疯狂的“野楼盘”

　　这是一些不被国家现行法律所承认的房子，曾经为人口迅速膨胀房价不断高涨的城市提供了一片独特的生存空间，填补了中国史无前例的人口大搬迁带来的巨大市场需求，但最后无可奈何地被城市滚滚向前的车轮碾碎。 

　　２０１０年７月，济南市规划局、市建委和城管执法局联合发出公告，提醒市民不要购买位于济南济兖路的“元丰花园”。该楼盘未曾取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，属于违法违章建设工程。

　　与此同时，西客站片区野楼盘拆迁工作也重新启动，在这一次拆迁整治过程中，西客站片区野楼盘拆迁有了新的补偿标准：“野楼盘”可以折算一套有产权的房子。

　　济南的“野楼盘”现状如何？“野楼盘”将以怎样的姿态留下或者退出？国家利益、购房者利益、农民分享土地增值的权利该如何平衡？

 

“野楼盘”从未消失

　　济南市的“野楼盘”是什么时候出现的？谁又是第一个“野楼盘”的购买者？记者寻遍各方没有找到准确的答案。

　　“在我们执法人员眼中，没有所谓的‘野楼盘’，那是老百姓的说法，我们查处的都是违法建筑和违法建筑行为。”济南市城市管理行政执法局信息中心魏主任这样告诉《齐鲁周刊》记者。

    “野楼盘就是小产权房，可以肯定的是，济南市的‘小产权房’开发浪潮是伴随着全国性‘小产权房’开发浪潮而兴起，并在近２０年来逐渐星火燎原。”济南市房产部门的一位工作人员告诉记者，其出现的时间大概在上世纪９０年代初，略晚于济南市正规房地产业的出现。

    据权威人士介绍，“小产权房”的出现缘于当时政策的“漏洞”。１９９３年１１月国务院施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第１８条曾规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。

　　这个“漏洞”直到１９９９年才被卡住。是年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但该通知对已有行为的处理并没有给出办法，因此，“小产权房”至今悬而未决，并让管理者陷入两难境地。

　　陷入“两难境地”的还有那些有着“刚性需求”的年轻购房者。“虽然小产权房不让人放心，但管不了这么多了，有个房子住着就不错了。”济南市民孙先生两年前大学毕业，在腊山附近某单位工作，最近婚房问题难坏了他。

　　孙先生父母家的房屋小，他本想在单位附近买套房子，可一打听才知道，单位对面的荣祥花园等楼盘已卖到每平方米７０００元，一套房子少说也要六七十万。“本以为位置较偏房价能低些，可砸锅卖铁也买不起。”

　　孙先生和女友收入有限，婚房只能靠家里赞助，但双方都是工人家庭，能拿出手的积蓄并不多。孙先生退而求其次，转而关注二手房。他在王官庄、济南大学西校区等非市中心地带看了多套二手房，可每平米５０００元的价格让他再一次“望房却步”。

　　无奈之下，孙先生只能到处看小产权房，可不少小产权房的单价也已经接近３０００元。“我比较幸运，房主着急卖房，我购买的价格与２００７年时的价格差不多。”孙先生说，他最终以２０万元购买了一套９７平大金紫光园的简单装修过的二手准新房。

　　“家里现在已经空了，我只能选小产权房。”孙先生非常激动地表示，这２０万元搭上了父母几十年的积蓄，还从亲戚那里借了一部分钱才凑够，现在家里已没有多余的钱置办婚礼，只能把婚期再往后推一年，希望一年内能攒够摆酒席的费用。

　　“如果房价低些，谁愿意买小产权房，过不安生的日子？”孙先生感慨，与商品房比，小产权房有诸多不足，房屋质量、产权、物业等一系列问题都存在，但既然购买了小产权房，就得无视这些问题。“都是房子逼的。”孙先生说，不买小产权房，就只能裸婚，现在孬好还有套房子有个家，住一天是一天。

 

济南“野楼盘”生长报告

　　“楼市新政执行３个多月了，但济南商品房价格却一直在上涨，没有办法，只好去买小产权房了。”采访中，不止一位购房者这样告诉记者。

　　济南楼市的坚挺从另一方面也促进了小产权房的火爆。据一家售楼处工作人员介绍，小产权房一直销量不错，他销售的小区能住２７００余户，现在已卖出９０％，原有７个户型，现在只剩下２个户型还有少量房源，而且还都是７０平米、９０平米的中小户型，百平米以上已经卖完了。“小产权房只可能会涨价，不会跌。”工作人员说，楼市新政是针对商品房，只可能打压商品房的房价，小产权房不受新政约束。小产权房本来就成本低、利润也低，根本没有再下跌的可能。

　　 “两年之内，这里就能突破４０００元。”工作人员肯定地告诉《齐鲁周刊》记者。

　　另外一家售楼处的工作人员则表示，小产权房基本上每月都在涨价，４月下旬单价涨了１５０元，计划在５月再次调高价格百余元，从２００８年开盘至今，已经涨了近千元。“从５月３日到现在就卖了十多套小产权房屋。”在二环东路附近的一个小产权房楼盘，房价已达到了５０００元／平方米。

