“农家别墅”背后的猫腻

　　济南坏房子地理(五)——

　　当“依山傍水独门独户”的农家别墅以每平方米3000元的单价吸引了投资者眼球，投资者的脑海中往往浮现一幅画面：在老家的田间投资一个田园小院，放假的时候过去住住，似乎颇有些“采菊东篱下，悠然见南山”的味道。

　　但是，这些乡间别墅真如想象中美好吗?据了解，它们多数属于“农业别墅”或者“大棚别墅”，是小产权房的一种，不受法律保护。

　　从“得意之作”到“坏房子”

　　陈建军经常提起自己南部山区的别墅。

　　2008年陈建军以80万的价格买下锦绣川河滩上的一座三百平的双层别墅，自己经营企业的陈建军不在乎别墅是否有红屋顶和青砖瓦，他立志将别墅往舒服里整：背后依傍种满果树的大山，前面俯瞰锦绣川。院子很大，开出一畦地来种瓜果蔬菜，甚至专门挖出一个两米见方的大鱼池来。每年总有一段时间，陈建军将母亲和孩子接到这里，一圈篱笆两条狗，若是喜欢，还能在丝瓜架下对个弈。

　　陈建军从不讳言这座别墅“小产权”的性质，在他看来，这还真不是什么重要的事儿。济南南部山区著名的锦绣川、锦阳川、锦云川三条河流的河滩上到处是类似的小产权别墅，跟陈建军比邻的就是济南当地某国企的高管。他们的购买手续极其简单，房子所属村委或大队开张证明，卡个章，这就算办妥了。陈建军至今记得当时经手的大队书记说：“都是自己的工程，质量放心，结实。”事实证明这位书记果然“掏心掏肺”：陈建军的装修工程队发现，有些大产权房里打钉子“噌”就钻进去，可是这里要费事儿得多。换个门框，结实的几个人才能搞定。“虽然是小产权，但房子的确是好房子。”

　　可是，近来陈建军有些担忧了。大环境不好，公司做得有些辛苦。来度假，偏偏看到附近正在搞强拆，对象是仲宫镇东平坊村山坡上的在建别墅，当然，也是小产权。

　　据村民介绍，被拆别墅的开发商是其他地方过来的有钱人，从村里“买”走这块地，地皮钱为每亩2万-3万元。大约1年前，两个大棚建起来，但大棚里仅种点普通蔬菜，而且大棚下面的地基打得很深，其实是楼房地基。村民说，另外已经建好的4幢别墅的开发商是一个来自仲宫镇的有钱人。每亩的地皮钱仅有几万元，但是盖好的别墅每幢需要几百万。

　　看着被拆除的在建别墅，陈建军第一次对小产权产生了忧虑。在他看来，这可不是好兆头，“我一向认为只有坏房子才让人心存忧虑，现在，自己一向引以为傲的小别墅怕是要变质。”

　　据了解，像被拆除者一样的农家别墅，在济南南部山区大有所在。

　　记者在网络上找到若干小产权农家别墅的转让或出售广告，通过网页上留下的联系方式，以买房的名义，联系到此别墅的代理中介。一位赵姓经纪人向记者介绍，别墅位于南部山区柳埠镇，立刻可以入住，有车库，5室3厅2卫的格局，建筑面积248平米，每平米的售价3225元。同时经纪人提醒说“没有房产证，办的是大证，但可以放心的购买，房子是安全的。如果看房后觉得合适，价格还可以再商量，但购房的时候要一次性付清房款”。

　　如今，在全国各地的郊区都有不少开发商偷偷用“设施农业”的名义开发房地产项目，以修建大棚管护房为名，开发“农家别墅”对外出售。

　　业内人士告诉《齐鲁周刊》记者，这种位于生态园内的房子多数属于“农业生态房”或“农业生态别墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚别墅”，又被称为“野别墅”，性质上是小产权房。

　　“现在国家禁止小产权房进行交易，由于利益的驱使，一些人开始琢磨长期租赁土地开发生态房出租赚钱，逐步演变成为了变相的小产权房交易。”相关人士分析认为，开发商往往强调他们是在建设生态农业园，表明这项开发符合政策要求。在“生态别墅”销售过程中，开发商往往都会称“农业生态别墅”比小产权房“安全”，比商品房“便宜”。

　　“生态别墅”：小产权房新变种

　　随着相关部门禁止对别墅项目审批供地，大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格，但是对“三荒地”、水库周边生态地、承包林地、景区周边等建设开发并没有严格禁止，一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产”，建设“分时度假村”，对林地和具有生态保护功能的山坡地构成威胁。

　　今年六月，在历城区仲宫镇东、西平坊村交界处的山坡上新添了一座半封闭的院落，院子里有两个大棚，大棚的西侧有一堵高高的围墙，大棚的水泥墙和围墙挡住路人视线，看不到院子里的情况。距离这里不到100米的地方就是卧虎山水库。

　　据村民介绍，院落东头和西头是两栋小别墅，中间的大棚也有可能拆了建房，南边的山坡还要继续往里边挖，“能挖出个很大的院子”。南侧山坡有明显挖掘的痕迹，被挖掘的山坡坑坑洼洼，根部遭掘的柏树歪歪斜斜，挖出的大石块还没有运走。

