济南房市的冬天？
从１２月７日中央经济工作会议为房产未来发展定调，到１２月１７日“五部委通知”，短短两周，“调控组合拳”让人们看到了遏制房价的曙光，而日前，央行行长周小川在“２００９中国金融论坛”上表示，货币政策仍然强调存款准备金工具的作用，暗示了明年调整存款准备金和利率的可能性。于是，有人称“济南房市的冬天来了”。
房产新政对济南房市到底有何种影响？严冬是否真的来了？近日，《齐鲁周刊》记者就此采访了部分开发商、地产分析人士和购房者。
“２改５”消息公布后，省城二手房成交量激增
省城机关的老赵没想到，周二下午四点多，济南市住房交易服务大厅业务窗口前还在排着长龙。网上签约、银行解押、办证过户，每个环节都挤满了人，而旁边的办税服务大厅里，咨询、办理涉税业务和代领发票的人同样络绎不绝。
上个月，老赵刚刚买了一套近百平方米的二手房，原本不着急办理房屋产权过户手续。１２月９日，国务院“个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年”的决定公布后，老赵算了一笔账：“赶在年底前办理能省３万多。”于是，他想趁周二下午去办手续，没想到交易大厅仍人满为患。
据了解，“２改５”消息公布后，省城二手房成交量激增，很多人想搭上“末班车”。１１月份之前，济南二手房每日最高成交量是１６１套，到１２月中旬日成交量已突破２００套。济南市地税局住房交易办税服务大厅工作人员称，“以前下午５点准时下班，现在至少要加班到晚上１０点多。”
同样，济南一家二手房网站上的房源一半挂着“急售”字样，为吸引买家，有的房源还打出“包税”字样。一房产中介经纪人步女士告诉《齐鲁周刊》记者，自从１２月９日二手房营业税优惠从２年改回５年后，房东打来的电话十分多，“以前都是我催房东，现在却是房东催我”。有六年房产投资经验的王先生也告诉记者，自己手中有一套压了３年的房子，本想等房价再涨点时出手，“２改５”后就急于出手了，“我想搭个政策末班车，赶快把房子卖了，免得到时砸在自己手里”。
“二手房交易优惠政策取消后，对短期投机性炒房行为会产生比较明显影响，但对用于投资和自住的购房者影响较为有限。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示。
面对目前出现的二手房交易高峰，有业内人士担忧突然放量将导致消费能力透支，并直接影响明年房产交易。济南市房产评论人赵鲁梁称，目前“二手房交易量是一种很不正常的上升，透支了明年的交易量，明年二手房市场肯定受影响，而且还会影响到商品房销售。”
根据前几年实施营业税市场反应看，在一个卖方市场征收营业税无非有两种结果，要么导致业主惜售，由售转租，使二手房源更加紧张，房价上涨更快；要么导致业主借机将营业税转嫁给购房者，使购房人凭空多出５．５％的购房成本。交易成本的上升和房源量下降，将直接导致成交量滑坡。有房产业内人士称，无论怎么看，这都不是房产市场的好消息，济南乃至全国的二手房火爆行情，是优惠政策取消最为直观的效果图，但“它也可能是济南房市冬天来临的导火索”。
“冬天”只不过是一只“概念股”
与二套房主的狂热相比，买房子的人却要冷静得多。最近，济南市直机关的公务员韩青看上了老城区的一套小户型，刚要拍板买下，却被一系列国家政策“摇动“了军心。见韩青犹豫，售楼小姐搬出以前出台的“国八条”、“新八条”称，开始都说“对购房者有好处，但房价却一直没下降过。现在是年底，这些房子除了实行‘１万元抵２万元’措施外，一次性付款还能优惠”。
韩青感觉以前看过的“买房全攻略”、“砍价十二招”实在没什么用，在买房这件事上自己永远是左右为难。最后他咬咬牙，只好决定“等等看”。
１２月以来，中央经济工作会确定２０１０年“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”保持不变，但被视为ＧＤＰ引擎之一的房地产业却密集遭遇政策调控。从内容看，这些政策覆盖了新房价格、二手房转让以及土地市场等房地产市场的主要交易环节，对政策反应最灵敏的股市便在第一时间作出反应，地产、建筑一度成为跌幅最大板块。
