郭松海：“金银”不再

■济南楼市的“金九银十”·专家

　　在各类物价一片上涨的消息中，房价成了近期唯一没有继续上涨的实物了。在一连串宏观调控的“遏制”下，济南、甚至全省的开发商都憋足了劲头，等待“金九银十”的到来。但是２０１０的金秋能够重复往日的辉煌吗？近日，本刊记者就此专访了山东经济学院房地产研究所所长郭松海。

　　《齐鲁周刊》：“金九银十”的说法最早诞生于零售业。炎热酷夏之后的秋天，天气凉爽，心情舒畅，再加上各行各业进入年尾冲刺阶段，必然会形成一股大的消费狂潮。但是现在人们所提到的“金九银十”往往指房地产行业。

　　郭松海：因为房地产行业最受关注。很多人说这是销售的怪圈，但这是一个正常的现象。

　　进入秋天，天气好，而且恰逢十一黄金周和中秋节，人们有时间到处走走。再者，之前的工作让人们有了一笔积蓄，按照人的消费心理，就开始有冲动花钱了，家庭消费也明显增加。在这种氛围下，在房地产界，很多楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候人们有足够时间和家人多看几个楼盘，理性消费更多一些，构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以一般情况下，这两个月的消费额会明显高于其他月份，于是出现了“金九银十”。

　　《齐鲁周刊》：２０１０年的金九银十已至，您觉得济南商品房的销量会有所上升吗？

　　郭松海：会。目前济南有三部分居民要买房：首先是买房自住的人。特别是婚房需求。今年结婚的年轻人特别多，大部分也会置办新居。再是拆迁需求。此两者是刚性需求。第三是投资性买房需求，这一部分的购房力量也不能小觑。

　　《齐鲁周刊》：之前国家颁布一系列调控政策，比如二、三套房贷款的限制等。这应该对投资性购房有抑制作用。

　　郭松海：这些信贷的控制当然有效用。但是我们应该看到，真正有钱投资的购房者一般都不需要贷款。另一方面，济南作为省会城市，生活的方便程度、基础设施的建设等都比较完善，这对周边城市的有钱人来说具有莫大的吸引力。这些消费者既然有实力在济南买房，也就不会依靠银行贷款。据各方了解，投资性住房需求的占比能达到１０％左右。

　　《齐鲁周刊》：这段时间济南房价有没有狂飙的可能？

　　郭松海：房价会有所波动，但是不可能复制之前的辉煌，一方面是大环境所致。另外，现在全国知名的开发商已经表示要“服从”宏观调控。博鳌房地产论坛上，任志强就呼吁开发商配合调控，避免政府推出政策“核武器”，因为他“最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西中有一些准备使用的‘核武器’。”因此说房价狂飙是不可能的。

　　《齐鲁周刊》：其实，房地产市场这边热火朝天，但是决策层却异常冷静，中央领导８天内两次表态?国土部再掀清查囤地风暴，各种调控趋严的消息也甚嚣尘上，先是“房产税”即将出台以及房地产开发贷款停止的传言拖累股市；接着国务院发报告指出部分地区房价过高；周末住建部专家又表示：商品房供应量下半年将大增。您认为下半年有可能再出新政吗？

　　郭松海：我觉得不太可能。据我所知，山东省政府近期也没有新政的打算，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松。

　　《齐鲁周刊》：第一波宏观调控的效力还在？

　　郭松海：政策的效力是多方面的，我们不能仅凭借房地产销售数据衡量。出台的密集政策需要逐一消化，目前济南等城市仍有落实的空间。另一方面，诸如地方财政支持、保障房供给等一些促进房地产市场稳定发展的长效机制也有待建立。

　　《齐鲁周刊》：消费者如何面对金九银十？

　　郭松海：理性看待各方促销，利用假期多看、多比较。

■声音

金九银十，房价跌不跌？

王石：房价下降空间最多１５％

　　８月末，万科地产董事长王石现身杭州万科蝶园开盘现场时称楼市观望的低谷已经过去。“调控政策我相信会持续下去，但是楼市的刚性需求，购买力还是相当旺的，而且我个人认为观望的低谷已经过去，只要政策能稳定，即使按揭第三套房限制高档楼房，还是会有一些楼盘会卖得不错。应该说，一些城市的价格在往下调，但是幅度没有太大，也就是１０％、１５％。”

任志强：房地产已进入下行通道

　　华远集团总裁任志强认为，目前房地产行业的下滑，不会拖累宏观经济，所以开发商切勿心存侥幸，下半年的调控不会放松，想借着销售回升的势头把房价提到很高是不现实的。

潘石屹：真正的降价压力是来自企业内部资金的紧张

　　ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹认为前一阶段某些城市成交量回升并不一定是住房价格上涨的先兆。原因主要有三点：住房供应量下半年加大；保障房将推向市场；一系列调控政策出台，开发商资金紧张，这一点很重要。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达１００％以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。