限购令助推商业地产
从２００９年年末到２０１１年初，中国的房企一直处于调控重压之下，从去年４月的“新国十条”，到２０１０年９月份的“新国五条”，再到刚出台的“新国八条”、“山东版限购令”，不到一年时间里，三轮楼市调控接踵而至。
２月上旬央行又祭出加息利剑，密集的调控政策让大批资金开始流向不受限购令调控的商业地产，限购令下，商业地产的春天是否到来？
投资客转型商业地产
在过去的２０１０年里，济南市民陈峰“斩获”了三套商铺，分别位于山东德州市、淄博市和江苏宿迁市。在２００９年，陈峰还是个纯粹的住宅投资客，先后购买了４套住宅。“今年我基本上不关注住宅市场了，重点就是看看二、三线城市的商铺，只要价格合适我就立即买下来，用作长期投资。”陈峰说。
据陈峰介绍，他所投资的一套商铺现在已经有了每年６万元的租金收益，另外两套商铺也即将出租出去。“按照这几套商铺所处的位置和升值速度，预计５年左右的时间就可以达到每年近５０万元的租金收益。”
在市场走访中记者获悉，近日济南楼市推出的商业、公寓类产品因不受政策影响，投资比例有明显上升。在楚天置业燕山盛世·峰上项目相关负责人称：“近期济南各大商业项目的销售情况反映出，随着限购令的不断深入，商业地产的价值正在凸显。商务公寓随着商业地产的走红而走红，许多优质的商务公寓更是受到投资者空前的关注。一般情况下，选择商业地产项目时，要从长远投资的角度去考虑要看重商业物业的稳定回报和升值潜力，如城市中心、商圈云集，交通便捷、配套完善等等，这些商业地产项目抗跌能力强，投资回报稳定，投资风险低。”
前来售楼处咨询商业写字楼产品的孙女士向记者透露：“自己本来想投资一套住宅的，可是‘限购令’的出台使自己本来的计划受阻。一些小户型的商业写字楼和公寓，５０－１４０ｍ２的面积区间也比较适中，这种小户型办公类产品，综合价值也比较高，是不错的投资产品。”
在济南大观园商圈，这一现象尤为明显，以万达中心为例，总体四座写字楼自去年６月份推出后，低调开盘，持续至今，热销、加推、加推、热销……万达中心刮起了济南市场的投资热潮。
ＡＢ座写字楼节节售罄，Ｄ座写字楼更是在２０１１年创造１月２８日开盘即清盘的销售奇迹，现仅余Ｃ座部分珍稀房源，预约电话不断，争购尤为激烈，这种典型的市场供不应求导致区域写字楼价值急速飙升。
“两天前我刚刚出手一处１００平方米左右的写字间，总价１００多万元，贷了一部分款，我相信会有很可观的租金收入，这个地段每天租金能达到３块多呢。”一位从住宅转投商业地产的投资客告诉记者。“以目前形势来判断，投资商业地产要比投资住宅保险得多，这个阶段不炒商业地产炒什么？相信未来会有大量的闲钱流向商业地产。”
济南商业地产的战国时代
记者估算了一下，目前济南短期内在建或待建的超大型城市综合体项目不下１０个，而且还有继续增加的趋势。目前，济南万达广场已经营业三个多月，银座中心、华强广场、鲁商广场、恒隆广场、振兴街ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ项目、明湖湾·开元广场等多个超大型城市综合体已经进入实质操作阶段，有望在不久的将来亮相济南。欧亚集团、新世界百货、名嘉广场等商业巨头，也均表示将在未来两年内进驻济南。
数字显示，与２００９年相比，在政府供地计划基本没有太大变化的前提下，济南商业用地越来越受欢迎，商业地产愈发活跃。自２０１０年第二季度以来，省城商业地产一直呈现旺销迹象。世联怡高房地产顾问机构数据显示，在住宅成交量大跌的２０１０年４月，济南商业地产成交量却不降反增，当月成交量超过前两个月成交量之和。此后，商业地产便一直热度不减。