搜狐焦点网数据披露，政策公布期间的１２月１３日到１７日，济南房产网上签约套数为５５０套，住宅签约为２６３套，日均签约１１０套。与前一周相比，网上签约套数减少了４３４套，住宅签约套数减少了２３０套，签约量比前一周减少了４６．５％。政策从紧，让购房者对房价下降存在很大期许，延缓了买房步伐，又一次进入“观望”态势。
某种程度上讲，“遏制房市”的宏观政策是一曲《西风颂》，开发商的“冬天”果真到来的话，购房者的“春天”也就不远了。
面临将至的“冬天”，开发商似乎并没手忙脚乱。据记者调查，目前济南各大地产公司并没针对政策采取防护措施。在万达广场、历下名郡等项目的销售中心，依然是置业顾问人手不够。有许多开发企业认为，济南房市的“冬天”，无论是对开发商还是对购房者，都只是一只“概念股”。北大资源山东地产助理总裁王焕新接受《齐鲁周刊》记者采访时称，“政策并未明确规定执行日期，相应细则也未明确，市场实际效果并不明显。”
有房产分析人士告诉《齐鲁周刊》记者，目前“这些政策仍可被看作是国家严控地产业的信号，未来政策收紧趋向明显，使用范围也可能继续扩大，甚至延伸到金融领域”。后者对市场的作用将更为明显，甚至“扭转当前的地产市场走向”。
然而，值得注意的是，随着城市化进程加快，农村人口必定大量涌向城市，对房子的刚性需求仍有增无减，供与求的新一轮角力在“遏制房市”过程中产生作用力。如此看，“冬天”会不会涨还是一个未知数。
中小房企面临“生死劫”？
“现在老百姓是恐慌性买房，开发商是恐慌性买地。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉《齐鲁周刊》记者，这不妨碍房价仍在上升通道，“一是大家预期好，二是开发商有钱。２０１０年房地产市场将会稳中有升，但有波动，将是最复杂的一年。”
新政出台会抑制房价攀升吗？对此，第一调查网调查显示，７１．２％的受访者选择了“该新政不能遏制部分城市房价过快上涨”与“该新政根本就没用”选项。虽则如此，各界对房产新政的关注度却有增无减，１７日五部委出台的政策更被业内解读为“打击囤地”，认为这一重大政策能够为火爆的土地市场降温，“如果该政策严格执行下去，中小房企将面临真正的‘生死劫’”。
在国家明确将对房地产市场进行调控、遏制部分城市房价过快上涨前，保利、万达、中海、北大资源等一线地产商纷纷进入济南，拿地节奏快，出手频率高。据了解，济南市土地出让金首付比例一般根据土地出让租赁合同进行协商，市国土局负责土地招拍挂的相关人员告诉记者，此前“济南市土地出让金多数采取一次性支付，部分情况特殊的延期付清”。
“香港世茂集团有意向开发的泺口片区投资上百亿元，世纪金源盯上的１３平方公里的华山片区首期投资可能两三百亿，这样大片的土地一次性首付５０％简直是天方夜谭。土地首付不低于５０％的政策，可能让正在济南谋划大片土地的开发商节奏慢下来，由原先的一次性拿到大片土地转为一小块一小块连续拿地。”北大资源助理总裁王焕新告诉《齐鲁周刊》记者，“高门槛”把一批开发企业拦在门外，本地竞争力不强的中小房企将退出房产舞台。
“随着竞争者减少，土地在地产大鳄间的集约化趋势将越发明朗，品牌化、品质化、豪宅化情况也将进一步得到体现，这有利于降低消费者购房风险。”济南房地产评论员于清也认为，新政并不必然能增加住房供给，也不能抑制房价，但“如果形成大鳄控制局面，将很容易出现价格联盟”，有可能进一步推动房价上涨。由此看，“冬天”到底抑制了开发商的“气焰”，还是压抑了购房者的热情？这将取代“生存还是毁灭”，成为明年房产界的焦点。
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