房产税三人谈

　　近期楼市回暖，房产税是否扩容引发社会持续关注。有人认为，在目前经济下滑的情况下，房产税应该是接替限购政策的最佳工具;综合各方信息，2012年房产税扩容已成定局。但是，国家税务总局的最新回应表明，房产税何时扩容还是一个未知数。

　　国家税务总局说，房产税扩容方案及细化的征收标准和办法尚未最终确定，房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，促进土地节约集约利用，但其作用是有限的。而决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政等经济措施与行政措施相互配合。

　　关于征收房产税的话题，这两年引发的争论特别热烈，它会带来房价升还是降、对楼市能不能真正起到调控作用，现在是不是全面推出的最佳时机都是争论的焦点。

　　因此，近期《齐鲁周刊》就房产税的一系列问题采访了相关专家和开发商。

　　玫瑰石顾问公司董事、经济学家

　　谢国忠：中国政府需要房产税

　　听闻中国很快开征房产税的消息，首先怀疑会不会有这么快，然后，开始相信这一天终将到来，“因为政府需要这笔钱“。

　　自去年秋天起，房地产市场开始回调，到今年5月和6月又开始反弹，到7月，几乎每个人都相信泡沫又重新出现了。我认为夏天结束前，市场的复苏就将坚持不下去了，很快人们就会为没有利用夏天的机会卖出他们空置的公寓而懊悔，因为他相信中国有超过2000万套空置的房产。

　　去年，我预计房地产将在2012年开始下滑并且持续多年，同时伴有一些死猫式反弹(dead cat bounce)。我2006年开始表示担心全国范围内的房产泡沫，但从没说过这个市场会在短期内下滑。我反复地撰文来区分讨论泡沫和预测拐点这两件事。两年前，我倾向于认为2013年会成为拐点。我去年改变了主意，并预测市场将在2012年开始下滑。

　　中国大多数反常的经济行为都是由政府急切地寻求财政收入所推动的。迅速增加的政府收入刺激政府扩张，而这又反过来要求政府获得更多的收入来维持其运行。

　　房产税的问题，还是取决于它是会增加还是减少政府的总收入。当房地产市场火爆时，加在开发商身上的土地出让税费、房地产交易税以及所得税都是可观的。这些税收收入占到许多地方政府收入的一半以上。在这种情况下，引入房产税可能会杀死这只下金蛋的鹅。房产税的到来，意味着泡沫已经消失而且人们也不再期待它重新出现。

　　过去三个月出现的死猫反弹肯定给了很多人泡沫又重新生成的希望。因此，相关的政府机构不希望因为谈论房产税而打击市场的乐观情绪。只有当这种希望也最终破灭时，房产税才会被正式推出。

　　去年，土地出让收入占GDP的6%，而新建商品房的销售收入占GDP的15%。房屋的建筑成本大约是销售价格的四分之一。剩下的，最终以税收或土地出让所得的形式进入了政府的腰包。因此，政府从房地产行业所获得的全部收入约占GDP的12%。在泡沫被刺破之后，我们就认为这个数值下降了三分之二。这三分之二可能就被转移到房产税上。在目前的价格上，住宅存量相当于GDP的250%。这意味着房产税可能占到GDP的3.2%。

　　但是，由于泡沫被刺破，价格将下降，这些住宅的价值可能下降三分之一到二分之一。这可能意味着政府将征收更高的房产税税率。目前房屋的租金回报率约为3%。引入房产税可能导致价格的进一步下降，这就需要用更多的房产税来保证财政收入。从本质上讲，这是一个恶性循环。要维持政府收入，必要的房产税税率可能达到7%。

　　推动中国经济政策出台的主要力量是如何将政府的收入最大化，但这个力量正在将自己燃尽。只有当来自社会的回推力足够强大时，才能带来改变。在这个拐点到来之前，经济很难恢复。

　　中国经济的包袱是政府和国有企业支出的低效率。过去几十年里强劲的出口掩盖了这个问题。但随着中国耗尽剩余劳动力，且西方经济下滑，出口已经不能再掩盖这样的低效率了。

　　中国的房地产泡沫一直以来都是一个向经济征税的工具。尽管泡沫破灭了，但政府对金钱的渴望仍不灭。它将尝试其他的方法，例如房产税，来提高收入，而这将进一步抑制经济。只有当某种力量出现，来改变政府的行为时，这种让经济下行的恶性循环才会达到一个合乎逻辑的终结点。

　　知名经济评论人

　　叶檀：房产税推行难在哪儿?

　　《齐鲁周刊》：这一次国税总局明确表示房产税决定房价关键是供求关系，房产税作用不大，其何时扩容还是一个未知数，您会不会感到失望?