　　一家中介的工作人员告诉记者，小产权房的销售不受经济危机等外部条件的影响。“金融危机期间，一样卖得很好。”他强调往往房价下跌的时候，小产权房逆势上扬。

　　记者发现，在街头的电线杆上，在汽车雨刷器上塞的广告纸中，时常可以看到“小产权房”的身影，他们也有华丽的名称，如华庭、水岸名邸、半山豪宅等，但正如广告的现身方式，有点偷偷摸摸。

　　这些小产权房多分布在二环路附近，段店、大饮马、二环南路、小清河等是热门地段。西部紧邻经十路的“玉周景园”打出了“高铁片区，３０万平方米大型成熟社区”的宣传语，售楼人员告诉记者，目前均价为每平方米２３００元。价格已比半年前涨了５００元，是旧村改造房，明确没有房产证。

　　在二环南路，距离领秀城不远的小产权房，价格为２３００元至３４００元不等，甚至不到正规楼盘价格的一半。

　　在２００７年那场打击野楼盘的行动中，调查统计，从上世纪９０年代至２００７年，济南共有１４５个村居正在搞野楼盘建设，总建筑面积达１０００万平方米。

　　对这些小产权楼盘，看房者提出最多的就是房产证的问题。是否有房产证？售楼人员都明确回答：没有。但会强调“我们有集体房产证，开发面积很大，已经卖了很多了，不会有问题的。要是你不敢买我们也没办法”。

　　实际上，购买了小产权房的业主都知道其中暗含的风险，没有房产证，可能面临拆迁，但低房价实在太诱惑。

　　 “如果房价不是那么高，如果能买得起正规房，谁又愿意买小产权房担惊受怕？”接受采访时，在一家电子公司工作的薛先生说。他和妻子都是外地人，收入不高，只能承受小产权房的价位。

　　也有对此满不在乎的，陈先生今年买了一套小产权的准现房，近来每天他都会去新房里看看装修进度，准备一装好就很快搬进去享受清静的晚年生活。对于购买小产权房的风险，他表示，反正是自己居住，房产证是不是按时下发、房子何时转正都不重要，他现在最关心的是自己订的报纸什么时候能送到楼门口，而不是２公里外的村委会。

 

多方利益博弈

   “现在的高房价把人逼得到郊区去买房。”在采访中，一位律师的观点更有代表性，他认为小产权房火的原因是房价过高，如果一般人都买得起房谁愿意到偏远地方去买小产权房？

　　在普通民众看来，“老百姓收入有限，只能买价格低的房子。另外，买房子也不知道大产权小产权，政府应该严格管理开发商，如果是不合法的楼盘，政府在早期就应及时制止”。采访中，多名小产权房购买者表达了这样的观点。

　　也有一些专家对此保持相同论调，财经评论家叶檀指出，政府反对小产权房土地交易，表面上是为农民着想，一句“决不能让开发商在小产权房中占便宜”衍生开来，就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。

　　她说，这种说法既否定了农民具有经济人的理性，也否定了农民在城镇化过程中的身份转移，将土地作为农民的最后保障，事实上是政府缓解了社会保障的财政压力。

　　而开发商则认为，房价高的源头在政府。华远集团总裁任志强在自己的博客中表示有必要将７０年出让金一次性收取的价格降下来，以降低民众改善住房的门槛和初次购置的成本，他认为这也正是今天土地财政地方与中央博弈的原因。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任、博士生导师严金明认为，小产权房是高房价的产物，已经成为客观存在的问题，必须面对解决。

　　全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为，小产权房是违法的，也是历史遗留问题，国家很早就出台政策叫停小产权房，但屡禁不止。

　　郭松海称，现在再次叫停小产权房，一方面维护了国家利益，而另一方面也冲击了小产权房购买者，他们本身就是弱势群体，所以不能“一刀切”。对于符合规划的小产权房，应该让开发商补缴税款，补办手续，经过质量验收后，允许成为合法住房；而对于不符合规划、占用耕地的小产权房应该坚决取缔，从重处理。

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济南“野楼盘”之最

最缠绵：连城水岸
　　２００７年，连城水岸被评为济南十大“地标性楼盘”，但就在这一年连城水岸接到了市城管执法局的“停工令”。２００９年连城水岸补办该项目的国有土地使用证，直到２０１０年连城水岸的其它项目手续仍在补办过程中。
　　
 

最低价：山水城
　　位于历城区仲宫镇国际风情街北邻，占地５万平方米，付款方式为一次性付清，均价仅为每平方米１８００元。
　　
 

最短命：白鹤楼
　　人称“济南第一野楼”，是济南市区建筑高度最高、单体面积最大的违法建筑，属于天桥区白鹤居委会和山东联兴置业有限责任公司。设计建筑面积１２９７４平方米，地上地下共１８层。２００７年７月，在四个月的时间里，该楼盘被夷为平地，变成了居民休闲广场，开发商也被罚款一百万，从这个角度上讲，白鹤楼是最短命的野楼盘了。

 

最“强硬”： 龙栖庄园
　　位于济南市西部市中区黄山店村的“龙栖庄园”是待遇最“特别”的小产权房。２００８年７月，在１００名特警、２辆特警用车的现场助阵、高压态势下，整个楼盘５座楼被一次端掉。当地媒体称，如此强度，这在该市依法整治违法违章建设工作中还是首次。