济南房价下半年还涨吗?

　　在“金三银四红五月”接连失约后，在开发商和购房者的博弈中，2014年上半年结束。过去半年，济南楼市到底经历了什么?楼市下半场将会是开发商的“旺季”还是购房者的“望季”?在这种形势下，席卷而来的“单独二胎”政策会不会对楼市造成利好?

　　促销是“假摔”，要买都得真加钱

　　三个月前，张业成在附近买下一套100平米的三居室，12楼，总价80万。近期省会大剧院演出季，张业成还很得意往后可以步行至大剧院。可是上半年过去了，离自己家不远的某楼盘推出6999元/平的房源。到六月底，在南部开盘的项目新推房源最低价降到了5800元/平米，平均售价也只有6000多元/平米，比前期房源降了1000多元/平米，这也让该楼盘开盘当日人气火爆，去化率达90%。

　　从3月开始，济南住宅成交量已经连续4个月处于低位。许多楼盘绞尽脑汁搞促销：从“0首付”到特价房、送面积、送装修等手段层出不穷。

　　但房价真的下降了吗?

　　张业成到价格6999元/平的楼盘询问发现，只有一套房源可以享受这样的价格，其他都在8000元/㎡以上。

　　再以东部某新入市项目为例，虽然宣传中楼盘均价在9000元/㎡左右，实际上房源几乎均是一户一价，记者看中的一套三居室，价格在9700多元/㎡。“所有房源都在9500元/㎡以上，最贵的要近1万元/平方米。”不仅如此，宣传册中交两万抵十万的优惠并非适用于所有房源，只有极少数房源符合优惠的标准。

　　据记者走访发现，大多数楼盘促销属于“假摔”动作。除了文字游戏，许多开发商推出的特价房成了“摆设”，省城东部一楼盘一个月前便推出了20套特价房，记者致电该售楼处咨询特价房，被告知特价房早已售罄。

　　据统计，2014年6月，济南(楼盘)市共成交商品房6458套，环比5月的7009套减少551套，下降幅度达7.86%。这是继5月以来，济南市商品房连续第二个月销量下降。6月各周商品房成交大体呈现“一起一落”的走势，前三周成交量基本类似，一直处于低位，单日最高成交量也未超过300套。但是第四周成交量大爆发，25日—29日成交量全部超过300套，这也被不少业内人士认定为楼市复苏的一周。

　　值得注意的是，6月最后一周(23日—29日)，济南市商品房成交2130套，占本月总成交量的32.98%，相比前三周周均成交量上涨了近1000套，但是记者观察发现，6月最后一周商品房成交量之所以爆发，主要归功于储藏室。据统计，6月最后一周共成交住宅1187套，仅比前三周单周成交量多出300多套，而剩余的“增量”则多数属于储藏室，最后一周，储藏室共成交了682套，而前三周平均只有300套。

　　“济南楼市正逐渐由卖方市场向买方市场过渡。房子一向买涨不买跌，因此开发商宁愿采取各种促销，也不愿意降价，以避免对未来市场造成的麻烦。” 山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，如果站在开发商的角度，如何控制开发速度、使开发速度与消费者消费的速度相适应很重要，“一是放慢开发速度，不要再大量地增加供给，二是尽量增加销售。那么市场的发展，可能就会按照开发商的意愿走。”

　　开发商表演“裸泳”

　　巴菲特说：只有退潮了，才知道谁在裸泳。放在楼市里同样适用，只有市场处于低谷时，才能看出那些开发商和楼盘经得住考验。当不乐观的市场现实摆在眼前，新楼盘的持续销售能力将是市场认可度的考验。

　　据了解，今年上半年，济南有两家新进开发商的新楼盘入市，其中一个项目还进行了开盘销售，而且成绩不错。该楼盘负责人就逆势操盘的问题接受了记者的采访：“公司在去年的时候就已经定好了企业产业升级的规划，当时并没有预想到市场是现在这种情况，但是项目的推广是公司早已定好的战略步骤，很难会因为楼市的波动而进行调整。”

