济南楼市风向

　　４月中旬，国务院出台了十条楼市调控政策，被称为史上最严厉的楼市“新政”，一时间，楼市拐点论甚嚣尘上。新一轮调控又将来到，５月２５日，山东省住建厅负责人向媒体透露，我省正在酝酿出台关于房地产市场调控的一系列“新政”，省住建厅负责人称，相关文件已经会签完毕并上报省政府，我省房产“新政”出台进入倒计时。

　　接连而至的“新政”为济南这样一座二线城市的楼市带来了什么样的变化，在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中，谁会给出最正确的回答？

　　新政重拳下的济南楼市发生了什么样的变化？房地产商如何应对这种变化？炒房链上的生态是否有所转变？

观望情绪还将持续，成交量将趋于平缓

　　楼市调查机构山东中原地产调查数据显示，与前几周价涨量跌的局面有所不同，５月１７日到２３日这一星期，济南楼市成交量环比下滑４５％，成交均价环比下降１１％。

　　与这组数据相印证的是，上周济南有一个位于东部的新盘入市。据了解，由于２００９年市场行情看好，拟定售价从最初的均价不足８０００元／平方米涨到开盘９０００元／平方米起，多层均价每平方米超过万元。

　　受调控影响，该楼盘定价回调到均价８８００元／每平米，不过开盘当日的成交率仅为２８％，一次性推出的２２０多套房子仅成交６０余套。

　　上述楼盘是济南楼市过去一周较为典型的代表。根据山东中原地产对上周济南楼市的调查，市区内除槐荫外，历城、历下、天桥、市中四区和高新区成交环比均大幅下降，其中天桥成交环比下滑８６％，历城、市中成交环比下滑均超过６０％。济南楼市整体成交环比下滑４５％，成交均价环比下滑１１％，一改往日价涨量跌的局面，首次呈现量价齐跌。

　　“去年房地产市场的火爆，让开发商手里有了充裕的现金，所以现在房子虽然卖的不好，但是他们仍然能挺着！”房产专家郭松海在接受采访时表示，目前这种房地产商和购房者的观望和博弈应该还会持续一两个月。

　　郭松海认为，虽然国家已经出台了非常严厉的房地产调控政策，但是房地产市场的调控仍有空间。譬如我省即将出台的房地产政策，就会从保障性住房和公共租赁住房、限价房等方面入手。“不过这得看政府在这方面的决心和投入，比如说限价房，首先就要限地价。”

　　
量价齐跌是一个“传说”

　　“我从相关媒体上获悉济南房价下降了１１％，正好我最近想买房，就去了南部几座楼盘售楼处看看，结果根本没有打折的迹象。”市民陈先生这样告诉记者。

　　但是，令他不解的是，楼盘的价格还在涨，其中一座，５月３日他咨询还是８４００元／平米，１８日变成了８７００元／平米。类似的楼盘还有保利花园，从５月初的７１００元涨到了７４００元；位于黄岗的香港国际，最后一栋楼５月１５日开盘均价８０００元，而４月还７０００元出头。

　　开发商葫芦里卖的什么药？“这和销售策略有关。有些楼盘到了销售周期后期，到了比较成熟、最大限度收获利润的时候了。其实进入５月，绝大多数的楼盘价格基本没动。”楼市调研机构信立怡高一位资深经理人告诉记者。

　　在探访过程中，记者来到工业南路东段一处楼盘的售楼处。该售楼处的大厅里同样是比较冷清。由于这个楼盘已经开盘好几年，目前的房源中两居室和三居室的住宅已经卖完，只有不同面积的公寓对外出售。该楼盘的工作人员也向记者表示，这里目前没有降价的打算，“我们剩下的房子不是很多，不用为卖不出去发愁，为什么还要降价！”

　　这个情况并非罕见，据记者调查了解，名士豪庭、银丰花园、海信·都市阳光、黄金９９等楼盘与５月初价格持平，泉景天沅、茗筑美嘉等比月初有１００元／平米以内的小幅上涨。而且，同一户型时隔半月还有房源。

　　为何记者探访的情况与“量价齐跌”有所出入？“一些高价楼盘成交量大幅下降是拉低楼市均价的一个重要因素。”一位业内人士分析说。该人士举例说，“假如济南市中旬卖出１００套房，其中８０套是每平米万元以上的高价楼盘，２０套是中低价位的低价楼盘，那么得出的楼市均价数字肯定要高，但是反过来，假如卖出去的１００套房子中，只有２０套高价楼盘，那么平均价格就会降低。”因此该人士认为，目前济南市的楼市属于后者，虽然各个楼盘基本没有降价，但是由于高价楼盘的滞销，楼市的均价反而降下来了。

　　记者查看省城网上销售系统统计数据注意到，普通楼盘和高价楼盘的交易量尽管都下降了，但高价楼盘的交易量降幅更大。

　　在目前楼市的观望期，大规模的团购也成为带动济南房价下降的一个重要因素。

　　根据相关统计数据，在五月份的前２０天里，省城新建住宅的成交量约１０９３套，其中光位于东部板块的一个项目团购套数就达３８３套，占据了前２０天住宅成交量的三分之一左右。据悉，该项目的整体团购价格仅仅相当于目前楼市均价的一半左右。这些大规模的低价团购在“拉低”整个济南市的楼价中起到了重要作用，但是由于类似团购少为人知，所以绝大多数的人并未感觉到济南楼价的变化，量价齐跌也就成了一个“传说”。
　　
 

