地产变局，老百姓得到什么？

　　不久前闭幕的全国“两会”上，房地产话题并未被过多提及，国务院总理李克强的政府工作报告甚至只字未提房地产。

　　事实上，“两会”之后的房地产形势并没有想象中那么悲观：各大房企有新的转型或新思路;部分房地产私募基金开始获得牌照;本届政府提倡的简政放权，更让开发商有望实现更短的建设周期和更有效的资金利用以及更高的净资产回报率。

　　济南楼市“加价不走量”

　　从年前开始，李聪就在等待房价给他一个大惊喜。

　　那段时间，两会对房地产政策的影响令行业生态中的所有人猜测、期待：房企呼吁“简政放权”，希望政府推出市场干预;购房者则呼吁国家继续推行限购政策，以期“房价不要疯长”。直到两会闭幕，房地产话题并未被过多提及，国务院总理李克强的政府工作报告甚至只字未提房地产宏观层面。

　　这段时间里，李聪看着房价的上扬，看中领秀城单价涨了700元，看似不多，一套120平的房子算下来，总价也涨了近十万。打算从政策中寻找房价走向的他显然很失望，在惯例“银四月”到来之前，李聪仍然观望。

　　温州、杭州、长沙等多个城市又先后传出楼市限购松绑的传闻。不过，长沙和北京随后否认松绑限购。有评论依然认为部分城市确实存在松绑限购的冲动，甚至有分析明确指出，4月份有可能成为限购松绑的“时间窗口”。

　　“加价不走量!”这是李聪对楼市的非专业总结。数据显示，相比去年3月的成交量而言，今年3月的济南楼市成交量明显下跌。据统计，去年三月济南商品房成交11782套，而今年只有7869套，同比下降了33.21%。

　　据业内人士分析，济南的房价与其他城市相比泡沫较少，加上刚需人群仍占购房大半，房价大幅下降的可能性并不大。所以这在一定程度上可能会刺激部分“金三月”没有出手的购房者，会在“银四月”加紧入市。

　　刚刚过去的这个清明小长假，济南市共成交房产533套，与去年同期相比激增26%。值得注意的是，这是在近段时间房产冷风劲吹的大背景下的一个数字，这足以给低迷的济南楼市打上一针“强心剂”。

　　“银四月”真的回来吗?

　　山东大学经济学教授李铁岗认为，在当前的情况下，松绑限购只会引来房价更凶猛的上涨，尤其是在济南，刚需仍面临“限购”所困之时。“除却刚需，还有一部分投资客持币观望，限购松绑会让买房再次成为一大投资渠道。”李铁岗认为，西客站周围房产有很大的上升空间，一旦取消限购，预期投资者会蜂拥而至。“到时就怕炒热房价。”

　　绿地转型的济南投影

　　今年年初，绿地新都会项目落地。在英雄山路与二环南路两条市区主干道的黄金交汇点上，绿地集团正打算打造南部城心大都会。据其项目负责人介绍，绿地新都会涵盖200米的超高层摩天写字楼、大型旗舰商业、南城首例水岸风情商街、绿地新里系高端住宅、版式loft、全能型公寓等多种物业形态的城市综合体。

　　“目前新都会项目已全面启动，根据我们的项目规划，首先会推出高端住宅产品，也就是一期新里·塞纳公馆。”在临时售楼处，项目相关负责人如是说。

　　实际上，济南的综合体项目不过是绿地集团整体转型思路的折射。

　　近年来，绿地加快转型升级，实现了产品转型、业态转型以及市场转型。其目标直指大型服务业综合体项目，特别是西南，2013年绿地西南商业总体量超过300万平方米，今年仅成都地区的商业开发量将达200万平方米。

　　而绿地的转型并不仅限于此。近期，绿地集团重组金丰投资方案终于出炉，给房地产国资改革提供了一个新的思路。

　　金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团股权进行等额置换，拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接。金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买绿地集团股权。

