土地财政的麻烦

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　　政府要维系公共开支，非从社会中抽取资源不可，举世皆如此。但以什么方式和手段来抽取资源，却大有讲究。一般而言，政府获取资源的方式有二，一曰税收，二曰借贷。有人喜欢再加上一个印钞票，其实印钞票也是借贷的一种形式。

　　税有直接税和间接税。像香港政府以地生财的方式，属于间接税。香港土地财源具体包括三项：卖地款、物业税和差饷。卖地款就是大陆所称之的土地出让金；但物业税并不是大陆经常讨论的那个物业税，而是针对租金收入收取的相当于营业税的税种；香港物业税叫差饷，名字有点怪，是针对所有物业业主征收的财产税，但以租金估值为基础，与市价估值有所不同。差饷税率５％，折合为市价估值大约０．３％，比多数国家的物业税税率低很多。

　　差饷名称虽怪，却是实至名归。香港管警察叫差人，当年开征差饷的目的就是用来给警察开工资。警察是维护社会治安的，其中主要是物业安全维护。由业主出钱聘请警察，与小区业主出钱聘请保安是一个道理。那么上述三项房地产相关收入，占港府岁入多少呢？一般年份三分之一，高时可达一半。说香港是土地财政，房地产相关收入是港府命脉，一点也不为过。不论政府以何种途径抽取社会资源，都存在成本与风险问题：征税成本越低越好，税收收入波动越小越好。

　　无论哪个国家，何种制度，公共财政支出刚性是共同特点。所谓支出刚性，就是“花钱容易省钱难，增长容易紧缩难”。最近希腊财政蒙难，政府已到破产边缘。为了取信于债权人以及那些同意给希腊借钱但心有疑虑的国家，希腊不得不推出财政紧缩政策，削减过去大手大脚福利待遇，以降低赤字。本来是理所当然的事，却遭到激烈反对，甚至酿成暴力事件。

　　既然花钱容易省钱难，那么一个稳健的公共财政就应该追求两手策略：一手量入为出，花钱以节约为上；一手稳定财源，降低收入波动。前一手港府历来做得不错，财政常有盈余，积攒下庞大基金；但后一手问题就大了。土地财政对楼市繁荣有高度依赖性，房价向上时，政府房地产相关收入往往超速增长。反之，相关收入往往跌得比房价还凶猛。

　　这样看，房地产好像变成了撬动财政的杠杆：房地产好，财政更好；房地产差，财政更差。原因在于当房价处于上涨通道时，地价上涨幅度肯定超过房价。反之，房价如果下跌甚至暴跌，土地就无人问津，理论上卖地收入可以跌至零。而差饷和物业税也与房价高度相关，房价一跌所有收入一起大降。

　　收入大降，支出难减，麻烦就来了。这就是１９９８年亚洲金融风暴爆发时董建华领导的特区政府的难处。难到什么程度？连公务员也上街示威，原因是港府拒绝加薪。有人把问题归咎于炒房，这是只看表面不及实质。如果港府不垄断土地供应，不大搞土地财政，房价涨跌跟政府又能有多大关系？政府将自己的收入与房价绑在一起，才是一切麻烦的总根源。

　 
冀志罡  曾在咨询公司任分析师，现任《中国房地产报》总编辑助理。致力于经济学理论学习和财经问题研究，除经济学之外，喜欢法律、政治及历史；信奉自由市场，向往纯粹知识分子的生活。