“楼跑跑”背后的房产众生相
最近，大多数房地产开发商让人觉得有些“不正经”：王石去哈佛读书了，潘石屹发行纸币了，任志强更厉害，干脆搞起了人生哲学，反正与房地产都不沾边了。
当然，并非所有人都能这样清闲。为了避免成为或遇到“楼跑跑”，几乎所有与房地产相关的行业如今怕日子似乎都不好过。
“欠钱的开发商才是老大”
“位置近大明湖，单价六千到七千之间，数量有限。”欧阳龙接到朋友的电话便立即总结了几个关键词。朋友在房地产行业从业良久，经常透露内部消息给到处看房的欧阳龙。这一次，某楼盘的开发商“以房抵债”将部分房子抵押给建筑商，建筑商便低于市场价出卖以求现金。朋友一再嘱咐“切勿外漏”，毕竟这对开发商来讲，并非值得宣扬的事。
几个小时后，欧阳龙便来到项目所在地看盘。在项目东侧，三孔桥地上景观河改造工程正陆续展开，届时引自五龙潭的泉水将依城而过，不远处的一座花园式楼盘是几乎雷打不动的每平方米10000元。相比较来讲，不到7000元的单价已经足够诱人。
欧阳龙没有想过，自己得到的这个内部消息几乎算得上一个信号。
不久前中央经济工作会议上关于楼市调控不放松的表态彻底击垮了开发商内心深处残留的一丝希望。如今临近年底，开发商资金紧张压力骤增，其拖欠的费用不仅仅是广告策划款、项目代理费、规划费、设计费，还有工程款和银行的欠款。因此，建筑承包商、材料供应商、代理公司等也都成了这个资金链条上的“受害者”。
王乐美在济南一家房地产代理公司工作他透露，一家合作良久的开发商往常都是在每个月初结账，但最近半年总拖到月末才结账，最近提出了“以房抵债”，折扣为七折。他坦言，开发商拖欠是行业的潜规则，一般都会有两三个月的滞后期，但是现在一些项目六月份的应收款都没有到账。“现在只能希望于几家开发商能够放一点。没有办法，现在甲方都是老大，我们乙方虽然是债主，但是只能天天去求。”
据了解，一直以来，开发商面临资金压力时宁可借钱也不会用房子抵债，在他们看来，房产始终是看涨的。然而，近来有开发商因拖欠款项不得已将一套几千万豪宅抵押给一家大代理商，还有一家建筑公司收了开发商几个商铺抵债，以内部员工价销售。“用房抵债”说明他们已经找不到任何借钱的渠道，另一方面，这透露出开发商对中长期房价的预期发生了改变。
据《齐鲁周刊》记者了解，抵债房的折扣因公司资金情况而异，总体来看，六至八折为多，低于市场行情。王乐美说：“开发商之所以只给我们这个折扣，主要为了度过年底付款高峰这一关。而一旦挺过这关，明年贷款放下了，资金链紧张便可适当缓解。”
业内人士分析，开发商工程款和材料款的偿付高峰期集中在元旦前后，如果到时候开发商的资金状况仍得不到缓解，以房抵债的现象可能会越来越多。但是，要按照同样的折扣大规模向公众降价并不现实。
产权转让不过是“断臂求生”
进入12月以来，一开始便将所在的公司定位于“中小房地产开发商”的张洪量感到自己愈来愈“敏感”。这段时间，与同行见面谈得最多的是政策：温总理在俄罗斯讲话说什么了，哪个副总理怎么评论房地产，哪个部长也讲话了，几乎每一个字都记得很清楚。张洪量发现，朋友们跟自己一样，对于楼盘项目到底应该怎么做却基本上不考虑了，“一个政策，一个土地”，这就是开发商极度敏感的。
“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在严冬中被活活‘冻死’。不是我们不降价，而是没法降价。”最近，张洪量转让了旗下若干项目，一方面避免老业主维权，且收益远大于降价促销。同时，他积极进行公司产权转让，“虽然在转让价格方面有相对较低的折扣，但如果是有实力的企业接手，相当于一次性卖出几十套甚至上百套房子，这笔资金对困境中的房企而言是救命钱。”
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表示，房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在资金匮乏的情况下，转让股权无疑是最有效方式。
根据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易不包含关联交易，涉及金额超过1300亿元。这些交易中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
“并购案例激增与房企资金链紧张不无关系，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已地断臂求生。”济南房地产评论人于清最近参与了几次类似案件，“这一类开发商往往横向发展，有的整体出让股权，赚取土地溢价。有的则出让一部分股权，他们能够收取最终利润却失去管理权。资金链紧张，是中小房企生存现状”。
其实，中小房企资金链紧张已是“公开的秘密”。除股权转让之外，不少开发商期望迅速转移战场，将发展重心转向更小的城市。张洪量坦言希望尽快售完济南的楼盘，转战淄博、潍坊等地。“我们会加大促销力度，希望把资金拿去启动其他小城市的项目。”
中介：
从一手代理重回二手交易
与建筑承包商、材料供应商、代理公司等服务商相比，中介代理一手楼盘一直是以快进快结著称。但是，据相关人士透露，目前大多数中介机构决定将工作重心从一手代理重新回到二手交易上去。“拖欠的情况太多了，公司实在是没有办法才做出这样的决定的。”
