易宪容：什么样的房产税才管用？

　　2011年1月28日，房产税这只中国楼市调控中迟迟未能落下的靴子在上海、重庆两地落地。从市场反应来看，整一年的房产税试点效果十分有限。如今，上海准备继续推行房地产税，却已经鲜有人再将房产税看作楼市调控的“惊雷”。

　　从中国社会科学院金融所辞职的易宪容仍然充当着房地产界的舆论先锋，他认为如果当前推出的房地产税不是一种公正公平的税收制度，那么这种房地产税的推行所起到的作用必定小于预期。征收房产税足球推荐的“基础条件”

　　房地产税在上海与重庆已经试点一年有余，从市场反应来看效果十分有限，许多人已不再将其看作是房地产调控的“惊雷”。然而，中国房地产界的舆论先锋易宪容却一再强调在成熟市场下，房地产税同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱(还包括消费税、所得税)之一。无论是对房地产的投机炒作还是过度需求，房地产税都能起到重要作用。

　　“一般来讲，征收财产税或房地产税可纠正现行所得税的某些缺点。对于各种所得来说，不管是已经实现还是尚未实现的，都应该计入征收所得税的税基。但由于未实现的所得在计算上有困难，目前采取个人所得税的国家，通常都不把没有实现的得利列入征税范围。如果不征收财产税，这些个人得利也就可能成为逃税漏洞，使得政府一部分税收流失。”易宪容介绍，而住房等耐用消费品的价值恰是逐年提供的，并没有计入征税的足彩分析基。这就使持有耐用消费品的居民(持有住房)与没有持有耐用消费品的居民(租房)在课税上存在不公平之处，通过征收财产税则可一定程度上纠正这种不公平。

　　易宪容曾经担任中国社科院金融研究所研究员，讲话带有浓重江西口音的他被称作是“平民房地产代言人”。他说目前房地产税的课税对象只限于土地及房屋，在计算税基时，房产的抵押贷款即负债不得扣除。

　　“政府在查定房地产价格时一般采用市场交易法、成本法、资本法等。欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价。同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定住房设定优惠减免办法。也就是说，房地产税的征收并非针对所有的住房，而是需要对不同使用性质的住房、对不同收入居民持有的住房、持有住房多少采取区别对待。”

　　易宪容认为目前中国要征收房地产税需要一定的基础条件，即详实的不动产登记资料、科学的估价方法和税收征管能力：“如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有具备篮球竞彩了这些条件，房地产税的开征才能有效进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。”

　　也唯因如此，易宪容主张要开征房地产税就得先对现有的住房进行全面普查，在此基础上建立起住房档案，然后要设计公平公正的税收制度，以此来确定对不同的住房采取不同的税收优惠减免。

　　此外，不仅现有的二手房市场要成熟，而且要建立起科学规范的住房价格评估体系等。如果没有这些基础条件，仅仅为了征税而征收，那么这样的房地产税收制度能够起到的作用必然是有限的。

　　“房产税至今被误解和混淆”

　　在易宪容看来，目前的中国房地产市场是一个投机炒作的市场，而房地产泡沫产生主要是房地产税出了问题。

　　“香港为了打击投机炒作现象，半年、一年、两年的住房流转税分别为19.25%、14.25%、9.25%，而内陆的住房流转税才只有3%到5%，这根本达不到打击投机炒作的效果。”易宪容谈到，中国所规定的房地产交易所得税，是针对盈利部分收取20%的个人所得税，或者按照交易总金额的1%缴税。相比较，其他国家征收房产交易所得税要更加严格，比如日本最高税率达到75%，100万买的房子，如果现在卖200万就挣了100万，那就要拿出75万交给政府。通过这样的税收政策一定可以严厉打击投机炒作现象，但是中国至今没有做到，而且中国至今没有房地产财产税和房地产遗产税。

　　易宪容坦承尽管我国房产税已经试点一年有余，但人们对于房地产税的理解误区仍然存在，有些人将其与土地出让金混为一谈，也有人认为目前购房只购买了70年使用权，而非住房的土地的所有权，因此征收房地产税是不合理的。

　　“土地出让金并非土地出让税，它只是购买土地要素支付的费用。在土地私有的情况下，土地出让金就是土地交易的价格，而在土地公有的中国，土地交易的价格则用土地出让金的概念来表示。”易宪容解释说，而对任何一种物品或财产来说，其产权都是各种权能综合体，比如，假定当前住房土地产权是70年的使用权，在70年没有期满时，房主则不仅拥有土地使用权，而且拥有住房的自由转让权、剩余索取权等基本权能。以此看来，用没有财产所有权而不纳税的理由是不能成立的。更何况，70年使用权的概念是计划经济向市场经济转轨时使用的一个权宜概念，“当全国绝大多数土地70年使用权到期时，这个概念就可能转化为永久性概念”。