济南有了“迪拜塔”
２０１０年１月４日，总高度为８２８米的世界第一高楼迪拜塔在沙漠中举行了一场极尽奢华的竣工盛宴。第二天，２０１０年１月５日，２６０米高的济南“迪拜塔”——“绿地·普利中心”也在市中区普利门工地现场举行了奠基仪式。普利门是清末济南开埠以来连接老城与商埠区的重要区域，这是济南当年的商业地标。
这或许是一座能够改变济南商业地理格局的建筑，在它东边不远处，开业于１９９９年，高１８５米的银座索菲特曾成为济南的一张名片，西边１８８米的明珠国际商务港则是目前济南最高建筑。
值得一提的还有不远处的济南百货大楼，这座建于１９５５年，只有四层高的建筑曾是上世纪６０年代济南城的“天际线”。它的命运见证了３０年中国商业大变局。百年商埠区竖起城市第一高楼，这是一个商业史的环形隐喻，喻示着未来济南商业格局的重大突破，甚至，还将重新描绘济南的商业地理。
高楼史是一部商业地产史，代表了一座城市的商业品格
１９９６年，某股民在当年的行情中连胜几场，兴奋之余跑到摩天大楼的旋转餐厅里，左手握着酒杯，眼望楼下熙熙攘攘的人群，大声喝道：谁敢惹我
这是最能书写那个时代商业气质的一幅图画，它在中国绝大多数城市上演，股票和摩天大厦成为标注人们商业心理的最好图腾。
“高楼史就是一部商业地产史，它代表了一座城市的商业品格。”一位商业地产专家这样说。
１９９６年的济南似乎没有合适的场所来施展这种勃勃雄心。当时，济南城８层以上建筑仅有１２０来座。
市民小张的印象中，１９９６年的济南，“高楼大厦可以用手指头数过来”。“逛街的时候，我总喜欢去数高楼，但当时除了已经营业的玉泉森信、东方大厦以外，还有刚刚完工的索菲特（银座大饭店）、三联大厦等，几乎就见不到其他的高层建筑，即使立交桥也很罕见——只有八一立交桥还能算是一座有点规模的立交桥，当时它还是济南十大景观之一。”
曾经多次到过济南的北京人李文峰有着同样的感觉，“１９９６年时我到过几次济南，感觉好像它永远跟不上时尚，永远那么土里土气，而它看上去却并不着急，表情淡淡的，像是认命了……”
那一年，１６５米高的齐鲁宾馆新楼主体工程已经封顶，但很多人没想到，这座按五星级宾馆设计，设有停机坪的大楼便因资金链断裂成为济南的一道“伤疤”。
与齐鲁宾馆几乎同时开建的还有索菲特银座大饭店。但这两座宾馆，命运迥异，索菲特银座自开业以来一直十分红火，并在某种意义上成为济南的一张名片。一位业内人士告诉记者关键原因是索菲特背后有山东省商业集团做依托；而齐鲁宾馆虽然是山东省旅游局的直属企业，但后者却不可能拿出那么多钱来填这个“大窟窿”。
不过在当时看来，齐鲁宾馆变身烂尾楼，那是一个天方夜谭。商业地产开发方兴未艾，济南高楼四起，泉城广场正在规划之中，索菲特银座主体工程施工完毕，政协委员张希舜所在的建筑公司开始承接高层建筑，２８层的汇统大厦是张希舜所在公司承建的第一座高层建筑。
１９９７年６月１５日，中共山东省委召开了专题研究省城济南建设与发展的常委扩大会议，做出了“力争用五年左右的时间，使济南的城市面貌有一个较大改观，综合经济实力和服务功能得到明显提高”的决策，一个济南“五年大变样”工程就此开始。
“从那以后，在一定程度上标志着城市现代化的高层建筑迅速增加，大型现代化楼盘如雨后春笋般拔地而起，而且，路桥也在‘长高’，顺河高架桥、燕山立交桥、北园立交桥、段店立交桥相继开工，如今已成为济南交通的重要枢纽。”张希舜说。
１０多年后，济南８层以上建筑已有１０００余座，百米以上的超高层建筑也有３０多座。２００６年，在某媒体组织排名的新泉城十大景观中，新“济南第一高楼”明珠国际商务港取代齐鲁宾馆成为济南新地标。
之后，２００９年１月５日，２６０米高的“绿地·普利中心”在百年商埠区普利门举行了奠基仪式，这或许是某种意义上的商业轮回。
“第一高楼”背后的地产效应：祝舜路地块，６．７亿起拍，１８亿成交
位于普利门的绿地·普利中心高达２６０米，这是上海绿地集团在济南投资的第一个大型现代服务业综合体。
记者在现场看到，该地块位于济南市中心，呈三角形，北邻历史老街普利街，南邻共青团路，西邻顺河高架路，坐落于济南历史悠久的商业聚集区，连接着泉城金街泉城路和济南老商埠区。
据悉，在用途上，该高楼是集甲级办公、高级公寓、商业于一体，绿地方面表示，在规划设计中将中国传统建筑元素与现代商业服务功能相结合，将项目打造成济南的“上海新天地”，成为具有鲜明历史文化特色的现代化地标性综合体，并计划紧邻项目建设中央绿地公园，使之成为济南市民的城市客厅。
