王焕新：“组合拳”让“穷的更穷富的更富”

专访北大资源山东地产助理总裁——

    在房产商眼中，“组合拳”的威力有多大？它对未来济南楼市将产生何种影响？就此，本刊记者采访了北大资源山东地产助理总裁王焕新先生。

 

“快餐”与“鲍鱼”的嘴仗

　　《齐鲁周刊》：１２月份似乎是“房地产关注月”。其实，２００９年似乎房地产业就没有消停过，除了自己的疯涨，外部评价褒贬不一。您是业内人士，怎么看待这林林总总的评价？

　　王焕新：虽然全国ＧＤＰ最重要的拉动者就是房地产，但这个行业总是颇多诟病。全国媒体都在喊房价贵，说开发商抬高房价，说炒房人投机倒把。这是什么感觉？打个比方，这好像一群吃快餐的隔着玻璃对吃鲍鱼的人指手画脚，说白了，他们并不知道其中滋味。真正买房子的人往往三缄其口，忙着看房选房买房还来不及，哪有时间大声讨论。

　　《齐鲁周刊》：但是，一系列宏观调控“组合拳”就在这一片讨论中打出来了？

　　王焕新：老百姓抱怨房价高，旁边还有媒体帮腔，似乎国家再不拿出措施来就不像话了，所以政府使出一记天马流星拳，又是“抑制房价”，又是“２改５”，要不就是首缴款大于等于５０％，时机对否不说，结果如何也不讨论，老百姓至少有点心理上的安慰。

　　但是，说实话，房子就像超市的商品，价格就标在那里，顾客会依据自己的能力和爱好自由选购。买房就像买汽车，不同的品牌和价格，任人选择购买。另一方面，政府也不是开发商的股东，有什么理由对开发商根据市场需求而制定的房价指手画脚呢？

 

“买房就是你愿意”

　　《齐鲁周刊》：但话说回来，现在的房价的确挺高的，明显跟收入不成比例？

　　王焕新：我一直有一种观点，“买房就是你愿意”。每个人生活条件各异，选房标准也不同，但是大家在房子上好像都特别舍得花钱，均价七千，好地段加一千，落地窗加一千，精装修加一千，再加上好物业好车库，万元房就这样出现了。

　　这好像你饿了买食品。你手里有十块钱，完全可以买一个肉烧饼，充饥实惠不说，还能买杯豆浆！但你执意要吃草莓小蛋糕，还得带粉红花边，用买肉烧饼的钱买蛋糕，你肯定要付出额外的代价。

 

５０％的首付款对于普通房企来说是“夺命索”

　　《齐鲁周刊》：你如何看待拿地企业“首付款大于等于百分之五十？”

　　王焕新：大多数人没有到过土地拍卖现场，所以也就不了解当时的情景。一般来说，能成为竞拍者的都是大企业，我是央企，你是上市公司，他是普通房企，大家都同台竞拍。

　　房价一步步走上去，２０亿，民企受不了，先走了。３０亿，上市公司快速与董事会沟通，核算一下今年收益，没问题。央企代表一看上市公司还没被吓走，马上给老总打个报告，老总说整个中国的某某资源都控制在咱手里，这块地，多少钱都要！结果央企出４０亿，上市公司也走了，地王就产生了。

　　５０％的首付款对于普通房企来说是“夺命索”，但是对央企或者上市公司来说并没有太大的胁迫力，他们本来就财大气粗。这种政策会让穷的更穷富的更富，房地产行业可能会因此重新洗牌优胜劣汰，但同时也可能形成巨头。那时候，房价会不会因为垄断而飙升就是所有人该思考的问题了。
 

济南高端住宅生态调查

 

□唐繁

 

东部居住环境日趋成熟
 

推荐楼盘：中海·紫御东郡、中齐未来城、海尔绿城全运村、保利花园
 

　　全运会的召开让济南东部城区的配套设施日趋成熟，奥体中心对全民开发，省立医院东院区和省博物馆新馆也相继落成，这一切都让５年前在雅居园购置了房产的孙国斌先生感到无比的庆幸。而如今，东部的中海·紫御东郡、中齐未来城、海尔绿城全运村、保利花园、名士豪庭、诺贝尔城等楼盘，也借着奥体中心的东方迅速升值。
 

　　２００９年６月，中海·紫御东郡二期项目开盘推出４６套联排别墅，优惠后最高售价３２６万元／套，而中海·奥龙观邸每套总价大多在５００万元以上，最高总价甚至高达１４００万元／套。其它诸如名士豪庭、保利花园、中齐未来城等楼盘价格也多在６５００—１１０００元／平方米之间。
 

　　随着重汽、轻骑、浪潮等企业的入驻，东部新城区对商业办公、商业服务的需求将给房地产业的发展创造更多机会，也将使东部的城区建设更加完善。

 

