新商圈运动
３月８日上午，在济南市土地储备交易中心，总面积为３７．３５亩的山师北院两地块被北大资源以２．２５亿元高价收入囊中，每亩约合６０３万元。北部新地王就此诞生。
而在此之前，３月５日，北大资源还与天桥区政府签下了徐李片区连片开发的合作协议，作为新进济南的外来开发商，徐李片区是北大资源集团在山东战略布局的核心项目，据了解，项目将是一个集“教育地产、科技地产、健康地产”为一体的城市综合体。
从最早的商埠区到济南商业五朵金花再到城市综合体的兴起，这标志着济南商圈开始进入３．０时代。
新商圈即新型城市综合体
考察济南商圈变迁，源头必然要寻找到１９０４年的济南开埠。这是济南近代商业的雏形，它塑造了老济南的文化与商业气质，因此，直到今天，大观园和泉城路仍然是最有济南味的商圈之一。
２０世纪４０年代到解放前夕，大观园和泉城路上的店铺堪称繁杂，当时的泉城路几乎集中了济南所有的商业巨头。仅著名的老字号就有隆祥布店、恒大银号、宏济堂药店、瑞蚨祥布店、东方书社、山东商业银行等。这些老字号有着几十年甚至上百年的历史，形成了一整套的经营理念和管理方法。
这是济南的商圈１．０时代，苗海南、张东木们是那个时代的商业领袖，他们既保留着传统的鲁商气质，又承担着近代民族企业的救亡重任，它的模式原生态、粗糙，但在商业气质上，却达成了一种病态的精致。
建国以后，计划经济时代来临，竣工于１９５４年的济南百货大楼在当时几乎聚集了济南所有商业活动。它是新老“三大件”的热销之店。上世纪７０年代的手表、自行车、缝纫机，８０年代的电视机、电冰箱、洗衣机，大都经百货大楼之手把不同时期的“三大件”送进千家万户。时过二十载，至今还有许多市民保存有百货大楼开具的发票。
但此后，在３０年改革开放中，济百的兴衰荣辱非常直观地显现出这种“供销社式”的商业形态的异化与衰败，名噪一时的济南商业五朵金花如今也大多凋谢。
市场经济席卷全国，新的商业形态很快流行起来，泉城广场的竣工和泉城路的改造或许便是这种新型商业形态举火燎原的标志之一，人们急切地希望一切更加现代起来，它快速的切割掉我们的商业历史，来势汹汹，唯一的目的便是与世界接轨。
从济百的建立至泉城路商圈的兴起，这一阶段可看作济南商圈的２．０时代，它是一部自封闭而开放的历史——封闭是一种异化，而开放，则代表着一种切割。
新商圈运动的历史发端无从寻找。２００９年，万达在济南打出这样一条标语——没有万达，世界如何看待济南？这种粗暴的城市定位虽然引起很多济南市民的不满，但它也从一个侧面展示了新兴商圈的蓬勃野心。
一位济南地产专家告诉记者，新商圈即新兴的城市综合体，但现在关于什么是城市综合体还没有一个统一的标准。但这显然没能阻止国内城市对于这一概念的热衷。据了解，杭州宣布要开发１００个不同业态、不同主题的城市综合体，合肥在建城市综合体超过２０个，昆明规划建设的综合体项目有１２个。
据悉，济南将用２－３年的时间，力争建成１５个左右整体布局完整、功能特色鲜明、多样化、多层次的新城市综合体。
虽然没有统一的标准，但大部分人还是比较认同这样的概念。“新商圈就是通过整体商业地产开发，将城市中的商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会所、文娱、休闲和交通等多项城市生活空间组合在一起，形成一个大规模、多功能、现代化的城市街区和服务业集聚地。”
融合多样化，就像一个自然生态系统
遍地开花的城市综合体建设让人看到了城市的快速变化。作为重要的参与者，地产从业者又是如何看待这个新生事物？
省城一地产商陈思（化名）曾参与过一个外地的城市综合体建设，他告诉记者，“从本质上讲，所谓的城市综合体就是一个复合地产的概念。从区域发展上看，就是一个造城运动。全国典范就是碧桂园。”
陈思认为城市综合体的增多，是有实力的地产公司规模开发的结果。“特别是地王频频拿地，而地块都是大规模地块，这样势必要提升品质，而综合体就是最好的模式。原来为啥少？因为本地企业没钱，拿２０００亩地，自己胆都破了。现在，央企、上市公司，一出手就几十亿，拿地不到１０００亩都被看不起。”
陈思说，新商圈开发建设的前期，开发商要垫付的资金非常大，因此，对银行融资要求非常高。“造城的过程，实际是银行不断投资的过程，风险主要在综合体开发的成功与否。”
“济南应该建设多少综合体，这没有定数。济南每个区，都可以有综合体。”陈思认为，每个综合体里商业、办公、休闲的数量并不统一，而每个区域的这些产品类别也不是一成不变的。有时候商业面积大，有时候办公面积大，这些都是根据市场调查摸底来预测的。所以，一般而言，为了实现销售，都会充分考虑市场保有量。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为，过去的城市强调功能化分区，像科教区、商业区等，在近几年已遭到专家的批评。“就拿泉城路和洪楼来说吧，改造后的泉城路功能相对单一，从而降低了这个地区此前所拥有的多样化，使得其繁荣程度有所降低。而洪楼则相反，这里既有银座这样高档一些的地方，也有小吃摊，其多样性让这里人气不断提升。”李铁岗说，城市要融合多样化，就像自然生态系统一样。
社会活动和经济活动的平衡问题是城市面临的一大难题，如果能平衡得好，就能发挥较好的作用。李铁岗教授说，新商圈的理想状态是在一定功能化的前提下，多样性最大化。“如果过于强调新商圈功能分区的话，我认为不宜过多。”李铁岗这样告诉记者。
省城规划部门的负责人此前也曾表示，城市综合体的开发建设不能“千城一面”，必须根据不同区域、地段的特点，来研究如何形成自己的特色，不能照搬一个项目的模式。
专题文章：
济南商圈地理
相关阅读:
|