房价的最终决定因素是供需

章剑锋  厦门大学不动产研究中心研究员，知名房地产事务专栏作家，香港财经文摘杂志高级记者，对房地产市场颇有研究。    影响房价变化的，终归是“供需”二字。二者没有变化或变化极其有限，房地产价格就不会出现大幅波动。从目前国家统计局和国家发改委监测数据判断，楼价有一点逆市上扬态势，是因供需没产生本质改变，尽管调控并不曾松懈，但价格变化不明显。

　　就供给来说，政府增量调控还需一定时间才能产生效果。６００多亿专项财政资金注入和５８０万套保障住房的建设，从纸面计划到彻底兑现有个较长周期，在没完全落地前，这一举措所产生的心理效应可能远大于实际。而且还要考虑供给环节中存在的市场失灵现状。这将对真实供给的顺畅性、规模化及结构优化造成一系列阻碍。

　　有经济学者强调，尽量让房地产市场按市场规律自行运作，依据是全世界的市场经验都可以证明，价格是调节供需的唯一有效杠杆。但我们的供给实际上没办法随价格杠杆起落或增减。比如从全国到地方，都有年度土地利用计划。用地关把得紧，要报批，要审核，要限量，不会因房地产价格高了，开发商就可以多要一点地。如果一年供地只有１００幅，哪怕市场再旺，也不要想有１０１幅，经济理论在这里就失灵。

　　供给始终没有根本性改变，还与供给无效性有关。本来数量就有限的土地入市后，被卡在开发建设环节，不能及时形成房屋供给。国土资源部近期在全国范围内清理闲置用地，查出结果足让人吓一跳。截至目前，今年全国房地产闲置土地２０４４宗，面积１２．３５万亩；别墅用地７４宗，面积７８３６亩；保障性住房用地改变性质８３宗，面积９４３亩；违法违规转让７宗，面积２９０．０４亩。从闲置时间看，闲置５年以下的地块１３５４宗，占闲置土地总数的４８％；闲置５年以上的地块８７５宗，占３１％。从中不难发现，当前供给环节面临的问题多么严峻和复杂。有一点可确信，土地闲置和无效性利用是完全可以避免的。挂牌拍出多少地，职能部门可通过备案管理，实时监控与追踪，超过期限坚决收回，重新入市。

　　真实的需求应与真实供给相衔接，两者有一个不对，市场便不稳定，价格就失去均衡。现在不仅供给因其大打折扣而显得不够真实，需求也混乱。现在我们在做的，是要还原和培育最核心、也最真实的需求，就是自住性需求，具体手法是确保定向性、扶持性供给。但这首先要刨除游移性极强的炒买需求。切断供给、增加购买成本不是最好的办法，炒资必然存在，不可能被驱逐干净，关键问题是炒资究竟该呆在哪一级市场里。现在他们呆的地方显然不对，因炒资和自住性需求所进入的市场高度重叠，这样势必存在冲突，而弱势一方的自住类需求必被强势一方的炒买资金挤压，因而才会出现那种连保障性住房用地都会被改变性质的情形。此种痼疾不愈，房价是涨是跌，不言而喻。