陈志武：房价下跌２０％是底线

　　1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控结果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　然而，对于尚处在不确定性极大的中国经济而言，调控中的房地产市场何去何从，目前也依然没有统一的答案。对此，美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授陈志武并不看好调控政策，称“房价下跌20%时，房地产调控可能产生方向性转变”。

　　房价下跌：受影响的不只是银行

　　《齐鲁周刊》：首先想请问您，您是否会在京沪等地买房?

　　陈志武：房地产泡沫这么大，一线城市尤甚。我个人很抵制在北京买房，宁愿在深圳做这样的投资。

　　《齐鲁周刊》：目前，我国对房地产市场的调控未见松弛，您如何看到目前的房地产市场形势?

　　陈志武：我是一直反对通过刚性行政手段进行房地产调控，尤其是限购政策。因为这个限购政策本身就是非常不公平的，侵犯了很多中国公民的权利。凭什么只有北京户口的人才可以在北京买房子，为什么湖南人就不能到北京去买房子?

　　所有的中华人民共和国的公民可以有迁徙和在任何地方就业、定居、买房子的权利，那为什么为了一时需要，有些地方政府和国务院就可以通过一纸文件就把中国公民一些最基本的权利就搁置起来，给它限制起来?这在美国是违宪的行政政策，可以起诉到法院把它给毁掉。

　　另一方面，目前的房地产市场压力依旧很大，调控看似初见成效，但压力依旧很大，现在的政策被逼到了两难的处境。一下子放松很难，继续从紧更难。如果限购政策和货币政策一直不放松，房地产价格大跌的前景非常高，而这对中国经济造成冲击。另一方面，如果政策放松，又会出现2009年那样的调控局面，短期内房地产价格报复性上涨。

　　《齐鲁周刊》：您为何认为房价下跌20%是底线?

　　陈志武：这个数字是根据过去几年的经验判断得来，是政府能够承受的一个限度。房地产业在过去八年大起大落，未来几个月会继续下跌，但如果跌幅超过20%或更多，调控就会转换方向，下半年情况就会不同。当然，这只是一个上限，也许未必跌到这么多政策就会发生变化了。

　　《齐鲁周刊》：此前金融行业表态房地产下跌50%银行业都能承受，后来比例调整到40%，但依然让买房子觉得欣慰。您怎么看?

　　陈志武：表面看，房价下跌40%到50%，银行业房贷受损确实不大，但房地产业会关联非常多的行业，最后甚至会因为谈生意的人少了，连出租车、餐馆、洗脚等等这些行业都会受到打击，影响面会很大。因为很多行业受损，还款意愿减低，各种行业的呆坏账都会增加，银行当然脱不了干系。所以说，无论是50%还是40%，都是单一的、不专业的说法。

　　楼市调控的关键是疏通投资渠道

　　《齐鲁周刊》：您认为房价会在何时出现一个大的根本性拐点?

　　陈志武：若三、四、五月份房地产价格往下跌得越多，房地产政策就会来得越快，也会来得更猛。换句话说，若这段时间房地产价格不怎么跌，那六月之前房地产政策换方向的概率也会非常低。所以，如果房地产价格下跌势头越凶越猛的话，就会把政策换方向的时间更多地往前推。

　　以此类推，如果大家都觉得房价不会跌太多，那么，未来几个月房地产调控政策就不太会改变。当政府出来强调一定要挺住、坚持调控不放松的时候，就说明其压力已经很大、要开始调整了。

　　当然从更根本的层面来看，很多的中小房地产开发商在过去半年左右，越来越多都是靠借高利贷来维持的。那么到明年上半年，如果这些房地产开发商没办法再坚持下去，就会不得不通过减价把一些已经盖好的楼房或者快要建好的商品房卖出去。这也是为什么未来几个月房价下降的趋势很难避免的一大因素。

　　但是我判断可能到明年暑假左右，房价可能会跌很多，这可能会对直接相关的、间接相关的行业有很大的冲击，由此会逼得政府在房地产政策方面做一些大的调整。

　　《齐鲁周刊》：我国计划今后5年将新建3600万套保障房，任志强认为这是“大跃进”，您如何评价?

　　陈志武：我也觉得有可能会成为“大跃进”。因为这个里面尤其是保障房到底多大比较合适，不是由市场调查老百姓来选择的，而是由这些官员给它定一个规格。

　　为什么3600万就正好是一个最合适的一个数字，是不是太高，太大，还是太小?我也不知道。但是我觉得在选择这3600万套保障房的数字上，肯定没有太多的市场要素在中间起到作用，而更多的是行政官员单方面想象出来的。就好像原来的计划经济，纪委想象应该制造这么多的椅子、桌子和这么多的钢铁，到最后的话，造成了钢铁要么就严重短缺，要么就出现严重供应过剩的局面。

　　《齐鲁周刊》：您认为抑制房地产市场过热比较好的方式是什么呢?

　　陈志武：比较好的方式还是要疏通其他的投资渠道，把民营企业、民营经济、民营创业的环境真正地改善，真正的变得更加自由。这样一来，让大家不至于觉得除了买房子以外，其他都不赚钱。

　　现在主要的问题是钱没有办法去做实业投资，没有办法自己去创业，没有办法自己到境外投资。所以如果其他方方面面的政策都能够放开的话，那么大家就不会觉得买房子是唯一的一条路。