济南二手房的“万时代”

　　去年底济南房地产市场出现的“暖冬”行情仍未“散去”。记者日前在采访中发现，元旦后春节前这段时间，济南市房产交易仍保持一个较高水平，尤其是二手房价格方面，春节前再次出现了环比上涨，大有“奔万元”而去的势头。

　　济南二手房价格地理

　　元旦三天假期，济南房地产市场“冷淡开局”，三天仅成交了约200套。但在节后，济南新建商品住宅成交快速恢复。根据济南市建设部门的数据，截止到15日，1月份济南新建商品住宅已经成交了1839套，虽然相比去年底有所降低，但在春节前这段时间，这仍算是较高的成交量。

　　搜房网最新统计数据显示，2013年1月14日—20日，济南楼市共成交商品房1502套，环比微跌，其中住宅共成交979套。记者查阅相关资料发现，这一数据比去年1月济南楼市总成交量还高。济南建设部门权威数据显示，去年1月份，济南共成交商品房1390套，其中住宅753套。

　　“一般春节前这段时间，房企都在忙着准备过年，在房产销售方面的力度不会太大，这段时间应该是个淡季，但今年这个成交量已经够高，目前楼市淡季和旺季的传统区分确实已经发生改变。”一家一线房企的负责人表示。

　　济南市民刘先生表示，今年一月份他已经接到了两家公司的房源促销电话，而在往年这个阶段，开发商早就没动静了。济南南部一家楼盘的工作人员告诉记者，他们近期推出了部分房源，认筹情况很好，“快过年了，不少人买房热情依然很高。”

　　业内人士分析认为，去年下半年以来，济南房价一直保持小幅上涨态势，由于对房价上涨的预期增强，部分消费者加快了购房步伐，而部分楼盘也顺势改变营销策略，“淡季”推房，从目前情况看，房价还算稳定。据某网站近期做的一份调查显示，由于预期房价上涨，六成以上的受访者表示近期要购房。

　　二手房方面，价格也再次出现上涨态势。进入2013年第二周(1月7日-1月13日)，济南二手房住宅周挂牌均价再次创新高。

　　从各行政区挂牌均价走势看，全市六大主城区的二手房住宅挂牌均价呈现“涨跌持平”的发展态势。天桥区、市中区、高新区上周二手房挂牌价格环比前一周上涨，槐荫区、历城区、历下区则环比下跌。其中，天桥区上周挂牌均价7824元/平方米，涨幅为0.75%;市中区上周挂牌价格9273元/平方米，涨幅为0.41%;高新区上周挂牌价格为8843元/平方米，环比上涨0.18%;在价格下跌的城区中，槐荫区下跌0.77%，挂牌价格为7950元/平方米;历城区二手房挂牌均价跌0.32%，挂牌均价为8417元/平方米;历下区上周挂牌价格为10528元/平方米，跌幅为0.18%。

　　从二手房挂牌均价来看，目前已经超过9100元，不少购房者担心，再如此涨下去，今年济南二手房价格可能会“奔万元”。从往年情况看，去年初济南二手房价格每平方米跌破8000元，到年底则突破了9000元，从这个趋势看，今年“奔万元”不是没有可能的。

　　但业内人士认为，在各种政策调控下，济南二手房价总体仍然稳定，并且房价一般来看都是“震荡”走势，不会是一路向上，购房者不必太担心。

　　学区房疯涨：有的房子原来报价70万，一下调到75万了

　　记者日前走访市区部分中介店面了解到，近期二手房交易量确实不错，二手房房价上涨，“学区房”的成交起了很大作用。总体来看，二手房需求结构没有发生大的改变，依然是刚性需求拉动，其中历下区“学区房”较抢手，家长为孩子上学购房所占比例大，房价一直都相对较高，每平方米在10000元到12000元左右。槐荫、天桥区二手房价格相对便宜。

　　记者调查后发现，历下甸柳片区、市中经七路片区两个济南最热的片区，每平米1万元以下的二手学区房几乎绝迹。

　　据业内人士介绍，济南二手房中的学区房以甸柳片区和经七路片区为代表，甸柳片区内有燕山小学、甸柳一小、解放路第一小学，经七路片区内有经五路小学、胜利大街小学、南上山街小学等。

　　1月22日，在经七纬二附近一家二手房中介的带领下，记者以购房的名义查看了三套二手学区房，这三套二手学区房中两套在南上山街小学学区房，另一套为经五路小学学区房。虽然这三套二手房建筑年代都在上世纪80年代前后，户型设计老旧，但无一例外，这三套二手房均价都超过1.2万元每平米。

