济南商业地产三人谈

 　当住宅市场已聚集了高风险、大量资金急需寻求新的投资渠道时，处在政策“孤岛”的商业地产正成为各路资本新的追逐目标。近日，《齐鲁周刊》记者就省城商业地产发展等相关问题，采访了国内财经评论人叶檀、济南天宇房地产开发有限责任公司副总经理何宏与著名房地产评论人于清。

抗跌性是商业地产的“护心丸”

　　无论是之前狂飙突进的住宅，还是可能会狂飙突进的商业地产，抗跌性就像一颗护心丸，在最需要的时候拿出来救急，哪怕只有心理上的安慰作用。

　　
　　叶檀：本轮房价调整起码要跌回到上一轮周期时的房价水平上。但是另一方面，中国房地产市场的长周期还没有走完，未来还有一段时间，所以不会处于急剧下跌的情况。而商业地产方面看，判断标志是商业租金价格如何，房租价格如何，如果像上海陆家嘴附近房租价格开始上涨，就表明实体经济开始好转。商业地产是因为前一个周期和中国的实体经济挂钩在一起，就没有急剧的泡沫酝酿的过程，将来的税费只有向下走的，这个和住宅地产刚好相反。

　　另一类避险的房子是沿着高铁和轨道交通的楼盘，比如高铁沿线和西客站附近的楼盘项目。此外，对于资源非常稀缺的房子，比如学区房，也具有抗跌性。

哪一类最具投资潜力？

　　广义上，商业地产可以按照不同标准分为不同种类，而按照用途来讲则能够分为写字楼、商铺、产权商铺、公寓等类型。那么在这些类型中，哪一类最具投资潜力？

　　
　　于清：写字楼。

　　我２００１年开始做写字楼的时候，人们很难理解Ｏｆｆｉｃｅ概念，而现在，大企业进驻济南之后确实喜欢租赁较大的写字楼，并且有很多的企业、办事处要设在济南，通过我做的几个项目来看，中小企业、贸易、事务所、搞营销创意的、工作室等一些办公机构对于写字楼的需求是比较大的。写字楼运营，一般情况下大中型企业进驻拉动整个写字楼的形象，在这个前提基础上用带租约销售的方式将产权单位直接划分给投资企业或者中小业主，这个投资回报率是比较明显的。

　　何宏：在京沪地区，好的写字楼非常紧俏。但是从济南地区比如永安大厦之类看，写字楼项目虽然价格不菲，但是并不成熟。其发展过程中需要引入公司，比如世界５００强企业，同时还需要开放的政策等。这都需要一个相当长的时间段。
 

　　相反，商铺，特别是好地段的商铺则因为投资较少且回报周期短等因素，成为规避风险的好项目。

　　于清：我想百姓对于商业地产比较狂热的是２００５到２００６年，三年可以获得２４％以上的一次性回报。这几年整个商业地产不温不火，基本上变成了有钱人的游戏。一套临街的商铺３００多平米动辄几百万，首付也是比较高的，再加上商业产品流动性比较差，出手的难度比较大，并且产权才４０年，而投资收益除去产品自身增值之外，需要１５－２０年的投资才能收回投资。再加上前面几年产权商铺的经营后续能力比较差，百姓买了之后只是分割产权而已，产品后续经营产生的问题又比较大，我们也看到了很多的商业公司像走马灯似的，今天换了这个运营商，明天换了那个运营商，风险性比较大，对这种产品产生了抵触。

　　当然，业态的定位、经营模式和后续持续运营的能力决定了它的投资价值。如果这三个问题解决好了，在一个好的地段，我想其投资价值会充分证明“一铺旺三代”的概念。

济南商圈的“人气”与“商气”

　　城市商圈的发展与规划建设是一个系统工程，其成败直接关系到一个城市经济发展的步伐和后劲。这里是居民周末购物的首选，是外地游客必到的会客厅，也是地产人士争论的焦点。　

　　何宏：济南商业地产在发展水平、经营模式等各方面都不领先，这与省城名号并不太相符。打个比方，北京有王府井，上海有南京路，每个城市都有商业步行街，但济南泉城路的商业氛围至今有待升级，商业步行街概念名存实亡。另一方面看，这种不领先恰恰能反衬出济南商业地产升值的空间和潜力有多大。

　　目前，济南百货以银座、贵和等本土企业为主，而家乐福等国际品牌却只开了一家店。当然，现在恒隆广场等项目已在运作，估计也是“经营为主”，会给济南市民带来一些新鲜味道。济南的商业地产需要一种整体的综合性提高。

　　商圈价值的提升同样需要以人为本，“人气”才能带动“商气”，从这个角度讲，泉城路无疑是最有潜力的商圈。

　　于清：没错，商业的重要原则是地段，要重视商脉。所以说，恒隆和万达广场才会如此受关注。值得注意的是，目前济南商业地产与省内其他地区相比并没有特别之处，千城一面并非我们希望看到的。也许，除了泉城路，济南还有许多其他有潜力的商圈应该被关注，最典型的就是泺口。

　　这里是济南地区最大的商业集散地，服装、家具甚至通讯都在这里扎了堆，传统商业氛围很浓，周围居民多、人脉旺，也是很有潜力的地段。