明年房市可“抄底”？

　　空前严厉的楼市新政，让省城一些打算买房的人看到了房价下跌的希望，“济南的房价会不会降？”成为各大论坛讨论的焦点。“新政策执行至少一年，下半年房价必降，最佳买房时机在年底。”“下半年一定会降！至少１０％－２０％！”预言房价下跌的帖子多如牛毛。

　　５月２５日，省住建厅负责人的发言更是在地产圈产生了不小的轰动。在一家房产门户网站所设计的“山东酝酿新政出台，您怎么看？”的调查中，有２３００多名网友填写了调查问卷，其中八成网友对山东地方新政非常关注，不过，认为新政可能暂不会起到多大作用，或不可能会像其他地方一样出台的网友也占了２０．８％的份额。

　　调查显示，５５．４％的网友希望山东可能出台的新政能增加“停发三套房房贷，限制炒房族”的细则，对于“增加保障房建设及监管”的认可度占２０．４％，１６．９％的网友希望限制外地人在济南购房，我们这里所说的限制主要是针对外地人在济南投资性购房。在政府出资建立城市租房系统的问题上，只有７．４％的网友看好。

　　地方新政即将出台的消息让广大购房者开始相信，济南楼市进入“抄底”时代。５月３１日，“抄底”这一足以调动购房者敏感神经的词语出现在新浪网的显眼位置。该网站正在筹备成立“抄底预备队”，向网友传达抄底的相关资讯。

　　到底何时才能“抄底”？价位在什么程度抄底最实在？该网站通过网友投票进行济南楼市抄底调查。截至１日１６时３０分，网站数据显示，２７％的网友投票明年才能抄底，３７．８％的网友认为明年以后才是抄底的好时机。也就是说，多达６４．８％的网友认为今年的房价不会降到谷底，把抄底的目光投向了明年或者更晚。根据其余网友参与投票的数据显示，只有少量网友认为抄底时机可以是现在、三季度或者四季度。

　　房价在多少抄底才合适？投票显示，４３．２％的网友认为房价跌到每平米４０００元以下抄底才合适，另有２４．３％的网友认为６０００元以下就可以出手。

　　一方面，买房者准备抄底，一方面，房产商不愁房子卖，济南楼市博弈将持续到何时？“去年房地产市场的火爆，让开发商手里有了充裕的现金，所以现在房子虽然卖的不好，但是他们仍然能挺着！”郭松海在接受采访时表示，目前这种房地产商和购房者的观望和博弈应该还会持续一两个月。

　　正是由于开发商心里“有底”，在面对全社会的房价下降呼声时，他们仍然能继续让房价坚挺。此外，有房地产商也私下里表示，济南的房价和北京上海等一线城市相比并不高，加上济南的刚性需求非常大，房价上升空间也很大，只要挺过这一轮的房地产调控，房价仍会继续上涨，所以现在房子卖得少，也就变相地意味着将来房价高时，有更多的房子可卖，到时候赚的钱会更多。

　　不过，房地产开发中，资金的流转非常重要，由于开发商需要从售楼中回流资金，用于新的楼盘开发，所以专家也认为，观望期越长，对开发商来说压力也就越大。“目前已经有开发商感觉到销量下降带来的压力了。”济南市城乡建设委的一位工作人员告诉记者。

住宅市场遇冷，热钱转向商业地产

　　与商品房表现相反，未受到政策影响的济南商业地产却一片旺销迹象。

　　据信立怡高统计，在住宅成交量大跌的４月份，省城商业地产成交量大增，远远超过前两个月的成交量之和，而且在价格方面也没有“缩水”，１８６１７元／平方米的均价与３月份相比变化不大。

　　在市区西部，一楼盘４月新增商业供应１．２万平方米，很短时间内就成交了１万平方米。信立怡高商业地产研究员梁伟告诉记者，这表明济南“底商（底层商铺）”市场前景较好，预计近期开盘的商业物业仍将受到市场热钱的追捧。

　　对于商业地产的这波行情，山房网总经理、房产评论人赵鲁梁认为，商业地产呈现的火爆行情，与目前调控政策对其未造成影响密切相关，“例如首付，住宅二、三套房首付提高了，很多人付不起了，但商业地产贷款首付一直是５成，而且购买套数不受限制，可以说商业地产并未受到调探政策影响。”赵鲁梁表示，目前不动产市场仍是市民投资最为重要和信赖的渠道之一，在住宅投资受到抑制的情况下，商业地产自然吸引各方的投资目光。

　　记者了解到，随着开发商的发力，济南商业地产的供给不断增加，鲁商广场、万达广场、万豪国际星光天地、明湖新坊巷、红尚坊、泰府广场、山东国际商贸港、齐源大厦、东环商业广场等商业地产项目陆续入市，而今年以来九曲、山大路－花园路等城市综合体等项目的动工兴建、立项，使得济南商业地产的开发进入一个全新的供应时代。