据了解，目前中介参与一手房分销主要分为两种。其一是与楼盘代理行合作，由代理行把开发商给予其的佣金中分出一部分给参与分销的中介;其二是直接与开发商合作，获取佣金收益。市场上中介分销的佣金比例视不同项目而定，基本上是销售金额的2%。而目前由于开发商比较倚重中介分销的方式，比例也相应有所提高。如果按2%的比例，楼盘每销售1亿元，参与分销的中介公司可以从中获得200万元的收益。以近30天的成交情况来看，销售面积前十的项目的销售款平均在2亿元至3亿元，如果其采用分销，则参与中介可以从中获得400万元左右的佣金。在目前二手市场成交几近停滞的情况下，这对于中介公司来说，确实是一笔相当大的收益。
“按照一般的代理合同，开发商付佣金的时间节点要么是购房者付首付的时候，要么就是购房者贷款放出的时候，但是，现在基本上开发商都不会准时付款的。”于清说这也是中介不愿过多参与一手分销的原因，当下需要通过分销来加速销售的开发商，多半自身资金压力较大，所以拖佣的情况频频发生，对于中介参与一手销售的积极性打击很大。
“少则三个月，多则一年半载，这对于目前主要依靠一手代理来维持的中介公司而言，无疑是雪上加霜。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍，相对于代理公司来说，中介讲究“短平快”的操作方式，快速销售、快速结佣对它们更加重要，同时，同样销售一个项目，中介分销需要投入的人力、物力成本要比传统代理模式高不少。由于房子难卖、驻场成本大、开发商拖欠等原因，一些中介代理已萌生去意。
标致3系书写1200万辉煌 本刊讯 参观位于法国索肖的标致博物馆，感受最深的是标致3系80多年的进化史所拥有浓厚的工艺、设计、科技和文化等底蕴。当其他日韩汽车品牌短短三十几年甚至二十几年就冒出8、9代甚至十几代同堂的时候，标致3系短短8代居然用了近百年。整个3系在标致家族中占20%，说明每5辆车里就有1辆出自3系，3系销量累积超1200万。
1933年，标致3系开山鼻祖301诞生。采用了有灯罩的大灯、趋于流线型车身设计和世界上首创的可折叠硬顶，可折叠硬顶这种超前的设计直到1950年后才被其他汽车制造商所采用。
标致302敞篷车于1936年推出，完全采用“索肖纺锤”式外形设计。体形修长，仿佛看到未来汽车进化的影子。
标致﹖303的造型颇像双髻鲨游弋，大有引导未来机械化的趋势。值得一提的是，标致﹖303﹖蓝色的1936年Peugeot﹖Darl'Mat跑车在勒芒取得优异的成绩。
标致304在一定程度上宣告“四门时代”来临， 60年代中期，由宾尼法利纳设计的204四门轿车和旅行车率先问世不久后，标致公司于1969年推出了装备65马力1.3升发动机的四门版304。
1977年标致-卢瓦尔公司Peugeot-Loire成立，推出305。曾用在305上的发动机有3种。最高排量达到1580CC。
1993年问世的标致 306 是标致的有史以来最成功的车型之一。1997年，重新设计的标致 306 型的新一代问世，前排双安全气囊和ABS系统首次成为 306 系列的标准装备。自面世以来，306至今已售出220万辆。
2001年诞生的标致307截止到2003年就已经获得16项最佳车型奖，销量达到130万。2004年标致来到中国之后，东风标致307便成为东风标致的开山之作。307曾获得世界拉力锦标赛WRC冠军等一些荣誉更是数不胜数。截至今年，307车型累计销量达到300多万。
东风标致307三厢即为3074P(四门)版，在中国率先推出，打破了标致汽车一百多年来只在本土率先投放新车型的惯例。
两厢标致308欧版在欧洲一上市就获得了一致好评。东风标致308三厢版也于2011年在中国正式上市。308的外观设计独具特色，采用动线设计，通过对点与线相结合和光影艺术的设计手法，使得308有着极强的雕塑感。侧面从车头直至车尾的线条由低而高，令车身尽显狮子的跃动气息。
(石琳)
腾翼C50新车已到店 订车即送全车3M贴膜 本刊讯 11月21日，长城汽车腾翼C50在广州车展超越上市，其7.8万元—9.18万元的价格让众多消费者惊喜不已。日前，记者得知腾翼C50新车已经到店，并全面接受预定，订车即送正品全车3M贴膜。具体车型及报价信息如下：腾翼C50整车长度为4650mm，宽1775mm、高1455mm，轴距达到2700mm，全面超越同级车型。此外，后排全平地板可以为后排乘客带来更大的乘坐空间，完全满足消费者家庭出行使用。
内饰方面，腾翼C50采用深浅搭配的色调，上黑下米色的设计带来温馨居家感，同时突出1.5T车型运动感和科技感。在动力方面，腾翼C50所搭载的1.5T涡轮增压发动机荣获“‘中国心’2011年度十佳发动机”，这也是自主品牌唯一获得该奖项的小排量涡轮增压发动机。在基础配置上，迎宾灯、无骨雨刮、定速巡航等领先配置体现出整车豪华型，再加上倒车影像、双模电动防夹天窗系统等一系列实用配置，丰富程度超越中级车型。另外，腾翼C50提供5年或15万公里的超长保修政策，并可享受4次免费保养服务，使得用户后期保养费用大大减低。(马哲)
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