　　由绿地集团出面重组金丰投资，更好地整合现有国有企业资源。而从绿地集团的角度出发，金丰投资也是实现其整体上市夙愿理想的借壳对象。“整体上市是未来方向”，绿地集团董事长、总裁张玉良表示。

　　在张玉良构想的上市蓝图中，金丰投资将作为绿地集团整体上市的平台，而子公司绿地香港则扮演“海外资本市场窗口”的角色。“我们现在刚开始‘走出去’，需要积累开发能力、经验等海外项目的结果、收益让投资者看到了，更受到他们认可时，我们会装进去。”张玉良表示。

　　同时转变的还有万科。在3月7日的业绩会上，万科总裁郁亮表示，万科已悄然转换跑道，走 “小股操盘”的轻资产运营模式，即万科在合作项目中不控股，仍由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

　　也许，“两会”之后的房地产形势并没有想象中那么悲观：3月17日中国证券投资基金业协会颁发的私募基金管理人登记证书中，首批五十家私募基金管理机构就有一部分从事房地产投资基金的管理。

　　“简政放权”带来哪些红利?

　　虽然在刚刚闭幕的全国“两会”上，民众最关注的民生头条“房地产”话题并未被过多提及，国务院总理李克强的政府工作报告只字未提“房地产”宏观层面。

　　但在业内人士看来，国务院总理李克强召开国务院会议时指出的简政放权用在调控房价、加强房地产市场调控等上面，有可能松口。

　　对于房地产行业来说，“简政放权”有多大想象空间?恒大地产董事局主席许家印近期在“两会”上直言房地产行业繁杂的审批是房价高企的帮凶，简化审批、规范政府规费、推进税收改革能降低房地产建设的时间和资金成本，最终这种节省或能令房价降低。

　　记者采访多位房企内部人士发现，简政放权对于前期规划能力强的大型房企更有实际益处，在规模化高周转模式下，大型房企往往在拿地时已经做好规划，报建周期成为影响整个项目周期的重要因素，最终将导致项目周转速度的变化。而对于小型房企而言，“拿到地以后，可能还要花4个月的时间规划，这已经超过报建走审批所需要的常规时间，与其要求政府提高效率，不如自己提高项目规划效率更有用。”某中小型房企内部人士表示。

　　日前，济南改革实施意见提出，继续清理精简行政审批事项、健全完善集中审批制度、实行建设项目限时审批等改革措施。其实济南的“简政放权”是紧跟了两会中的风向，自去年10月16日起，住房和城乡建设部放权，不再受理一级房地产估价机构资质核准事项，改由省级住建部门负责本行政区域内的相关核准工作。部分省市也开始针对自身情况量身订制更“简短”的审批流程，济南就在其列。

　　“以前得花三四个月的时间跑十几个部门才能办完的审批项目，如今只需15个工作日内就可在一个窗口办完。”王丽丽是济南一家房地产开发企业的员工，主要工作是为公司开发的项目跑手续，从事这一行已经有8年多时间。近日，王丽丽到济南市政务服务中心大厅三楼，拿回了项目建设联合审查合格书。这时距她到这个窗口来报送材料、申请施工图联审只过去了十几天。

　　据王丽丽介绍，以前，要想建设一个项目，要经过土地招拍挂、签订成交确认书及取得出让合同、设计方案的审批、办理规划用地许可证、图纸技术审查、图纸联审等十几个步骤，原来光是审验施工图，就要三四个月。

　　现在，王丽丽只需要准备好相关的材料，到济南市政务服务中心大厅递交材料，各部门根据相关情况出具合格或者需要修改的意见，而我们只需集中答复、集中处理，等待通知。“这样手续办得就快了，如果没问题，15个工作日之内就可以拿到项目建设联合审查合格书。”

　　“现在审查施工图的速度就像坐高铁，过去审施工图速度跟坐绿皮车一样。”关于施工图联审后速度的变化，王丽丽打了个比方。

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　　(唐洁薇)

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