　　而甸柳片区与这一情况相仿，一家二手房中介称，从去年10月份至今，该片区9套二手房成交，其中有5套是二手学区房，成交均价在1.2万元左右。

　　百居安和平分店的工作人员告诉记者，近期二手房交易量有所上升，购房者增加，目标主要是学区房。平均房价确有上涨，但都在一千以内，幅度不大。

　　“有的卖房者原本报价70万，突然就调到75万了。”21世纪不动产济南和平店的一位经纪人告诉记者，总体来看，价格虽有上涨，但涨幅不大。

　　孚瑞不动产诚基中心店经纪人告诉记者，二手房最近提价的不多，有些房子某个时间段内卖不掉，房主就提价，有些“督促成交”的意思，“但主要还是刚性需求增加”。

　　记者采访了刚刚购房的市民王华，他告诉记者，之所以春节前急着买房，有着自己的考虑，“我和女朋友快结婚了，但一直没房子，春节回家，亲朋好友肯定会问有没有买房，压力很大，所以决定赶在春节前买房，这样节后就可以安心工作，不用再担心房子的事，另一方面，对家里人也是一个交待。”

　　对于部分消费者急于在春节前购房的情况，不少业内人士也表达了自己的看法。

　　济南一家房企的销售部门负责人李先生认为，何时购房要看个人和房源的具体情况。对于部分购房者，不要太急着购房，节后再买或许更好。

　　李先生分析说，在节后，一方面处于相对的淡季，另一方面新的一年，开发商都开始“冲量”，定价也不会太高。因此如果节前没有很满意的房源，不妨再等一等。

　　值得一提的是，在济南市各小区的二手房中，有些小区的二手房长期以来受到买主的关注。

　　近期有10个小区的二手房最受购房者关注，分别是鲁能领秀城、阳光100国际新城、名士豪庭、莱茵小镇、锦绣泉城、鑫苑国际城市花园、万盛园小区、银座花园、上海花园、百花小区。

　　市场人士介绍，这10个小区的房源之所以受到广泛关注，有的是因为小户型多，有的是因为位置好，有的是因为价格合适，还有的是周边环境好，总之各有各的优势。

　　二手房为何涨价：土地供应透支，房地产去泡沫化增长

　　近几年二手房交易量不断增大，甚至成为部分城市房地产供给的主要来源，其深层次的原因有两点：一是土地供应的透支，另一个是房地产去泡沫化增长。

　　前期地方政府为了追求政绩和财政收入，过度透支了未来可供出售的土地量，导致当前土地供应能力的持续下降，倒逼二手房进入市场弥补一手房增速的下滑。

　　在2012年高压政策的调控下，房企主动降低了土地开发速度，面对成交量的稳步回升，短期供给缺口加大上涨压力;另一方面随着政策红线的松动，房价看涨的预期助力刚需集中入市，进一步加剧供需失衡状态。

　　土地本身的资质和条件往往就能形成高溢价，在二元经济体制格局没有发生根本变动的背景下，一线城市拥有的经济和行政资源依旧吸引人群趋往，当地的土地资源愈发稀缺，土地价格上涨仍是趋势。在此情况下，二手房在价格上仍然具有上涨空间，由此也就出现了以前是几家中介抢一个客户，现在是几个客户抢一套房源。

　　房地产在过去十年已经累积了可观的存量泡沫。二手房抛售者一般拥有两套以上住房，而前文所述也指出购买者多是自住型购房者，因此当前二手房抛售的实质是房地产的存量投资转化为增量消费，长江证券指出，这反映了房地产去泡沫化迹象。

　　但目前房地产依然扮演着主导产业的角色，承担了经济增长和财政增收的职能，所以去泡沫化之路是艰难曲折的。这就从根本上决定了房地产调控是一个渐进的过程，即首先通过限购限贷来减少投资性需求的增量，然后将房产税的调控范围从新增住房转向存量住房，逐步完成存量泡沫的去化。

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　　二手房猫腻和法律问题多

　　长期从事房地产销售工作的王先生说，二手房交易的确存在不少猫腻。隐瞒不利信息是最常见的一种。比如，有些顶楼房子漏水，房主转手时，就选择在冬天出手。

　　二手房的买卖，除了房屋信息和质量方面的猫腻，还存在不少法律问题。很多二手房在销售时，房主还未还清贷款，有的也还没拿到房产证，购买者与房主需要做好衔接，一不小心就会遇到麻烦。有的房子已经做过抵押，或者是夫妻共同财产，又或者房产本身存在不允许买卖的问题，这就更容易让购房者上当。与一手房的合同内容相比，很多二手房的合同显得比较单薄，这就为出了问题后难以处理埋下隐患。

　　王先生说，购买二手房的风险比一手房更大。这就需要购房者格外注意。交定金前要多做咨询，可以请教业内人士，也可以多到网上搜索相关知识。再就是购买无证房、二手新房、学区房等，要对其中的风险有足够的预判，并争取把相关条款写进合同里。在签订合同时，可以请房产律师进行把关。