新春楼市三人谈

　　2月19日，一则“房地产调控政策将于近期出台”的网络传闻惊起千层浪。传闻称，目前待选的房地产调控方案有两种：“二套房7成首付”和“贷款利率为基准利率的1.3倍”。传闻导致昨日A股，尤其是房地产股大幅下跌。

　　那么，济南楼市会受到何种影响?近日，《齐鲁周刊》记者就相关问题采访了房地产专家。

　　财经评论人

　　叶檀：楼市的金刚底已铸成

　　再怎么清醒的看到房地产泡沫，叶檀仍然必须承认市场规律和惯性的存在。在她看来，二手房市场的坚挺、大城市依然较高的投资热情、90平方米以下住房的成交量、热钱涌入等，已逐渐构成中国房地产市场的金刚底，2013年房地产将稳步上升。

　　“货币泡沫消失，房地产泡沫渐成镜花水月，这是房地产市场僵持的根本原因。”叶檀分析，央行采用正逆回购的方式调节货币，并没有用一些人所盼望降存降息的方式，从源头真正放松货币，中国货币“明松暗紧”，资金并不充裕，从温州民间拆借利率与银行间隔夜拆借利率居高不下，就可见一斑。

　　与此同时，银行对房地产半心半意，房地产开发贷款不再像以往一样全部享受优惠的基准利率，个人房贷不再是天然的优质贷款。一些房地产开发企业不得不继续以较高的价格发行信托，以极低的价格谋求到境外上市，未来中小房企的倒闭潮不可避免。

　　货币泡沫消失，所有的投资品都走向价值回归之旅。不仅房地产，高端白酒、红酒、当代艺术品的拍卖价都在大幅下挫过程中，以往上涨过快、泡沫过高的投资品，以往由金钱堆砌却未找到发展方向的城市，将在深海寻底五年以上。

　　然而，叶檀认为房地产市场并不会因此垮塌，刚需市场与高价值的投资品种逐渐浮出水面。

　　二手房交易以及90平方米以下商品住房成交量是刚需市场的敏感指标。2010年以后，刚需是明显的标志，一度占据房地产市场的半壁江山。根据中原集团研究中心的数据，二手房较为坚挺，但大城市的二手房量价不同步，没有成交量却依然有高价位。这说明，拥有二套房以上的人群拥有充分的现金流，只要不推出存量房物业税等政策，这部分手握现金的投资者，绝不会轻易以低价出售现有存量房。目前政策并不凶猛，没有空置税，没有对多套存量房征税，租金税收收缴效率之低，几乎可以忽略不计，因此才会造成中国大城市二手房市场的奇特现象，长期有价无市。

　　另一方面，房地产市场的分化不仅体现在城市之间的分化，更体现在大城市不同的地段价格有天壤之别。根据研究院的数据，其跟踪的大城市京沪穗深以及大部分省会城市房价保持平稳，核心地段、稀缺地段的房价仍在上升。不仅如此，北京的甲级写字楼租金增速2011年世界第一，目前写字楼租金上涨之风已刮到望京等地，写字楼空置率创出2.45%左右的新低，500强企业有400多家在北京设立总部。

　　在叶檀看来，大城市就像一块巨大的海绵，吸纳着周边的一切资源。城市化进程中，人口、资金、商业设施不免向大城市集聚，曾有理论认为，高铁时代会形成城市群，也即巴黎、东京式的大都市圈，在城市群之间的卫星城洼地未来具有极大的溢价。“这一观点未必正确，高铁让巴黎、东京的吸引力更强，而在巴西、印度等地，无论贫富，人们的居住圣地依然是圣保罗、孟买等地。中国的城市化过程中是否会形成小城市群?可能。但不是现在，现在依然是奔赴大城市的过程。”

　　二手房市场的现金、大城市依然较高的投资热情、90平方米以下住房的成交量，已逐渐构成中国房地产市场的金刚底。除非经济出现大波动，否则，最近数年内大规模的上升、下降都是梦想。

　　济南买房网总经理

　　赵鲁梁：楼市阳春将提前

　　中国股市波谲云诡以跌为主，楼市则形势明朗以涨见长。

　　赵鲁梁不好评论前半句，却遗憾地表示今年济南房价恐怕重蹈覆辙还是要涨的：“与京上广不同，济南少有外来资金的大幅炒作，刚需族为主，观望了这么久，所以出手了。”

