“乱市”中，多套房持有者如何理财

　　在楼市政策不断、房价预期摇摆不定的背景下，持有两套以上房源投资者，是继续持有还是卖房？甚或卖了再买？这似乎成了一场赌博，也成了“乱市”中的一次机会。近日，本刊记者就此连线了一些理财专家，他们按照房产投资者的特点，根据资金状况、市场判断以及心理承受能力等提出了建议。

目前住宅销售显低迷，不是卖房好时机

　　“要想操控房产投资，必须先搞清楚房产政策。”针对房产投资，有理财专家这样告诉《齐鲁周刊》记者。近期接二连三的调控政策针对性强，对房地产市场产生极大影响。而住建部研究中心副主任王珏林则在７月３１日表示，下半年楼市调控的一个重点是稳定政策和减少预期，“国十条”出台后大部分城市目前还没有出台细则和配套政策，应加大调控政策的执行力度。他同时表示，本轮楼市调控政策不达到效果绝不会放松。

　　目前，新的房地产信贷政策调控效果已经逐步显现出来，山东省的个人住房消费贷款已连续两个月环比少增。据了解，今年上半年全省个人消费贷款增加６４４．７亿元，同比多增３１０亿元，其中个人住房消费贷款增加５２２亿元，同比多增２７０亿元。６月份，全省个人消费贷款增加７９亿元，环比少增１９亿元，其中个人住房消费贷款增加５５亿元，环比少增１９亿元，已连续两个月环比少增。央行济南分行接受记者采访时综合各种数据分析认为，新的房地产信贷调控政策已逐步显现效果。受房地产调控和股市大幅下挫影响，山东省资金回流储蓄，居民的购房和投资热情正在降温。

　　一系列的金融政策也捆绑着地产交易的翅膀，央行重申严格执行差别房贷，兴业银行济南分行相关人士告诉《齐鲁周刊》记者，目前各家银行都严格执行差别房贷，在兴业银行，购买第一套房首付２０％－３０％，实行基准利率；第二套房首付５０％，利率上浮１０％；第三套房首付６０％，利率上浮２０％。根据有关数据统计显示，７月下旬，济南住宅销售出现低迷下滑的趋势。因此，目前不是卖房的好时机。亦有房产投资研究人士分析，央行重申差别房贷政策，给打算投机的购房者打了一针“镇定剂”，说明了国家执行新政的决心。目前，“僵持、徘徊”的现象充满整个济南楼市。也许央行政策的重申可能会打破这一现象，让济南楼市出现“新”的转折。

从“你要买”到“我要卖”，一套房差价１２万

　　近日，在济南某企业集团人力资源部工作的范女士，向《齐鲁周刊》记者讲述了最近四个月准备出手一套房产的过程。范女士自有房产三套，其中两套是他们夫妻两人单位的房子，还有一套是购买的商品房。４月初，她打算将丈夫单位的那套房子卖掉，还上购置第三套房的贷款，剩余的钱再做投资以及留给孩子上大学用。

　　范女士和丈夫找到一家中介登记了房源，房子面积９８平方米，报价８５万元。当时，中介信誓旦旦，说这套房子肯定好卖，再加两万元也能卖得出去。结果不出一周，中介陆续带了四五批人来看房子，不少人当场看好那套住房，想约范女士谈最后成交的价格。但就在范女士觉得房子很快就可以出手时，４月中旬，新一轮房地产调控开始了，“新国十条”发布后，市场形势陡然发生变化。

　　“第一感觉就是看房子的人立马少了下来，好多天没有接到中介的看房电话，联系中介时，中介说政策一出，购房者都在观望中，不如你降降价吧，或许降了价就能很快出手。”范女士告诉《齐鲁周刊》记者，她听从了中介的建议，将房价从８５万元降到了８３万元。一听说房子降下了两万元，之前来看过房子的买房者又开始接二连三地打电话询问情况，有的问是否还可以再降点。结果和几个有意向的买房者见面协商，依然没有谈拢。

