恒大地产布局济南

　　虽然１０月份以来，多家内地房企启动赴港上市，但近八成企业“出师不利”。而在招股中最为火热的恒大地产也于１１月５日在香港联交所正式上市，据最新收盘，“掌门人”许家印拥有资产达４８０亿港元，已成内地新首富。正是这样的时刻，恒大开始布局济南。

　　２００９年济南房市具备了无数促使房价飙升的先决条件，全运会、园博会、整体市场升温以及知名地产公司争相高价拿地。恒大进驻济南，对房价将产生何种影响？本土房企又将如何面对？

 

恒大济南“拿地面积超过５００亩”

　　１１月初的一个周末，济南东部盛福庄片区前来看房的人络绎不绝，虽位于此的中海·紫御东郡别墅楼盘，每平方米已达１１０００元。与妻子一起看房的省直机关的王先生，对如此高的价格不解，不住地说济南的房价涨得太快，“是不是外地房企来抢市场的结果？听说今年进来好多家，连恒大都来了，房价是不是还要涨？”

　　的确，数次欲打开济南市场未果的恒大，今年终于如愿以偿。９月９日，恒大地产集团董事局主席许家印率队来济南进行了两天考察，其结果是在长清大学路上的一块地已标上“恒大地产”的围挡。
　　２００８年保利地产与中海地产等一批优秀外地房企杀入济南之后，海尔绿城·全运村，中海·紫御东郡、路劲·御景城等高档楼盘开始在济南大显身手，尽管价格傲视群雄却依然广受追捧。有业内人士对此分析说：“中国富人们已从单纯的炫富上升到了对心境的自然回归，他们希望产品内涵能体现自己的品位。”外地房地产商紧紧抓住这一心理需求，进入济南后便着力打造高品质楼盘，“不仅改变了济南楼市的格局，也改变了济南人的生活品质”。２００９年恒大的加盟，或将再次给济南带来新的触动。

    不久前，恒大一高管曾透露，在“济南的项目已定，拿地面积超过５００亩”。其实，恒大在济南拿地似乎不止长清，有业内人士对《齐鲁周刊》记者称，“王舍人、花园路、唐冶新城都在他们的考虑范畴”。更有消息称，恒大“拿地后６—８个月进入准现房发售，而且几个项目要同时运作”。１１月１０日，《齐鲁周刊》记者就此采访恒大地产相关人员，他称拿地具体“情况不清楚，但能否几个项目同时运作还要看资金、土地与市场情况”。

　　恒大进军济南的“农村包围城市”棋法，业内人士多有评说，大多认为他们“来的恰到好处”。济南市相关部门负责人告诉记者，长清房地产“市场基本成熟，各项市政条件也正在逐步完善，更重要的是国际园林花卉博览会就要在长清举行”。

　　据了解，恒大今年“十一”期间在全国３１个楼盘采取的正是“开盘必特价、特价必升值”的销售策略。这一营销模式在给消费者带来实惠的同时，也使恒大不断扩大市场份额。

　　前不久发布的《２００９年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，恒大领跑全国房产销售市场，前三季度销售面积、土地储备均居全国第一。１０月１１日，恒大投资济南项目签约仪式在舜耕山庄举行，而早前他们“已在济南注册置业分公司”。正如一位业内人士所言：“许家印的过山车，这一站是济南。”

郎平拉了一把许家印

　　２００８年３月，恒大上市搁浅，尾随其后的３０多家房地产企业也相继被挡在资本市场门外，中国房地产市场开始了近１年多的霜冻期。这时的许家印，同样也像油锅里的蚂蚱，里外受着煎熬。据悉，恒大若不能在２００９年１０月上市，许家印的控股权将丧失。

　　许家印引入德意志银行、美林、淡马锡等多家银行资金以及数次私人融资，几乎都是以股权为代价，而这些让恒大规模膨胀数十倍的融资、入股、还款和股权抵押，又全部以上市为解除条件。一旦企业上市失败，许家印掌握的股权将缩水３０％。由此，２００８年９月３０日，恒大在全国近２０个楼盘同时以八折开盘。恒大内部人士承认，其降价“幅度之大、涉及楼盘之广皆创去年房地产降价纪录，部分楼盘甚至低于成本价”。这种倾销式促销，使恒大回笼了２０多亿现金，赢得了喘息之机。

　　这时，许家印开始了“打着文化牌的资本故事”。今年６月，恒大内部重启上市。７月２日，向中华慈善总会捐款３０００万元。一周后，借恒大广州超五星级酒店开业，遍请媒体、合作伙伴、投行捧场。８月１日，恒大女排与郎平签约，“‘铁榔头’明显长于一般人的手，着实拉了一把许家印。”６天后，恒大向港交所递交了上市申请。