　　叶檀：国税总局的暧昧表态说明房产税的大幅推出恐怕是要假以时日，现在还没有达成统一的意见。

　　我们知道，决定房地产价格的因素，如果从金融方面来，主要是两方面的原因：风险和收益。收益跟货币政策和税收政策有最大关系，若央行不断的发放货币，利率比较低，同时税收在持有环节不征税，或者说对于暴利不征税，房地产的价格必然上升。因为这个时候购买房产然后是交易房产就意味着房地产收益的上升，如果说我们有一个非常严厉的货币政策，同时又征收房产税，我相信对于房地产的炒作，尤其是对投资这一块就可以有非常大的抑制的作用。

　　《齐鲁周刊》：有一种说法，认为征收房产税必然提高房产投资的成本，最终会导致房地产价格上调。您怎么看?

　　叶檀：这种说法把房地产的政策包括货币政策，跟房地产的税收政策混为一谈。有些地区是征收房产税的，但是房价还在上升，比如香港地区，征收物业税，但是房价是上升的。因为香港有土地财政，且货币又比较的宽松，成为一个货币的洼地，各地的货币都往香港走，所以导致货币的上升。美国也同样，各个州各个地方征收房产税，但是因为美联储的货币政策非常的宽松，所以也导致了美国2008年以前的房地产泡沫。

　　但是如果我们把房产税跟货币政策结合起来，这个时候对于抑制房地产的投资和炒作是比较有利的，最典型的就是像德国或者是像加拿大这样的过程，虽然向加拿大移民很多但是房地产的炒作从来没有成过气候就是因为这两方面的原因。

　　《齐鲁周刊》：目前房地产税推行最大的困难在哪里?

　　叶檀：房产税是世界上很多国家和地区调控房地产市场有效的办法，在中国大面积推行的确有些困难，我想最大的难点是意见不统一。我们从国税总局的问答里就可看到，有很多人认为技术上无法达到。但我认为技术上并非太大难点。现在各个城市的信息的联网包括在一些房产的交易税征收的过程当中，已经开始用政府的评估价来进行征税，这个并没有引起社会上非常强烈的反弹，政府的征收评估的价格也得到了认可，所以技术上并不存在非常大的难题。

　　现在最主要的难题是意见的不统一。比如说国税总局，虽然说站在税收征收者的角度，如果是换一个角度日常生活的角度，有可能又是一个购房者，那么作为购房者当然不希望推出房产税，这个时候会有种种的理由来抑制房产税的推出，我想既得利益或者对于房产税的抵触才是我们今后会面临的一个问题。

　　全国地产知名专家和评论人

　　陈宝存：房产税征收试点只能是历史笑话

　　在宣传中，我们的房产税改革宗旨一直有一个观点：让地方政府摆脱土地财政困扰。我认为这是骗人的伎俩，全社会对于土地财政的认识基本是错误的。

　　2006年之后，土地出让收入总额的上升是成倍的。从6000亿到1.59万亿，不能否认的是土地出让环节土地价款的居高不下。只是我们忽视了一个数据：土地出让净收益。这个数据从2006年开始，大约是3000亿、4000亿、4000亿、1992亿。我们看到的是随着土地出让收入总额的大幅增加，土地出让净收益的比例越来越低。原因是土地征用与拆迁安置、城市基础设施配套建设的成本大幅提高。

　　忽视土地出让金成为征收土地过程中的拆迁安置征地成本与城市管网配套实施建设成本的现实，妄想土地价格征收房产税后会下跌，正是广大糊涂大众误解性思维!当然最主要的是专家的误导造成的，那么不改革土地制度与房地产税制全面改革、征收房产税却不以降房价为目的本身就是耍流氓。

　　湖北湖南试点的房产税，是财政部与国税总局力推的方式，特别是房产按估值作为依据计税，与沪渝试点也有很大不同，征收的范围更加广大，正在向物业与不动产税过渡，却没有解决土地出让金一次性交付的问题。而按估值计税，在目前情况下，只会把自住房之外租赁部分的租价提升。毕竟2.5亿流动人口的72%，也就 是1.6亿新增城市人口租房的现状短期内不可能改变，那么租赁卖房市场，会把房产税部分轻松转嫁给终端租赁者。二手房交易过程中的所谓税费多收，也很轻易 转嫁到终端消费者。

　　同时匆匆出台房产税，在目前小产权66亿平方米的困局中，小产权房到底收不收，收的话产权如何厘定，都是很大的问题。而所有房产的详细有依据的评估，在任志强看来需要100多年。如此繁杂的工作都未做，任何房产税的试点最终走向全面推广都将是历史笑话。