　　又过了一段时间，整个楼市观望情绪更浓了，中介打电话建议范女士直接出一个最低的心理价位，看能否卖出去。经过深思熟虑，范女士出了最低价８０万元。尽管又有陆续看房的人，但是他们出具的价格已经打破了范女士的底线，最低的甚至喊到了７３万元，这和范女士最初的报价相差１２万元。“大家都觉得，国家还会出政策调控楼市，所以房价一定还会继续降，就想继续等。我觉得，即使我的房子再降价，他们还是不满足，索性就先不卖了。按照原来的规律，调控完了肯定会有反弹，就想等到反弹的时候再说了。”

    济南大纬二路上的一中介公司负责人告诉《齐鲁周刊》记者，在目前的二手房市场上，价格并未出现大的松动，但一套房子议价两三万元还是比较正常，但遇到一些急于用钱的房主，有的房子的成交价比报价低出１０万元以上的情况也是存在的。同样一套房子，从“你要买”到“我要卖”，那完全是两回事。出现这种戏剧性的变化，都是房产政策主导的购房心理在作祟。

稀缺性决定别墅继续上涨空间大

　　房产是占用大量资金的投资方式，目前背景下究竟该出手还是该持有？有相关业内人士建议，投资者一定要根据自己的实际情况及投资喜好来选择，不能一概而论。一些无资金压力、偏爱房产长期投资、看多房价的乐观派人士，经济基础非常好，可能在城市的许多好地段持有多套住房，是典型的衣食无忧、工作不愁高收入人群。如果对房产投资“情有独钟”，建议继续关注楼市，相信经过一轮调整后，政府会出现经济发展增速压力。当然，前提是房价真的有所下调，从二季度市场情况看，房价尚未进入实质性下调阶段。当然，在低点抄底是理想的投资时机，但更保险的做法是在出现反弹迹象时，再购置新房产。

　　有专家称，调控背景下，房价出现下滑后，有可能会出现两个反弹的时间点：一个是２０１０年第四季度，因为２０１０年，我们几乎不可能同时看到“中国经济的有利上升”和“房地产市场的显著下滑”，在年底政府必会在ＧＤＰ“保八”与楼市调控矛盾中做出权衡。因此，今年的第四季度楼市有望出现反弹。另一个是２０１１年的第二季度，如果今年第四季度没有出现反弹的话，２０１１年第一季度会转入传统淡季，压抑观望许久的需求，普遍产生房价“触底”的心理，便在第二季度加速释放，进而推动房价反弹。

　　另外，一些资金实力适中、偏爱房产投资的激进派人士，一般还在创业中，但也曾购置过多套住宅房源，好多甚至已经实现了翻倍升值。目前他们意识到住宅市场投资面临严重考验，如果看中房地产行业的发展，可转而投资其他地产类型，首先是商业地产、工业地产，由于我国房地产行业发展的特殊性，商业地产发展速度一直滞后于住宅市场，“商住倒挂”的现象更是在一、二、三线城市普遍存在，政策对住宅市场的打压，以及商业地产稳定的租金回报和实体经济发展的乐观前景，都成就了商业地产以及工业地产的前景优势。其次是高端房产，如别墅、高端公寓等，具有稳定的价值和极强的稀缺性。高端房产相对于普通住宅来说，其需求和价格都具有更强的周期波动——高端房产的购买力相当一部分来自于投资需求。而从历史检验来看，投资需求在各个市场上都具有“追涨杀跌”特性。从楼市２００９年的疯狂来看，一线城市普通住宅的房价涨幅大约已达到８０％，甚至更高，而别墅不过２０％，还有继续上涨的空间。虽然整体的观望情绪会对高端买家产生影响，但退而求其次，稀缺性所决定的高端房产，尤其是别墅，仍存在持续上涨的内在动力。

　　再就是资金压力较大、擅长风险控制、看空房价的悲观派人士。在楼市调控风起云涌的背景下，２０１０年内加息步伐日益临近，以及房产税对房价的长期利空，考虑到预算、风险和收益的关系，可以抛售远郊房源，保留优质房源，建议在热点城市和地段保留１－２套。

　　尽管一手房房价未现实质性松动，但投资客的资金链一般会先于开发企业吃紧，调控初期，尤其是今年的５月份，二手房房价出现明显松动，而二手房市场的变化信号会很快传递到新房市场，进而再反过来恶化二手房房价。因此，应当尽快出手。