居住生活要求，又可在一定程度上提高土地利用率、节约土地资源，使它具有了多层建筑和高层建筑的双重优势，而它们各自的缺点在小高层身上体现得又不十分明显。

坏房子的１００个细节
各种配套设备“都差钱”
　　水、电、煤气、暖气、小区道路、围墙、国家规定的交房必须的各项强制性文件，无论“没有”哪一项，家都不像个家的样子。这些繁乱却很容易被忽略的细节，一旦和“没有”遭遇，居住者注定要有一场费心费力的持久战。
　　
物业纠纷
　　调查显示，近五年基层法院受理物业纠纷案件呈现连续大幅增长。由于涉及面广，业主维权成本和难度很高，不稳定因素多，看似小事的物业纠纷，如今已成为一些小区业主们最头疼的事情。
　　 
成为“概念的学区房”
　　为什么选择学区房？无非是为了孩子能够在离家近、质量好的学校读书。可是，你的孩子真能就读于毗邻的学校吗？当前，济南学龄儿童入学按照户口所在划片，即使你在历下区买房，若孩子户口仍在槐荫区，那么历下区政府没有为本区流动户口做社会资源预算，孩子上学可能就会遇到诸多麻烦。