养老地产“未老先衰”？

　　在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”;而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。

　　自2013年9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来，养老地产再次成为业界的兴奋点，保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。

　　养老地产的本地样本

　　2014年1月，作为济南市首次推出的专业养老地产地块，位于长清区五峰山街道办事处石窝村的2013-G187地块被合众健康产业投资(济南)有限公司底价摘得，预示着专业保险企业正式步入济南，规划大型养老社区项目。

　　据了解，这仅仅是合众健康进军“养老地产”的一个小动作，据合众人寿党委书记、副总裁刘校君透露，合众计划10年内建设千亿规模养老社区，从项目进展上看，10年千亿规模并非纸上谈兵，记者了解到，除了湖北武汉后官湖的项目已经建成之外，合众人寿在全国多省市的养老社区正在推进中：安徽、广西、辽宁三个省的养老社区已经开工建设;北京、河南已经跟当地政府签订投资协议，正在办理供地手续;杭州、苏州、上海、青岛、成都、福州等省市正在洽谈中。合众健康一直在养老地产业内活跃，公司未来的发展战略也定位在“养老地产”上。

　　“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内的候鸟式养老。”刘校君表示。

　　虽然这样的豪言壮语可以长自家志气，然而合众却一直没有拿出数据来证明其盈利与否。

　　拿武汉市蔡甸区的健康谷来说，集健康养生、养老服务、临床医学、学术科研、医学教育为一体，总投资将超过100亿元，这样的投资可谓高风险，如今已落成，至于是否已获利，包括刘校君在内的诸多高管并没有进一步阐明，只是在接受媒体采访时表示：“投资不动产就算不增值，还有项目、土地等存在。”然而业内一直存在“合众健康保费入不敷出”的质疑，有人拿国外的成功养老社区经验作比，“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”

　　更有保险业内人士透露，“合众健康投资养老地产显然存在风险性，合众人寿2011年的偿付能力充足率仅为105.97%，还被保监会亮红灯。”刚好之前有业内人士猜测，合众健康一直在用“保险费养地产”，猜疑虽未得到合众健康的证实，但依然体现了业内人士对保险业投资地产的担忧。

　　谁在进军养老地产?

　　数据显示，2012年底，我国60岁及以上老年人口已达到1.94亿，今年底将突破2亿，2033年将超过4亿，庞大老年群体的养老服务需求日益增长。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超q7万亿元。

　　基于对数据的推理，众多企业推算出养老房产的巨大市场需求。另一方面，政策的支持也令养老地产发酵。

　　2013年9月，国务院办公厅下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外，《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的 “自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。

　　最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产挂钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。

　　2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。

　　“公司将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的战略地位，作为产业地产创新升级的核心领域进行培育和发展。”近日，保利地产副总经理胡在新说，目前公司已推出试点项目，完成北京、上海、广州、成都、三亚等城市布局。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。

　　第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。

　　可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。

　　“丛林中的探索”

　　“养老服务和传统的物业服务不一样。”万科酒店管理部副总经理周竟在公开场合表示，老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾，还包括心理上的照顾，还有信仰和追求方面。

　　一直以来，不管是住宅地产还是商业地产，销售之后的物业运营都是开发商的短板。而养老地产跟医疗有关，其服务水平要求更高更专业。观察人士指出，养老地产如果不能从后期服务上体现出独特之处，那么跟普通的机构养老没有区别，雷同化的服务势必会让养老地产难养老。

　　事实上，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。如何整合却让众涉足者们头疼。

　　中国城市规划协会副秘书长、洲联集团总裁赵云伟认为，当前的养老地产是“丛林中的探索”，呼声高亢，但对养老地产的清晰定位远未完成，先行者只能慢慢摸索。

　　来自世联地产的调查表明，当前中国养老地产的开发模式主要分为三种：隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住;会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式;养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。

　　收费模式也是五花八门，总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。“不管哪种模式，都还不是盈利模式。”南京吉合田市场营销策划公司总经理石旭升表示，很多开发商大多是从战略上放弃短期收益而着眼于长期利益，或者作为商业住宅配套的一个亮点。“目前房企做养老地产，只是在养老住宅设计和服务方面向前走了一小步，但规模不敢做大，因为没有固定的盈利模式，很难保持资金平衡。”

　　业内人士指出，养老地产的发展涉及开发、设计、建设、运营整个产业链的再造，只有把各个环节衔接好，才能让养老地产开发慢慢成熟起来。同时，还要不断吸取日本、美国等先进国家的经验。

　　美国和日本的养老地产经验

　　提起养老地产，美国和日本肯定是绕不过去的。因为美国的养老地产模式建的最早(始于60年代)，而日本则是全世界老年人口比例最高的国家，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。

　　“太阳城”是美国最大的养老院，也是美国商业化养老社区的缩影，里面住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。作为“老人城”，太阳城明文规定所有居民必须是55岁以上的老人。社区里同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。整个城市的建筑规划、道路交通、社区空间都完全按照老年人的需求实现无障碍设计。同时，太阳城中还设有多种住宅类型供老年人选择。在养老社区里，随着老年人身体机能的衰退，他们逐步从生活自理型社区过渡到生活协助型社区，再过渡到特殊护理型社区，从而真正实现在一个社区内安度余生。

　　在硬件上，日本的养老住宅设计可以用“精益求精”来形容。由日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团编纂的《老年住宅设计手册》是一本在日本得到广泛遵循的、具有针对性的、适应老龄化社会的居住设计通则。老年配套设施还包括浴场、酒廊、健身房、便利店、园艺区等几乎所有公共服务功能。在软件服务上，日本一方面强调服务的专业化，另一方面注重满足老年人的精神追求。

　　日本开设有专门的老年护理专业，护理人员持证上岗。在养老社区里，老年人可以参加各种学习、娱乐，甚至旅游、探险，也可以亲手种植蔬菜、瓜果。

　　目前，美日两国养老地产主要包括赢利性和非赢利性两种，非赢利性养老地产主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。赢利性高端养老地产则大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式，主要面向高收入人群。还有一种“养老+地产”的商业模式，即将保险、地产、养老产业融合在一起。保险行业进军地产领域，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资资金回笼，同时还为公司吸收高端养老保险客户。

　　日本为降低运营成本，很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内;1986年就开始提供养老服务的专业机构--幸朋苑在全国有150多个分支机构。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。

　　在美国，入住养老社区的入门费通常是住户自行承担的，可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区的一般性的基础护理服务，但是超出了保险范畴的高端服务费用就需个人支付了。

　　而在日本，政府非常重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。

　　通过政府的扶植、保险机构的投资、慈善捐款以及入住养老社区的老人通过养老金、“倒按揭”等方式缴纳的费用，美国和日本市场化后的养老城不但能够持续提供社会服务，而且自身还可以实现盈利。