　　该项目其他工作人员向记者介绍，楼盘销售的好还有一个比较重要的因素：那就是在市场观望气氛浓重以前就选择了开盘，如果放到6月份估计开盘也不会特别乐观。

　　记者发现，新盘入市的时间倾向于两头，即年初和年尾。3、4月份有3个新楼盘入市推广，四季度济南将会再有2—3个新项目问世，而中间空出的几个月的时间则鲜有新盘入市。这些企业节点选择的大都为传统的旺季时间，即金三银四和金九银十。原因不言而喻，都是希望借着旺季的时候能有个销售的开门红。

　　记者也采访了一个临近四季度要开盘的新项目，项目负责人称9、10月份，届时市场的表象将会有一个较为明确的表现，而且在楼盘建造的地段周围很少有大规模的商品房销售，加之产品受众是刚需人群，所以对楼盘的销售情况比较有信心。这位项目负责人的心态或许和很多楼盘的营销人员心态一样，在“酒香也怕巷子深”的当今，让购房者认可开发商的卖点才是最重要的，否则成了开发商一个人在表演。

　　据了解，目前济南楼市格局并没有太大变化，市中部和奥体片区多为中高端楼盘，以中海奥龙官邸、万科金域国际、海尔绿城全运村等品牌小区为代表，价格一直在高位徘徊。西客站片区一直推行造城运动，从高铁到金融和文化艺术，片区定位明显，因此楼价也有逆势上扬的趋势。而工业北路在未来济南的规划中占有着重要的地位，嗅到了商机的各大地产像南益地产、东都国际、恒大、天鸿、海亮德国已经在工业北路沿线开始了大动作，工业北路在不久的将来将会实现“大变脸”，价值自然是水涨船高。

　　“单独二胎”推高房价?

　　“国民经济的增长速度在下降，必然影响收入、投资各方面。现在投资渠道逐渐增加，人们已经不把房地产作为唯一的投资渠道，投资热情大不如前。再者，地方对于房地产的态度问题也有所变化。”据李铁岗介绍，综合因素造成了房地产产业从原来过度膨胀或者过度快速的状态，逐渐朝着平稳发展的状态变化。未来再经过多少年，房地产产业不见得会消失，但是从经济和它的关系来看，它很难再出现以前那种急剧膨胀爆发的发展模式。

　　当然，黄金十年的结束是一个过程。围绕着房地产产业引发的其他的经济活动还会很多，比如咨询业、服务业、评估业、房地产的经营等，而不再纯粹地由开发支撑这个行业。国外一些发达国家，城市里不再有大规模的高楼建设，但是房地产产业还是起一个很重要的作用，因为它还包括与房地产相关的服务业、中介、代理、信息服务和经营等行业。

　　李铁岗认为今年下半年楼市基本保持目前状态。“一线城市里原来价格上涨比较快，投机性强的地区可能有下降的趋势。但是像济南这样的城市供给量并不特别过剩，因此房价会保持平稳状态，销售的急剧回升和突然回暖可能性不大，价格上涨的动力也不是很足。”

　　值得注意的是，去年六月山东省取消了二胎生育间隔，近日，山东省又放开了单独二孩，相关调查显示，七成符合条件的家庭有此规划。那么，二胎是否会带来一股换房潮?

　　前不久，家住上海花园的曲先生在保利华庭购置一套130平的三室两厅，总价115万元。曲先生与妻子都是“单独”，如今大儿子四岁半，小儿子一岁半。“孩子再大些，现在的三居室就会显得拥挤，换大房子势在必行。”保利华庭2016年交房，隶属历下区，“到时老大上小学，老幺上幼儿园，正合适”。

　　据了解，因为是“学区房”，保利华庭销量很不错。2012年一期推出时曲先生没有出手，等二期房源推出时，相似户型已经比之前贵了十万。

　　“单独二胎的放开真正影响楼市可能是未来几年以后的事情。考虑到未来的房产税问题，新增了‘二胎’指标后，家庭买房面积肯定会增加。”李铁岗认为，目前济南的主力购房群体是80、90后，大多数人的消费能力还不足以承受过大房产。但开发商在后期户型设计上会有所调整，学区房的价格也有可能继续被推高。