新商圈运动(2)

　　
新商圈能实现大量就业和巨额税收

　　一大批新商圈在省城的出现，打破了原有的地产物业格局。抛开商业上的考虑，这种城市综合体能给老百姓带来什么实实在在的好处？

　　市规划局局长王新文曾表示，通过各种功能的有机组合，城市综合体能够产生的能量和价值，是不可以用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。

　　这种不可衡量的价值到底是什么样的呢？市民韩林也有此疑问，“是不是又多出了一个可以逛街的好地方？”济南万达广场项目的鞠斌经理曾告诉记者，新商圈是一种自给自足的物业形态，在同一地方能够实现居住、办公、餐饮、娱乐等全功能生活需求，节省了大量的时间和精力，能够提高市民的生活质量。

　　鞠斌说，在提升城市形象的同时，这种新商圈能够实现大量就业和巨额税收。“以分布在全国各地的万达广场为例，每个万达广场平均能够提供一万个以上的就业岗位，每年的税收平均在一亿元以上。”
　　除了能否逛街的疑问，不少人可能更关心这种城市综合体是否有升值的可能或投资的价值？省城地产观察员于清认为，城市综合体一般是在远郊或者城郊接合部，要实现这个区位的地产销售，必须增加项目的整体配套，或者说增加项目的高附加值，如五星级酒店、学校等，这样才能吸引人到那里买房子。“这个过程也是提升城市功能，促进区域内板块成熟的一个过程。”

　　在这个过程中，开发商认识到了商业地产中“经营”的重要性，没有足够的商业资源、没有雄厚的财力支撑，不再轻易做商业。商业地产成功的关键不在于建筑与销售，而是后期的运营。所以，目前更多的业内人士更愿意把商业地产归到“商业”范畴。尤其是恒隆广场、银座晶都、万达在全国范围内开展的第三代商业模式等新型商业地产，开发商除了进行建筑的建设，还直接进行招商、运营，大部分物业都由开发商持有，这时候的开发商其实已经脱离了房地产的范畴。

四大商圈的“核心价值观”：快速文化集散地

　　目前的济南商业发展，大致可以分为四个商圈，首先是以泉城路为首的泉城广场商圈，其次是大观园商圈、洪楼商圈和西市场商圈。在这四大商圈中，发展最为成熟并且被广泛认可的则是泉城广场商圈。这里有济南的标志性建筑泉城广场，还有济南人引以为豪的趵突泉、黑虎泉等，加之银座商城等众多星级酒店，该区域是济南最具活力、发展最成熟的商业区域。

　　大观园商圈是济南的老商圈之一，而这里也正在崛起一个新的更具活力的商业体——济南万达广场。大观园商圈被众多老济南人熟知，但是由于商圈内缺乏能够引领市场的商业体，老商圈的人气也在日渐减弱，万达广场的建设让老商圈迎来了曙光。城市中央居住所追求的国际性、人文性、舒适性、多功能的复合性通过万达广场完成“城中之城”的生活方式表现出来，体现了济南城市中心的精神复苏与强大的生命力。

　　有专家也在此基础上提出，新商圈的建设更应当采用文化商业的模式。文化商业就是用商业的模式推广文化的商业类型。根据这个情况，文化商业是以文化属性为根源和依据的商业形态，这种形态的发展和发扬是随着社会的进步、随着人们的消费观念的提升自动过渡的，而不是人为想做就可以做的。

　　“文化商业是一种商品属性向文化属性过渡的概念，从消费者的角度也是从物质需求向精神需求过渡的过程。新商圈承担着这个商业使命，它实际上便是一个快速文化集散地。”省城一位房产经理如此说。

　　文化贴切济南“文化名城”的定位，快速集散地体现了现代商业快速人流量，文化集散将商圈的“动属性”与商业的“静属性”完美结合起来。

　　“商业从全国来看的发展趋势之一是商旅文相结合，‘文化快速集散地’的概念与现代商业的发展趋势相吻合，即商业、旅游、文化融为一体。”中国商业步行街委员会主任韩健徽这样说。