南部原生态文化牌显现
 

推荐楼盘：金宫山庄、鲁能领秀城、中齐他山、外海蝶泉山庄、天泰太阳树
 

　　即便说济南的高端地产分布散落、四处开花，几乎没有哪一个片区可以称之为富豪云集的“上东区”，但南部地区所具有的先天的原生态文化使得这里成为高端地产较为集中的地方。
 

　　在把楼盘绿化率作为产品品质重要指标的今天，南部楼盘周围大自然所赋予的良好的空气环境无疑满足了人们对生态和健康的需求。于是，金宫山庄、鲁能领秀城、中齐他山、外海蝶泉山庄、天泰太阳树等楼盘大打南部山区的原生态文化牌。

　　南部旅游路开通、舜耕路南段改造完毕以及英雄山路、建设路的整修改造，都极大提升了南部的居住质量。号称“江北第一大盘”的鲁能领秀城均价在７０００元／平方米以上，而在这里驾车仅需十几分钟就能到达市中心。

西部借高铁之势发力

推荐楼盘：名门世家、黄金崮云湖高尔夫别墅、鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建怡水和苑

　　西部地区一直是济南的欠发达地区，在济南市民的心中也早已形成“住东不住西”的心理偏见。但如今由于西客站的建设致使西客站周边地区大规模高密度的开发使其成为“后全运时代”的聚焦点。

　　但由于西部地区高档楼盘较少，仅有名门世家、黄金崮云湖高尔夫别墅、海那城、鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建怡水和苑等为数不多的高端楼盘。也因此使得西部区域供应断档严重，价格涨幅十分惊人，新世界阳光花园开盘价格仅为６０００元／平方米，而如今已涨到９０００元／平方米。

　　
北部依靠小清河与ＢＲＴ

推荐楼盘：华福国际、重汽翡翠城、齐鲁温泉水郡

　　ＢＲＴ开通，小清河治理，北部地区环境的改善使得地产项目不断升值，随着２００９年二环东路高架的落成，北园高架，顺河高架三者撑起了济南立体交通的骨架，“盘活半个济南城”的说法一点也不为过。

　　沿北园路沿线从东往西在售项目只有华福国际、重汽翡翠城、齐鲁温泉水郡等五个楼盘，小清河沿线也仅有天健天和园等４个地产项目，与北部的刚性需求相比，北部地产的供应显得尤为稀缺。

　　
中部突显稀缺价值

推荐楼盘：明湖湾·开元广场、万达公馆、发祥巷１号

　　济南中部地区是泉城的文脉与人脉所在，人文自然景观众多又地处商业中心，因此随着城市的改造发展，随着恒隆广场、明湖湾·开元广场等新型商业物业的开发，老济南城正在焕发出新的青春。

　　而就位于城市中心高端住宅楼盘来说，诸如万达公馆、发祥巷１号等楼盘则在深度挖掘一百年前的济南城早已断裂的上流社会痕迹。因其深厚的历史沉淀和无可复制的地段优势，中部地区的价值因其稀缺性而不断突显。

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山东地产股点评

 

　　Ａ股市场地产公司多达１００多家，山东地产股却并不抢眼。由于“组合拳”的作用，预计未来三个月房产市场将有明显降温迹象，山东地产股同样经受着考验。□王洪波    ◆天业股份（６００８０７）
　　从其整体情况看，地产项目处于建设阶段，部分处于清盘销售阶段，但总体呈现萎缩状态，项目进展较慢。当前，只能关注其收购矿产资源概念。
    ◆ＳＴ鲁置业（６００２２３）
　　该公司定位于山东房地产业龙头，未来成长空间巨大，济南的常春藤、御龙湾、国奥城及青岛的燕儿岛项目等，利润可体现在２００９年年报中，毛利率在５０％以上，预计２００９年到２０１１年，ＳＴ鲁置业每股收益０．４５元、０．７３元、１．１１元，估值空间较大。可逢低关注。
    ◆ＳＴ中润（０００５０６）
　　该公司为二线优质地产股，土地储备丰厚，可保证５－－６年开发量，济南的世纪城三期、淄博的华侨城五期、威海的韩国之窗三期项目等运转良好，盈利能力强，具有估值优势及项目研发市场潜力。
    ◆圆城股份（６００７６６）
　　该公司的房地产项目及物业管理占主营收入的６５％左右，其中山东烟台房地产项目占到了６７％，广东广宁占到了３２％，整体受经营管理资金紧张影响，目前该股票机会不是太大。
    ◆新潮实业（６００７７７）
　　该公司属烟台房地产龙头企业，房地产占主营收入的２５％左右，毛利率一直维持在２２％左右，是烟台土地储备最多的房地产公司，可开发土地达２０００多亩，在建的天越湾项目，２０１１年迎来结算高峰，目前估值较低，但可关注。
（作者系某证券公司资深分析师）