于清：“楼跑跑”是非典型现象

　　楼市调控持续前行，谁都不想成为“跑路盘”的业主。“是坐在暖意融融的卧室里笑，还是站在寒风中的烂尾楼里哭”，在“楼跑跑”频出的当下，买什么样的房子最放心?本刊记者就此专访了知名房产专家于清。

　　“楼跑跑”还是“楼骗骗”?

　　《齐鲁周刊》：一个月之内济南出现了两个跑路房地产开发商。是巧合还是有一定必然性?

　　于清：巧合。目前两个开发商都在跑路中，我们无法得知真实情况，但是就目前的情况来看，两者情况有所区别。

　　舜耕名筑拖欠建设方、供货方等债权人数千万元的款项，购房者交钱不仅无法拿到房子，还出现了一房多卖现象，如果首批购房者有按揭存在，后面的第二、三批购房者可能需要一次性付款。这基本可以肯定开发商有意或者至少提前有诈骗的意向。

　　《齐鲁周刊》：凤还阁院有何不同?

　　于清：凤还阁院的情况是，楼盘组织团购，约有百余户购房者提交首付款，但目前没有见到任何关于该楼盘的“五证”信息。当然我们不能排除他是恶意诈骗，但是也会有其他一些可能性。

　　之前很长一段时间内，房地产市场环境太好，懂行的不懂行的、有能力无能力的都能到房足球即时比分地产行业里来参与一下。参与企业资金来源有保障，即使银行信贷不支持也有其他方法。行业向好时，许多企业开发的地产项目虽然证件不全就开始预售，因为各方面支持最终能够获得批准，从而违法行为变成了一种良性循环。

　　问题是，目前国家对房地产行业施行密集调控，一方面政策对于项目的审批更加严格，另外银行也基本屏蔽了中小房地产开发企业，所以许多项目只能就此搁置。如果我们假设凤还阁院无诈骗初衷，也许会是因为这种情况，最终仍然是骗了购房者。

　　所以，与其说这是“楼跑跑”，还不如说是“楼骗骗”。

　　市场不好，谁还看房产新闻?

　　《齐鲁周刊》：济南楼市是否已经到了催生“楼跑跑”或“楼骗骗”的状况?

　　于清：这几个例子应该是济南楼市的非典型现象。目前济南房地产开发企业大多具有央企背景的大企业，相比较来说抗寒能力较强，大多调整战略“以价换量”回笼资金。另一方面，他们还在低调拿地，以备后用。

　　《齐鲁周刊》：也就是说，中小房企资金链更紧张?他们怎么办?

　　于清：现在所谓中小房企有三个种类。有些拿地早，目前不是主销期，他们只要守盘就好。有些在地价较高时拿地，但是目前项目还未推入市场，这些企业固然有资金压力，万一断裂跑路也与购房者无关。第三类则刚刚入市，正赶上这轮疯狂调控，这些中小房企资金链最紧张。他们往往会横向发展，寻求股权合作。有的整体出让股权，赚取土地溢价。有的则出让一部分股权，他们能够收取最终利润却失去管理权。最近已经经手许多类似案例。这是中小房企生存现状。当然，目前还有些房企有土地证却没有足够资金。为了快速回笼资金，他们组织团购。

　　《齐鲁周刊》：目前许多评论家认为明年之后房价有可能下降50%。您怎么看?

　　于清：房价下降50%意味着什么?意味着现在60%的开发商倒闭。实际上，地价、建筑成本加起来，房企利润也没有想象中多。

　　《齐鲁周刊》：限购还会持续多久?

　　于清：明年应该还会继续限购，其后要看经济形势。限购目的无非是使购房者买上房子，目前房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。

　　《齐鲁周刊》：那济南房价有可能下行吗?

　　于清：现在济南实际成交价格已经下行10%，如果继续疯狂限购，也许还有空间，但也不超过5%到10%。

　　《齐鲁周刊》：严冬之下房企各出奇招。据说潘石屹和任志强搞了个联盟，每段时间推出一部分房源百元起拍。您觉得靠谱吗?

　　于清：我还真没注意他们这是什么招数。现在房地产市场不好，谁还看房产新闻?让他们闹去吧。现在正值年关，哪家企业都不好过，若是遇到性价比高的房子千万别松手，现在买到随心的房子算您捡着漏了。

　　■链接如何规避“楼跑跑”

　　一：开盘证件不能少

　　由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。购房者在买房时要看开发商是否有营业执照，相关证件是否齐全，如果是现房销售，应当看到“大产权证”。

　　二：选品牌开发商更放心

　　一般而言，开发经验丰富、业内声誉好的品牌大开发商相对资金实力比较雄厚，而一些转型不久的中小开发商则要比较警惕。　　三：30日内合同应备案

　　由于购房人先交首付款，然后再将合同备案，所以购房人必须承担的风险就在这30天里。当合同备案了，法律上也就承认了购房人拥有房产的合法性。

　　四：及时申请查封房产

　　如果前期没有把好关，因为种种原因选择了缺乏责任感、资金链脆弱的开发商，购房者首先要在第一时间向法院提起法律诉讼，明确表达自己的主张。最重要的是要凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。