养老地产的沸腾与泡沫

　　从“蛋糕”到“圈地”——

　　如果说2013年是被誉为养老地产的元年，那么2014年则是国内养老地产的沸腾年。

　　随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。

　　尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，但由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因，养老地产实际发展举步维艰。不仅如此，部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。

　　养老地产的山东样本

　　坐落在青岛市崂山区的青岛新华锦国际颐养中心是山东最早的养老地产项目之一，项目总投资约3亿元，共27层，其中分4层公共配套设施和23层住宅，总建筑面积14000余平方米。所有服务人员全部大专以上学历，管理人员均赴日经过专业培训，并取得日本政府承认的颐养资格证书;硬件设施也很棒，所有房间豪华精装，网点部分设专属餐厅、健身房、阅览室、美发室等。同时不定期组织开展文化娱乐活动和健康讲座，如果有意向，新华锦甚至可以安排您到国外旅游。

　　当然，高端的颐养价格不菲。据了解，目前新华锦主要有三种入住模式，会员可以一次性缴纳一定金额的入住保证金，免费享受中心的居住、餐饮、文化娱乐、康体健身、旅游等各项服务内容。也可缴纳部分入住保证金(20万元起)，每月缴纳相应的服务管理费。再就是按照月住和年住的形式，按月或按年缴纳相关费用入住中心，无需缴纳入住保证金。

　　据了解，目前省内养老地产有十余家，除新华锦外，烟台御花园老年公寓、潍坊多利达养生公馆等养老社区项目也采取类似的会员制。

　　与传统老年公寓不同，这些养老社区建设面积都超过了100亩以上，配有公寓、医疗机构、家政服务、疗养娱乐设施，甚至还有老年大学。而老年人在缴纳一定比例会员费或者“保证金”、“管理费”后，便可以免费入住。而这笔资金最低为25万元，最多则为300万元。

　　青岛新华锦国际颐养中心副总经理黎权说，缴纳的133万元“保证金”，“会员离开或者离世时，这个保证金是全额退还的，我们会在老年公寓和老人之间寻找一个第三方，如果老人去世，保证金会退给第三方。”黎权说，一般而言，第三方就是老人的监护人，或者子女。如果入住老人不愿意一次性缴纳百余万的保证金，也可以按照每月6000元起的服务保证金缴纳，但这笔钱在退住时，不退还。对于这种方式是否为鼓励老人一次性缴纳保证金时，黎权并未正面给予答复。

　　山东省老龄工作委员会办公室副巡视员王照奎表示，过去一个老年公寓投资上千万，甚至上亿，如果传统租床回本，可能需要几十年才能收回本金。如果按照上述方式，养老社区的投资方可以在短期内回笼资金，甚至可以在老人居住的时间内，再将这笔资金进行新的投资，不仅是良好的集资方式，也可以获得客观的投资回报。

　　值得注意的是，省老龄办有关负责人表示，目前这种养老新模式仍缺少必要的金融管理政策。据了解，在我省5月28日出台的《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》中，曾要求支持保险资金投资建设养老服务社区，健全养老服务金融产品，但具体实施措施仍在制定当中。

　　“如果这些企业倒闭，老年人可以凭借居住的房产来维权，但问题是这些房产的所有权不属于老人，因此风险问题仍值得关注。”省老龄办一位负责人表示。

　　以“养老”之名“圈地”?

　　随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。“因此，目前我国养老地产的格局形成了保险系、央企系、房企系三足鼎立的格局，而仅房企系中，就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产，全国投资规模已超过千亿元。”

　　养老地产真的如此“沸腾”吗?

　　今年4月，北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。

　　这只是国内养老机构亏损的一个缩影。因为入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说，养老院入住率要达到70%~80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少。

　　“由于养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。”某金融机构地产金融部负责人告诉记者。

　　值得注意的是，不少知名房企人士坦言，当今各类资本一窝蜂钻进养老行业，也并不是一件好事。如今，国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”，而如何为养老地产找准发展方向，业界也是众说纷纭。

　　一位不愿透露姓名的某地产知名人士透露，在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。

　　全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，他了解到有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，在土地价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验，为了照顾好老人衣食住行，养老地产一般很小，300亩已属很多。但在中国，建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做配套和住宅开发，整体实现盈利。

　　尚无成熟的养老地产商业模式

　　在盈利难的现实之下，不少所谓的养老项目其实另有目的。业内知情人士透露，对于养老项目来说，投资回报周期长，很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发。因为真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。

　　保利地产相关人士告诉记者，“养老产业”看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产给予一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。

　　据悉，由于开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。

　　某股份制银行房地产金融事业部相关人士透露，上海周边某楼盘在开盘时主打全龄化养老品牌，社区内建有各种老人服务设施，并且配套相应的服务，是个典型的全龄化养老社区。但是没过几年，配套服务就无法持续了。主要是由于老年人在全龄化社区内比例比较小，无法覆盖设施、服务的维护成本，最终导致了软硬件配套的全面收缩。

　　“这样一来，所谓的养老社区和普通社区就没有什么区别了。”她表示，“如果缺乏对养老产业的长期投入，养老地产很容易沦为开发商的一个噱头。”

　　所以，“中国养老地产面临的最大问题，从开发商的角度来讲，就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式;从开发模式来讲，养老地产，除了房子设计会更加适合老年人，更主要的是依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施;从产业的角度来看，养老地产更多的是一个小社会，老百姓的观念需要转变，不要觉得我去养老院就是低人一等。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

　　“因此，尽管地产业已看到养老地产的商机，但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没有看到。”严跃进直言道。

　　有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢?”

　　互助互盈乐于助人

　　机场售票处：2014年5月9日周五下午17：50分左右，有位东北口音的旅客带着一位儿童急匆匆的跑到售票柜台,到柜台就很焦急的表示要买机票，售票员江宁接待了旅客，并且耐心细心的询问旅客想购买的行程，旅客要购买马上就能乘机的航班去延吉，经过订票系统的查询，当天已经没有去延吉的航班，并且最后一班山航的航班也刚刚截止办理登机牌。售票员向旅客说明了航班的情况，并且给旅客查询当天转机航班到延吉，因为时间太晚，当天没有航班转机能到达延吉，售票员建议旅客坐第二天的直飞航班到延吉。旅客恳求售票员一定要帮个忙，因为家里有急事，母亲病危，今天一定要赶回延吉，售票员看出旅客的焦争和悲伤，于是立刻拨通了值机主任柜台的电话，把旅客的特殊情况进行了说明，并且旅客也没有托运行李，经值机主任同意后，在不影响其他旅客和航班正常起飞的情况下，可以接受这两位旅客，为了节省时间，售票员江宁和许明敏分工为旅客办理了机票业务，在办理过程中听到父子俩的对话，父亲眼里含着泪水告诉儿子奶奶病危了，售票员以最短的时间出完机票，带领旅客去值机主任柜台换好登机牌，并带着旅客快速的通过安检，旅客感谢的眼神已经胜过千言万语。虽然只是一个小小的帮助，不仅提高航班的收益率，对旅客来说更是一种人性化的服务。