“去年下半年以来，济南商业用地拍卖尤其激烈。”世联怡高经理梁伟说，去年６月份济南有９宗土地成交，全部为商业用地；１０月份，东部三块商业金融业地块拍卖，最终以８亿元的总价成交，溢价近２．５亿元；１２月，东部两块商业用地再次拍出高价，溢价率分别高达８０．３％和１４１．１％。梁伟甚至听说，部分住宅地产商悄悄转了风向，开始涉足商业地产。
济南市建委透明售房网的数据与梁伟提供的数据不谋而合。２０１０年年初至１２月底，济南办公写字楼已售套数为１７８１套，商业用房已售套数为２１４３套，均价为１９２５８元／平方米，成交量均比２００９年多出千余套，均价提高了９０００多元。绿地集团、万达、万科……不经意间，这些声名显赫的地产“大鳄”在济南接连出手，这也直接导致省城商业用地突然升温。
对于众多房地产企业转向商业地产，房产专家李铁岗表示商业地产还需理性。“一个城市的总体消费能力是有限的，如果同时存在的超大型购物中心过多，很有可能导致客流过于分散，单个项目盈利能力不足。济南商业地产尤其是城市综合体的发展切忌操之过急，百姓消费需求需要培养，地产热点需要开发，如果一味追求规模数量，而不注重把握时机，很有可能导致满盘皆输。”
金地商业地产公司常务副总裁潘韬也认为商业地产的门槛比较高，专业性比较高、对资本的要求比较高，另外，中国的商业地产的市场规模还是有限的，“所以我估计五到八年，最长八年以后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，剩下的具有全国性影响力的公司我估计不会超过５家，变成三国鼎立。”
济南房产评论人于清则对本土开发商的风险承受力有所担忧。他说，地产商大都喜欢资金“快进快出”，而商业地产风险较大，回报率也远低于住宅地产，因此业内有“前三脚踢不好，立马就拉倒”一说。与外来地产商相比，本土地产商综合实力偏弱，这将导致他们对商业地产的风险承受力不足，甚至埋下经营隐患。因此他认为，目前济南市场的力量还不足以引导商业地产大发展。
商业地产不会助推住宅地产价格
商业地产日渐升温，不少市民担心，这是否会波及住宅市场甚至影响房价？专家认为，长期来看，商业和住宅地产的价格由市场供需决定，二者之间没有必然的因果联系。
李铁岗说，在一定程度上，商业地产的发展要依附于住宅市场聚集人气，但二者又各有一套运营发展体系。短期来看，商业和住宅地产二者之间呈现反向关系，“在商业地产的资金多了，流向住宅的自然就少了，二者的价格应该是此消彼长的态势。”不过长期来看，二者的方向是一致的，都受总体经济环境影响，由市场供需决定。此外，在相当长的一段时间内，济南住宅市场还是以刚性需求为主，而商业地产的“刚性需求”并不明显。因此，开发商的资金还将相对集中在住宅市场。也就是说，商业用地并不会对商品房产生直接影响。
对于投资商业地产，业内人士也提醒，商业项目的投资比住宅项目风险大，投资客需要慎重，切勿盲目跟风。
“商业项目与住宅项目相比，区域、地段显得更为重要。”有业内人士表示，住宅受到宏观政策调控而把资金流向商业地产的做法未必正确，因为商业地产的价值和主要收入是看租金收入，租金上不去，商业地产就不会大涨。一旦商业地产投资失败，资金就很难回流，因此，购房者切不可盲目投资。
业内人士分析认为，从长远看，随着城市的发展，商业地产肯定会有所作为，这几乎在业内已经达成了共识。但是，商业地产并不是在短期内就能获利的，需要一个培育的过程。如果开发商盲目地涌入商业地产的开发，并在短期内将商业地产价格抬得过高，可能会“侵占”了购买者的利益，影响投资热情，不利于商业地产市场的平稳健康发展。
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