我们身边的物业陷阱

　　一直以来，物业管理都是一个饱受争议的话题：小区停车费归属、小区电梯质量隐忧、小区电梯广告收益权属等问题让物管、业主、开发商争议不断，而在记者的调查中，有不少争议一旦发生，就会变成踢皮球一样，踢来踢去，问题始终无法得到解决。

　　诚基中心：一个社区的物业黑样本

　　一大早，在诚基中心住宅区23号楼里，李琦正在对着1单元至3单元的三部电梯生闷气，这已经是一个月以来他第三次被困电梯：“其他人的经历也差不多，每天都有被困的邻居。”

　　2009年3月，李琦在诚基中心售楼处看好了一套建设中的商品房，售楼人员介绍面积为123平方米，是上下两层的复式建筑结构，“当时交了2万元诚意金，包括1万元VIP贵宾卡和1万元定金，享受所谓顶4万元房款的优惠。但是填好《诚基中心商品房定购书》后才发现定购书上标明“建筑面积：50.40平方米，层高：5.2米，总价款：103.86万元”。

　　“其后的事你们都知道了，诚基中心的所谓复式曝光，我们维权得不到解决，就连转卖也不可能了，只好凑合住进来。”然而问题并非仅限如此。

　　李琦发现，交房后购房合同上承诺的双气(暖气、煤气)一直未给开通，几乎每家必备小太阳取暖器;开发商承诺给业主孩子上学的问题一直没解决，这里的孩子就近上学都要交一定数量的择校费;诚基中心现在每幢楼只开通一个电梯，一位女业主告诉记者，“上班下不去，回家上不来”现在已成家常便饭;一位老人无奈地说：“地下室根本不能放东西，东西放进去就发霉，木头都长出蘑菇了。”另一方面，“小区大约住了250户，现在只入住了40%，只有开一个南门，小区内相当于单行道。现在小区里的车根本都停不开。开发商还在楼中间建楼。”一位有车的业主抱怨，之前小区发生火灾，消防通道的不畅通也是造成救助不及时的原因之一。

　　山东电信的工作人员也说起一件颇为滑稽的事：山东电信宽带并非诚基中心制定宽带，所以小区收取入场费，但“其物业公司要4万元进场费，却只给开2万元的收据。”

　　几年里，物业每一次失职的理由都是“业主不交物业费”，可是业主也有理：“交物业费?诚基中心物业哪一项能让人口服心服交钱?”2011年底，诚基中心业委会将物业财权收归己有，辞退物业原有的部分工作人员，自己聘请了新的保洁、保安及工程人员让物业管理，并根据物业的服务质量来决定给物业多少服务费。但是，这显然不是长久办法。

　　近几天，诚基中心业主刚买四年的房子又出现了漏水漏雨现象，有问题还得找物业。物业这回更大牌：“房子还在保修期内，你去找开发商吧。”

　　“你看，物业跟业主，简直就是水火情嘛。”李琦又把话题归到眼前的电梯上来，“电梯不好也有好处，我家住七楼，因为总是走楼梯，我今年瘦了三斤。”

　　新天地小区：物业费到底应该收多少?

　　7月24日，历城区新天地小区门口出现了一份公告，公告显示物业费要涨价了。据了解，2003年正式开始入住以来，新天地业主的物业费一直保持每月每平米0.8元，其中0.35元是小高层的电梯运营费用，0.45元是物业费，用于日常的物业服务管理。现在物业费每月上涨到1.05元，理由是“入不敷出”。

　　据其物业经理孙经理介绍，“之前的经理已辞职，信莱物业已经接管小区一年零六个月，当初接管小区时，合同里原本约定2012年10月1日上涨物业费，但一直一拖再拖。”他认为，十年间物价及员工薪资成倍增长，物业公司赖以生存的物业服务收入却一直没有得到相应提高，这是不合理的。

　　“物业费没有变化，但我们向小区的投入却没有减少，小区设备严重老化、地下自来水管道严重漏水、下水道堵塞不畅等等，这些问题都需要资金投入，但现有的物业费水平肯定满足不了。”

　　业主则列举着反对的意见：物业服务质量一直上不去，我们怎么能信任物业，现在要涨价，还是先把服务质量提上来再说吧。

　　据了解，目前济南市内有物业企业520家，从业人员超过3.5万人，物业管理项目超过7600万平方米。据房管部门调查发现，济南物业管理及物业收费目前存在许多问题，如未按政府指导标准收费，未按合同约定标准提供服务，采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准等。

