于清：商业地产的“熟城”运动

■商业地产改变济南·专家

　　所谓“城市”，由“城”与“市”两部分组成，“城”，是指土地范围，“市”，则是指商业。商业地产恰恰包含了这两大要素。目前，商业地产正通过改变中国的商业、地产和金融而改变着中国。济南也不例外。近日，齐鲁周刊记者就相关问题采访了省城地产评论人于清。

泉城路走得是贵族路线，经四路倾向“中产”

　　《齐鲁周刊》：在泉城路商圈，恒隆广场也是颇令人期待的商业地产项目。它与万达广场是否存在竞争？

　　于清：人民商场成为振华之后基本上是中端路线。万达广场虽然在经四路商圈里显得鹤立鸡群，却仍然摆脱不了“中产”的命运。而恒隆不一样，它是商业贵族。恰恰又处在银座、贵和这一系列贵族里面。因此，泉城路商圈成为奢侈品一线。

　　我相信无论是恒隆还是万达在做地块研究时已经对自身的资源平台与当地的地块周边进行了分析，提出商业地产的定位与模式，这属于可行性研究的阶段。所以才各自选择了不同的区域。恒隆引进的奢侈品品牌可能更大牌，品种也更多一些。毕竟他走的是贵族路线。

　　《齐鲁周刊》：济南的商业地产已经进入井喷期。但这种井喷是否也是一种“拥挤”？

　　于清：商业往往是越多越火，从产业集群的角度来看，这些商业地产项目相继崛起，带动了相关各类产业聚集，会吸引更多人流涌动。另外，激烈的竞争会促进各商业业态的升级、促销，会有更多丰富多彩的促销活动来吸引顾客。竞争更会带来整个服务的升级。

　　
济南商业格局还未展开

　　《齐鲁周刊》：曾有人写过一本《商业地产改变中国》，遑论内容，“商业地产改变中国及城市”的命题却引起广泛的关注。您怎样看待？

　　于清：商业地产的升级，对于提升城区区域化水平、提升城市功能有良好的拉升作用。很多人说商业地产的开发就是“造城”运动，这个观点则要辩证的看待。

　　首先，商业地产一般伴随城市化进程成熟后而繁荣，因此，商业地产对地段人脉的要求是比较高的。在城市新区进行商业升级，如果不是创新的商业模式，而是传统商业模式，则会对商业经营带来巨大困难，如此以来，我们怎么说商业地产有“造城”作用？

　　另一方面，如果有创新的商业模式，对商圈人脉要求低一些，则会对区域起到热身作用。比如奥特莱斯，它是欧美最为流行的零售业态之一，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。这样说来，商业地产对于城市的升级又有不可忽视的作用。
　　所以，认为目前的商业业态是“造城”运动其实是夸大了商业地产的作用商业地产的开发。如果一定要赋予它一种意义，那么还是用“熟城”吧。这才是商业的价值。
　　《齐鲁周刊》：济南的商业格局一向太不平衡，没有形成一个协调发展的态势。
　　于清：目前济南的商业地产项目往往是对原有老商圈内部的升级，商业格局还没有展开。
　　像奥体片区，此地投资客多，空置率高，现在商业自然也缓。谁现在开业，谁赔钱的可能性就大。所以说，第一个吃螃蟹的不一定是英雄，但一定是勇士。目前，还是有勇士愿意去暖场的，比如黄金时代。这个项目除了办公楼之外应该还有部分商业。
　　随着济南市的规划，徐李片区，泺口片区，滨河新区核心区等将有系列商业业态出现，无论是甲级写字楼、公司，还是五星级酒店、商业ＭＡＬＬ。所以，未来５年，济南的商业格局将出现明显变化。