别指望楼市再度失控飙涨
刘煜辉 中国社科院金融重点实验室主任，中国经济评价中心主任，香港金融管理局ＨＫＭＡ客座研究员，研究方向是宏观经济、金融市场、国际经济学等。 ８月楼市回暖。京沪深穗等一线城市楼市成交量大增，价格一下回弹至调控前。房价是否会再度出现失控飙涨？我认为是小概率事件。因为９月份后，商品房供应量将大幅增加，供应量增加将持续６到８个月，也就是说，供应高峰期会持续到２０１１年年中。
４月中旬以来，楼市调控政策出台不可谓不密集，很多过去被认为是“深水炸弹”的政策都被反复拿出来吹风，以求改变市场预期。从实际操作看，限制二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，也从未停止。但事实上，光是口头上的政策维系不了多久，换个角度看，雷声大雨点小就成了惯例。
比如预征土地增值税大多没有落到实处，全国推广预售款第三方监管也有待时日。看数据，占房地产开发商整体资金来源一半以上的国内贷款及自筹资金在下降，从去年年初的６４％下降至今年６月底的５６％；而购房定金、预付款及个人住房贷款则在上升，从去年年初的２８％上升至今年６月底的３７％。房地产开发商逐渐把定金、预付款及个人住房贷款作为主要资金来源，再次间接加重了开发商对银行资金的依赖。
谁都明白，当下之情景，如果真正预售款受限，对于资金链紧张的开发商将是沉重打击，直接效果是逼迫开放商降价放货。显然，宏观决策者还没有下定全面收缩货币的决心。多年的货币超发所产生的累积效应已在经济体中发酵。当真实的消费物价早就高于一年期储户存款利率，储户发现已陷于对通胀恐惧和对高回报贪欲之间。楼市泡沫被恐惧的购买力托起。
中国超发货币到底有多少？２００３年—２００９年，央行资产从５万亿涨到２４万亿，广义货币从１８万亿涨到６７万亿 ，中国银行资产从２３万亿涨到８８万亿。而同期实体财富增长所能解释的是多少？名义ＧＤＰ只涨了１．８３倍！
过去十年，中国滞后６个月的Ｍ１增速与当期ＣＰＩ被发现具有高度同步性。当Ｍ１增速突破２０％后，随后都出现了ＣＰＩ快速上涨，２００４年如此，２００８年亦如此。但当２００９年末，Ｍ１增速接近４０％后，６个月过去了，ＣＰＩ依然在３％左右弱势徘徊。不知道从２００８年到现在不到３年，中国经济结构发生了什么实质性重大变化，以至于使得这一精确数据关系在尺度上大大缩了一号。
１０月１日开始，京、粤、鲁、苏四地不必强制结汇，可将出口收入存放境外。这意味着，这部分外汇不再强迫转为央行基础货币，央行可直接从源头上减少货币发放量。这部分资金量不少，因２００９年上述四省出口额约占全国５７％。当然，目前只是某些企业试点，并且试点企业存放境外出口收入年度总额不超过上年出口收入总额的一定比例，主动权控制还在央行手中。人民币基础发放若真紧缩，将深度影响房地产市场，别指望中国楼市再度失控飙涨，这一点已成为宏观决策者的共识。随着时间的推移，市场投资者也会逐步清醒。
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