　　距离此处不远同样深山藏别墅，别墅一共有4幢，每幢均为3层，主体已经建好，外墙贴有精致的灰砖，其中最西边的一幢，楼顶已经装好太阳能热水器，一些工人正在往墙壁上安装排水管。四幢别墅之间分别用灰色围墙隔开，每幢楼后面都有一个上百平米小院，院内已经种上核桃树、李子树等。院外有一排平房，平房紧靠着山体。施工工人告诉记者，这些平房是车库。一位施工人员说，他们在车库里面偷偷打了一口深水井，这4幢别墅的自来水全靠这口水井。

　　据村内知情人介绍，两处别墅分属两个不同的开发商。村民所讲的开发商就是从其他地方过来的有钱人，先以种大棚等为借口，从村里将地皮“买”过来，偷偷搞开发。据村民介绍，建有大棚的院子是一位从济南市区过来的有钱人开发的。这位有钱人从村里“买”走这块地，地皮钱为每亩2万-3万元。大约1年前，两个大棚建起来，但大棚里仅种点普通蔬菜，而且大棚下面的地基打得很深，其实是楼房地基。村民说，已经建好的4幢别墅的开发商是一个来自仲宫镇的有钱人开发的。每亩的地皮钱仅有几万元，但是盖好的别墅每幢需要几百万。

　　对此《齐鲁周刊》记者咨询了北京齐致律师事务所济南分所王朝进律师。据王律师介绍，这种建在集体土地上的“生态别墅”在性质上属于小产权房，国家是不允许的，同样不受法律保护。

　　王律师向记者解释，这类房屋的购买者与开发商签订的合同实际上属于租地合同。这样一来，开发商就把风险推给了业主，自己的风险大大减少。在发生纠纷时，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效，就无法让开发商退还承租人的前期投入，让业主“血本无归”。

　　而且，在规划图纸上，“农业生态别墅”一般标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。因此，“农业生态别墅”的建筑物性质不明确。而《物权法》保护的是合法的物权，所以发生纠纷后，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。

　　果然，在业主还没有及时享受别墅生活的悠然之前，这两座颇为讲究的农家别墅被按规定拆除。“还好还没人买，不然买主岂不是亏死了?”一位村民说。

　　“打包处理”的别墅群

　　国土部“试点清理小产权房”的消息让各地小产权房市场闻风而动。除去济南南部山区外，青岛不少占据优越山海资源的小产权项目开始走向市场寻找买家。

　　今年初，位于崂山区王哥庄会场社区的12栋亲海别墅释放出“捆绑转让”的消息，该项目总建筑面积达6000平方米。

　　王哥庄一家中介门店的店长张震向记者透露，这12栋小产权别墅位于会场社区，背山面海，地理位置非常好。凤凰山庄曾为当地一处知名的旅游山庄，无论是建筑规模还是建筑风格都非常突出，在当地的名气非常大。整个山庄依山势建成，12栋别墅高低错落，院落内道路通达。现在不少石阶上铺满厚厚的落叶，据山庄的看门人介绍，山庄已经闲置三年，近期常有人来看房子，不少人也流露过购买意向。12栋别墅除一栋1600平方米的中心别墅外，其余11栋别墅的面积都在350平方米左右。

　　“整个别墅的建设过程，凝聚了我的心血。”别墅主人许先生回忆说，尤其是仿照青岛迎宾馆建成的中心别墅，其设计方案曾数次安排专门的设计公司多次前往迎宾馆考察、拍照，无论是建筑所用石材还是内部的设计构造，全部严格仿照了青岛迎宾馆的样子。

　　“设计所用的石材规格大，尤其是中心别墅门两侧的石柱，采用整块大理石雕刻而成，重量在七八吨左右，建筑所用的多数普通石材也在1吨左右。”许先生说，由于别墅项目建在半山腰，1997年开建时专从日本租来的吊车也派不上用场，最后全靠人力抬到了山上，其施工难度可想而知。除了施工的难度外，绿化时采用的树种都是他亲自挑选，从南方引种过来的，仅绿化当时就花费了百万元。

　　“别墅项目闲置的时候，尤其是在2009年到2010年这两年，曾多次有企业找我们商谈，想整体买下来作为企业度假村来经营。”许先生说，但因为当时一直想等着经济形势好转的时候重新开业，所以这些客户被一一婉拒。

　　许先生说，尽管凤凰山庄早在2000年就已经补缴了土地出让金，办理下了土地证，但这毕竟不同于大产权别墅，由于担心可能到来的治理行动，在慎重考虑之后，决定将12栋别墅尽快出手。据知情人介绍，12座别墅打包转让的心理价位不会低于一个亿。

　　“崂山区风景区内的不少高端小产权别墅的持有者，非富即贵。”熟知岛城小产权房市场的葛斌说。在采访中，多位地产专家分析，由于岛城小产权房的历史久远，小产权房类型也多，不同区市的情况也有差异，估计将来在试点清理的时候，政策制定方面不会“一刀切”，会分门别类地予以治理。

　　即便如此，农家别墅依然被列为“慎重考虑”的行列。一位在网上挂出小产权别墅转让信息的王女士坦言自己从今年年初就开始卖别墅，但到现在还没售出，“看房子的人倒是不少，但是有意向的还没有。”