　　“物业公司是一个劳动力密集、一个微利的服务企业。业主和物业之间实际上就是一种利益共存关系，也是鱼和水的关系。因为物业公司管好了，就会使物业保值升值，物业管理不好了，直接导致你这个物业贬值，还可能影响到你正常的生活。”李俊涛是济南万怡物业服务有限公司执行总经理，其治下的“阳光100”社区是济南最早的大型社区之一，目前万怡物业能做到80%以上业主满意。在他看来，业主需求在不断增长，物业服务费的标准则基本保持不变，因此，适当提高收费标准是可行的。

　　李俊涛建议政府对物业公司提供相应的减税政策，业主也需要加强物业管理知识的普及或学习，“就是大家都能理解这个物业公司他是给我们服务的，他不是来捣乱的”。

　　价格还是价值：高端物业“高”在哪里?

　　“楼门口站一英式管家，戴假发，特绅士那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿都得跟人家May　I　help　you，sir?一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子。”电影《大腕》里的这一段台词特别能说明高端物业对人们心灵产生的鸡汤作用。

　　据了解，近阶段高端物业销售状况一直处于高位。从独栋别墅到叠拼别墅，从高层塔楼到低密度生态居所，从毛坯房到精装豪宅，在这些高端物业售楼处，优雅干练的门童身穿燕尾管家服，见到顾客微微弓腰，让来者感觉到尊贵的感觉。当然，这种管家式物业的价格也很高。

　　“行业技术低、恶性价格竞争、三保的服务定位局限是目前传统物业面临的主要问题”，香港世邦魏理仕华南区董事吴沂城认为，高端物业的高并非仅限于价格方面，“优秀的物业管理公司不应局限于日常的‘三保’，而应从最初的产品设置到物业运营后的资产管理等方面提高专业技术和专业素质，成为物业价值的提供者。”

　　中国大陆的物管业自1981年深圳出现第一家市场化专业化物业管理公司，至今25年历史，与世界物业管理业百年历史相比，自然是年轻的。相比之下，香港物业管理专业则诞生的更早一些。香港物业管理来源于英国，专业的物业管理工作始于20世纪60年代，比大陆多了20年的发展历程。承袭了一百多年历史的英式物业服务血统，随香港市场经济发展而不断进化的香港物业服务逐渐结合了本地特色，形成了自己的一套物业管理体系。可以说，香港物业服务业不仅起步比内地早，其服务模式及理念也相对较成熟先进。在新事物的发生到不断解决矛盾而发展的过程中，香港也形成了高端物业服务的体系并成为行业标杆。

　　那么，高端物业服务该如何实现产品价值的提升呢?香港大学讲师阮伟基表示，“专业的设施维修保养能使物业寿命延长，这可以保持甚至提升物业价值。”吴沂城则认为，物业能否带来价值增值，前置服务非常重要，在设计阶段评审很关键，而一个有持续性的物业，更能增强消费者对未来产品价值增值的预期。

　　■链接

　　济南高端物业不完全盘点

　　祥泰广场

　　济南中心元首级山生文化综合体，规划建设有5A级写字楼、LOFT公寓、酒店式公寓及风情商业街。祥泰广场由戴德梁行物业公司进行管理。戴德梁行是国际知名的房地产顾问，物管拥有丰富的经验和专业知识，业主们可以放心享受优质物业管理。

　　中国中铁诺德名城

　　该楼盘由“世界双500强企业”中国中铁建工集团旗舰企业山东中铁诺德房地产开发有限公司打造，还有国际知名的房地产顾问戴德梁行进行物业管理。

　　绿地国际花都

　　一山一河一公园构筑济南绝无仅有的城市公园养生居所，同时拥有便利的城市立体交通网。上海科瑞物管率先全面推行管理层与作业层分离的科学物管模式，为物业项目提供专业服务，为物业管理提供技术支撑，其以人为本、生态平衡的管理服务本质。

　　保利海德公馆

　　保利海德公馆是保利TOP系豪宅，在地段、产品、户型、服务等各方面都有着其他楼盘无可比拟的优势。保利海德公馆由保利物业进行管理，使业主的生活更加舒适。

　　恒大城

　　恒大城由恒大金碧物业管理公司进行物业管理。金碧物业国家一级物业公司，24小时为业主进行贴心物管，是广大业主的好管家。

　　万科天泰金域国际

　　由知名开发商万科地产携手天泰地产，共同打造的万科金域系高端住宅。以满足济南追求品质生活的精英人士需求的万科天泰金域国际，由万科物业进行管理，为济南讲究品质生活的人士提供了改善性居住的绝佳选择。