记者在现场的规划图上看到，高楼位于三角地西角上，其他地方都是绿地，在绿地的正中央是一个下沉式广场，兼有商业和休闲的功能。绿地方面表示，为了创造整体性的市民生活中心，项目一期、二期两个地块进行整体规划，将商业、休闲、娱乐功能与城市绿化立体坡地公园穿插结合起来，以提高城市公共空间的利用率，为济南打造一个公园化的购物中心与办公楼的综合体。
除了绿地·普利中心外，将陆续启动建设的四个项目中，经四纬二路超高层项目最为引人关注。超高层项目将如其名，达到４００米的“海拔”。项目位于济南市市中区，总用地面积约２５０亩，规划总建筑面积约６０万平方米，规划打造高达４００米的“山东第一高楼”。
“楼宇经济”的概念也提了出来，省委常委、济南市委书记焉荣竹在２００９年一次讲话中指出，从某种意义上说，现代城市建设就是“综合体建设”，现代城市经济就是一种“楼宇经济”。
４０００亿城市开发、１６个城市综合体，２００９年被许多房地产专家认为是济南商业地产的元年，济南市委书记焉荣竹与山东鑫苑置业有限公司总经理余登攀的一番对话便能证明如今济南商业地产的火爆程度。
“你去抢了吗？”
“我抢了！从２００９年９月份到１０月份，我参加了三场拍卖会，终于抢到一块地。”
“当初我打听过，说是梁府片区那块地能拍１８０万，至多２００万。我没想到竟被一个开发商炒到了３７８万。”
“那就是我啊！我就是那个开发商，我拿了那块地。”
“原来是你啊。”
“还有祝舜路那块地，６．７亿起拍，最后竟然１８亿成交。开发商炒，有的老百姓也跟着去抢。还听说奥体中心附近有个联体别墅，开盘两个小时就卖完了。我还听说有人连夜排队买房子，有的女同志因为没排上号，还哭了……”
“长高”还是“限高”——劳伦斯魔咒的经济逻辑
不得不提的是一个看起来并不科学的财经预言。
“摩天大厦建成之日，便是经济衰退之时”——１９９９年，当德国人安德鲁·劳伦斯公布他的“摩天大楼指数”的研究成果时，上海环球金融中心正经历着几乎胎死腹中的痛苦。
安德鲁·劳伦斯的“摩天大楼指数”并无明确的科学依据，但它反映了这样一个内在经济周期逻辑：政府宽松的货币政策往往会鼓励一些大型项目的产生，这些项目完工之前，通常政策就已经开始紧缩，此前他所研究和观察的分布在世界各地的摩天大厦们，几乎都没有能摆脱这样的结局：大楼落成、经济危机便开始。
而诞生于沙漠之上的“迪拜塔”面临的一系列困境似乎也印证了这个预言。
迪拜房地产价格降幅去年超过５０％。房产经纪人告诉记者，迪拜塔房价也在跌，只不过不至于“腰斩”。一名巴勒斯坦商人说：“我２００８年购买迪拜塔８０层一套一居室公寓，花费３００万美元。随着房价下滑，我会蒙受巨额损失，至少理论上是这样。”迪拜塔含１０４４套公寓。部分分析师预计，迪拜房地产价格今后４个季度至６个季度内会再降三分之一。
据了解，２００４年刚开盘时，迪拜塔就已经售罄，业主都是通过邀请前来购房的世界各地的富豪权贵。阿联酋迪拜房地产信息网负责人胡卫东说，“我不清楚目前迪拜塔业主中是否有中国投资客，但我知道将至少有一套二手房从我手中成交，春节将有一批中国投资客到迪拜塔看房。他们认为现在是抄底时机。”
摩天大厦现象开始让人们反思。济南市社科院的一位专家认为：“从宏观层面看，人们对城市发达程度的判断标准也在变化，高楼多未必是现代化的象征，随着自然价值观的回归，自然化、生态化的住宅成为人们新的要求。因此，在老城区限高的同时，应该考虑在合适地点建设高层建筑，以缓解土地资源日益紧张的局面，但是在不适合建设高层建筑的地区必须严格控制建筑物的高度，以避免破坏泉脉以及济南古香古色的老城原貌。城市的长高不应只体现在物理高度上，更应该体现在高品位、科学适度的层面上。”
济南市建委的有关负责人也介绍说，济南市目前亦有相关规定，对济南老城区的新建建筑实行限高，其目的主要是保护老城区的原貌。
然而，也有人对城市限高提出不同观点。一位不愿透露姓名的学者表示，“城市限高”将导致土地资源紧张，而且旧改成本会大大增加，可能引发房价上涨。
尽管，让城市“长高”还是“限高”仍然存在争议，但不可否认的是，城市“长高”在一定程度上折射出城市的巨大变化。
“说白了，一个时代自有一个时代的建筑，从城市发展规律上看，高楼现象是一个城市发展过程中的必然阶段。”法国著名杂志《ＣｉｔｉｚｅｎＫ》主编Ｆｒｅｄｅｒｉｃ Ｃｈａｕｂｉｎ这样说。
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