　　与赵鲁梁的判断相呼应，今年一月济南楼市春暖花开，春节长假结束后的首个工作日，济南住宅与房地产信息网的统计数据显示，全市新建商品房共成交61套，与7天春节假期的总成交量基本持平，其中住宅成交31套，比春节假期成交量增长近3倍。

　　“从成交量和成交额看，去年一整年，房地产商都在闷着头发财。”赵鲁梁介绍，去年济南房地产商少有媒体广告和营销活动，但每个月总有足够的成交量，“虽然低调，钱却没有少赚。”

　　基于这一点，2013年济南房地产增量很大。据相关数据统计，2012年未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，需4.3年去化时间。而今年共有21个房产项目开盘，其中七项已在年初开盘，销售状况很可观。

　　“目前的状况看，东部将是下半年济南房地产的重头戏。”据了解，2012年济南土地市场秉承“东拓、西进”的城市空间发展战略，供应土地主要集中在东部和西部，东部地区土地成交集中在化纤厂路片区，目前此片区地块的开发企业包括保利、莱钢以及刚刚入驻济南的万科。

　　“每年4、5月份都会出现楼市小阳春，但今年有可能提前。”赵鲁梁介绍，市场传言新的调控政策即将出台，“无论细则如何都会令市场观望，所以许多房企加紧动作，希望赶在调控政策出台之前推盘。”

　　对于市场热议的地铁效应，赵鲁梁认为以往的经验来看，地铁的建成能够促使整座城市裂变反应，目前济南房地产沿经十路、工业南路分布，而地铁带来的十万流量将催生新的商圈和居住区。

　　作为济南资深地产业人士，赵鲁梁近年一直致力于房地产网站的建设。“房产网站说到底是服务提供方，服务对象一直都是购房者。如此一来，房产网要跟随电商、团购的脚步，并且不断开发在线交易等新技术，那才是房产网正途。”

　　济南房地产评论人

　　于清：

　　调控是“按下葫芦起来瓢”

　　《齐鲁周刊》：能否用几个关键词描述下2013年新春楼市?

　　于清：从目前来看，是“变数”! 2013年开春基本上延续了2012年下半年以来的走势，房地产市场回暖明显，成交量放大，部分楼盘的房价重新站上万元高点。如果，市场调控政策保持不变的情况下，整个房地产市场暖春将会持续。

　　但2013年的楼市，存在一定的变数。这个变数，是由是否出台新的调控政策左右。

　　《齐鲁周刊》：您认为调控会往什么方向走?

　　于清：对二套房会更加严格吧。山东又开始上调契税了。对二套房的首付比例、按揭利率上浮幅度，或者直接不允许二套房按揭方面，可能会有文章吧。

　　《齐鲁周刊》：您怎样评价目前的调控呢?

　　于清：当前调控是按下葫芦浮起了瓢。或者说，大禹治水跟大禹他爹治水，方法不一样，疏跟堵，最后结果就是堵，水没治好。

　　济南在城区外围项目多，如果不是调控的影响，价格仍然会持续增长。

　　《齐鲁周刊》：目前市场认为地铁、城镇化等都是促使房价增长的因素。您怎么评价?

　　于清：都说地铁来了，房价嗖嗖涨，但首先需要有地铁，地铁片区才算是启动了。另外，嗖嗖涨还需要基础设施配套及周边商业。买房子，不仅是便宜，还有配套、教育、医疗，以及地缘因素。说到底，价格不是决定买不买的因素。

　　《齐鲁周刊》：目前济南房地产市场被外来大型房企侵占，除了少数国企，济南本地房企几乎没一新项目。您怎么看?

　　于清：这是土地市场、房地产市场集约化的结果。

　　这几年，土地市场公开招拍挂，以价高者得的原则，形成了大量的土地溢价。在土地价格持续攀高的情况下，一些中小企业因为融资能力弱，自有资金较少，在竞拍过程中往往被国有大型企业挤掉，失去了摘地的机会。这样，在土地二级市场上，遍布了国企的身影。市场就这样被国企占领了，走向集约化的过程。

　　《齐鲁周刊》：能否预测下全年房价趋势?

　　于清：恐怕不能。等我说完，却再来一波调控，基本又要换了腔调。