　　据统计，恒大５００万年薪聘请郎平，其曝光度以同样广告版面计算，若要达到同样效果花费至少上亿元。“把郎平的名气转化为广告效应，短时间营造出了极高人气。”

　　恒大的上市路演，又请来郑裕彤与李嘉诚捧场。在香港上市后，许家印身家暴涨，“开始是百亿市值公司，后来变成千亿。去年上市不成又回到百亿，现在又成了千亿。”一投行人士复盘恒大投资时称，是“跟着许家印坐了一回过山车”。

“开盘必特价、特价必升值”的销售策略，势必影响济南房价

　　有房产界分析人士告诉《齐鲁周刊》记者，恒大上市对其抢滩济南并无多少实质性影响，“除了可以补充资金，更多的还是品牌效应”，但恒大“开盘必特价、特价必升值”的销售策略，势必会对济南房价产生影响。对此，不仅中海、绿城、世茂、北大资源等外地房企关注，山东本土房企更得重视。

　　“要么被吃掉，要么到省内二、三线城市谋求发展，这可能是本土房企逃不掉的宿命。”山东中原物业顾问有限公司投资顾问经理薄夫利如此说。据悉，２００９年济南房市华丽转身，房价一路飙升直至过万，而且还有继续追涨趋势。对此，有业内人士称，“地产大鳄们之所以争抢济南房市蛋糕，是因一线城市房价出现拐点，济南还有很大空间。”恒大一不愿透露姓名的高管也对《齐鲁周刊》记者称，济南楼市“虽已发展十余年，但整体水平较低，市场依旧处在初级阶段，赚头还是比较大”。

　　北大资源助理总裁王焕新认为，目前济南处于极不平衡状态，东部、南部破万的楼盘比比皆是，西部、北部低于４０００元每平米的却有不少，“东西相距不过３０分钟车程，价格悬殊几倍。平衡差距蕴藏着的机会巨大。”

　　对此，有专家称最直接的变化是济南“品质楼盘或将成为市场主流”，而“品质楼盘又会给济南人带来新的生活理念和居住方式，刺激济南楼市在价格战之外打起质量战”。据了解，恒大第一站在长清试水，而此前已有鲁商地产等抢夺过长清市场，但最终“并没获得预期效果”。这一次恒大从长清起步，他们身后站着的是“铁榔头”郎平和刚刚从王传福手中夺过首富宝座的许家印。“这些无形资产，是恒大盘活济南市场的法码。
 

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济南高档楼价往２万元逼近

　　随着市场回暖，今年７月，一批高档住房单价每平方米过万，率先进入万元时代。据了解，７月份，天泰·太阳树均价为每平方米１０６００元，如今二期开盘，价格已攀升到１１０００－１２０００元。济南万达广场７月份公寓均价为每平方米１００００元，到了９月，涨为１０４００元，如今价格为１１０００元。“写字楼正在认筹中，预计平均价格将突破每平方米１２０００元。”济南万达广场销售人员称。

　　“总共２３００套，只剩不到６００套。”海尔绿城·全运村售楼人员称，从２００７年底到现在，已出售的住房每平方米在９０００—１２０００元，“接下来的售价，大约在８０００—１４０００元。”该售楼人员表示，“均价突破每平方米１５０００元是很快的事。”

　　“济南市中心已有单价每平方米超过２万元的项目，一些高档项目正朝２万元目标有计划地上涨，市中心高档项目普遍过２万元不会太遥远，最多也就一两年的事。”一业内人士说，黑虎泉边的“黑虎泉印象”楼盘每平方米高达２２０００元，是济南一些高档项目的标杆。“下一步市中心高档写字楼将率先领涨。”济南房产评论人赵鲁梁称，大观园、泉城路、历山路、山大路周边的写字楼、高档公寓将是价格上涨的先锋，原因是这些区域是城市繁华商圈的核心，同时又是各重点学校的所在地，聚集了较多大型公司和成功人士，房产需求量一直保持稳定，而近期这些黄金地段一些项目如财富自由港、济南万达广场、诚基中心等宣传频繁，涨价趋势明显。“尤其是大观园附近的财富自由港、济南万达广场、银都国际大厦等，是配合市中区打造金融商务区的项目，目标人群多以周边电力、投资、银行等高端客户为主，无论是房子的品质、居住环境，还是居住人群的定位，都朝着高价定位，这种楼盘价格出现向２万元逼近的现象一点也不奇怪。”赵鲁梁说。