中国房市进入冰川期

潘石屹 

        大学毕业后到国家石油部工作，１９８７年在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯。１９９２年，与人合作创建北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。１９９５年，与张欣共同创立ＳＯＨＯ中国有限公司。

　　中国房地产随着调控政策出台迅速进入冰川期。此前，中国房地产市场确实有点乱，地价比房价高；租金和房价之间关系不正常。据中原地产数据，北京二手住宅第一季度租金回报率是２．９％，上海是２．３％，一手住宅回报率比二手还要低，而全世界平均回报水平是８％。

　　“国十条”出台后，各城市都做出相应反应。北京和上海反应不同。北京是依靠政策，如“限制不在北京工作的外地人购房”，“一个家庭只能新购一套住宅”来抑制房价。在土地“招拍挂”过程中也采用超过限价不成交的办法。上海则集中加大土地供应量，最近预告将供应１０５块地，建筑面积高达５０５万平方米，这１０５块地起始价为４６０亿元。依靠大规模土地供应继而增加房子供应抑制房价过快上涨，这是最根本的办法。

　　有人说，北京４月３０日出台的政策是临时性的，甚至说寿命不会超过一年，但我认为会持续两三年，因为今年土地供应要在两三年后才能形成市场上房子的供应，这两三年北京房地产市场供求关系处在危险状况，这些行政措施很难马上取消。

　　未来还有一些房地产政策将出台并实施。一是物业税和房产税。物业税大家讨论了许多年，也空转了许多年，但目前看出台可能性不大，有可能会以房产税方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的，已包括了房产税。再征收房产税主要是针对住宅，至于住宅怎么收，会不会从第二套房子开始，目前还只是猜想。二是住建部下发文件，对房屋销售预收款进入监管账户管理。这条政策并没引起大家注意。事实上它对房产开发商现金流影响巨大。房产开发商平时周转资金有超过六七成来自预售款，如预售款受银行监控，再按工程进度进行拨款，这部分款就不能挪作他用，不能用于购买新土地，对房产商的资金链将构成很大影响。三是可能出台但还未出台的是停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款。给施工单位贷款前提条件有两条：一个是施工单位要和开发商有施工合同；另外，由开发商先垫付３０％以上工程款。这项政策一旦实施，也会对房产商现金流造成很大影响。

　　受楼市新政影响最大的是地方政府。在过去一年多时间，许多地方政府从银行贷了许多钱进行土地拆迁，“七通一平”，准备把这些土地高价卖出。随着新政出台，房产商抢地热情迅速下降。未来一定会出现土地流拍，对地方政府资金将构成很大压力。从开发商方面看，２００８年底是整个行业最困难的时候，随着政府救市政策，开发商渡过了危机，２００９年全年房地产火爆销售，全国房地产销售超过４万亿。目前房地产上市公司中有许多家拥有现金超过１００亿，这种情况下，房产商主动降价销售可能性很小。现在看，如市场持续一段时间的“冰川期”，房产商就可能支撑不了资金压力而被迫降价销售。