物业管理，你我心中的痛

    本刊专访《山东省物业管理条例》起草人之一周长鹏

　《山东省物业管理条例》这部涉及每家每户切身利益的法规，历经省人大常委会３次审议，经多轮论证修改后，于２００９年５月１日正式实施。这次立法广泛征求了意见，整部法规有很多制度创新，有些还属山东首创。

    ５月１２日下午，记者采访了全程参与该条例起草工作的山东豪才律师事务所主任周长鹏，他从法律角度就现实中突出的物业纠纷难题对新条例进行了解读。

解读一：小区水电气暖归专营单位维护和更换

    案例：商户业主赵女士清楚地记得，去年１０月，她和同街的十几家店铺突然收到了１００元不等的水费单。可让他们纳闷的是，平时每月只有４０元左右的水费，怎们会突然上涨了１倍还多呢？原来，因为管道老化出现渗漏水现象，可由于维修经费太高便一直没有进行改造，最后产生的水费只好全部平摊给了每家用户。

    “每个月渗漏掉的水费要我们平摊，这真是不太合理。”业主刘先生表示，自来水管是自来水公司安装的，而作为业主的他们却根本不具备维护的能力。自来水老化的现象，施工安装单位和维护单位应该预见到，并定期实施维修和更换。那种出了问题就把包袱甩给业主的做法，显然是太不公平。 

    小区水管产权问题引发的纠纷在济南许多小区都存在，作为物业公司等管理方来说，那也是一件让他们头疼的事情。“居民承担费用的确有些不太合理，但我们也不能支付这个费用呀。”济南一小区物业公司工作人员表示，因为配套设施的维修问题，开发商和业主之间、物业公司和业主之间以及经营单位与物业、业主之间有诸多纠纷，他们夹在中间非常为难，如果能把责任细化，对他们来说也是一种“解脱”。 

    解决办法：在之前一些项目中，开发商与专业经营单位未就是否移交达成协议，就与业主签订入住手续。此时物业公司的身份不明不白，是代业主缴纳水费，还是代专业经营单位收费呢？当然也存在着开发商想交给专业经营单位，而专业经营单位不收的情况。

    周长鹏解释，《条例》中规定，移交有一个限制条件，即综合验收合格后三十日内，由开发商与专业经营单位办理接收手续，并协助业主与专业经营单位签订合同。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设，最终由专业经营单位承担起完全的投资责任。 

    此外，配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。也就是说，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

解读二：小区车库不能“只售不租”应优先满足业主需求

    案例：“我们小区的车库泊位都是经物业公司卖给业主的。”曹女士说道，他们小区是２００７年交付使用的，小区有个地下车库。开始车库泊位的永久使用权按每个５万出售，但因价格太高没人买，就一直闲置着。直到去年底，物业公司贴出通知，车库泊位再次出售，由于这次价格降了一些，便很快被业主抢购一空，可这样反而引起了部分希望租赁车库业主的不满。    

    “我原本想租车位，但物业公司说车库产权是开发商的，他们只负责替对方出售，不出租。”王先生认为，车库是小区的配套设置，业主在小区内购买了房子，应该有权利享受停车泊位，但开发商借着车位少要求业主掏钱买车位，确实显得有些强人所难了。 

    物业公司的工作人员表示，当他们进驻小区后发现，停车空间非常缺乏。于是，物业公司便找到开发商询问闲置车库的问题，随后开发商出示了车库所有权文件，并同意物业公司为经办人，出售车库泊位永久使用权。“替开发商销售泊位前，我们没征求业主意见。”工作人员说道，根据《物权法》规定，开发商是车库的产权人，开发商说只能出售不能出租，他们也就照办了。 

    解决办法：目前，在车位、车库的管理方面存在的问题，一是许多新建小区的车库、车位售价太高，很多业主购买不起，而开发企业又只售不租，或者是将租赁费定得过高；二是物业管理区域内停车秩序比较混乱，由于地上车位相对便宜，车辆大都停在小区道路两边，而地下车库却长期闲置；三是建设时间比较长的小区尤其是旧小区，由于规划建设的车位不能满足业主的需求，在一定程度上存在着停车难的问题。

　　周长鹏表示，为了解决车库只售不租的问题，《条例》规定，车库应当优先满足业主停车需要，在国家和省规定的期限内，业主、物业使用人需要承租车库的，建设单位应当出租，租赁费的标准参照有关部门发布的指导价格确定。

　　而只在地面停车地下无人停车的问题，《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

解读三：会所、幼儿园若无约定将属于全体业主所有

    关于会所、幼儿园的归属问题一直是众说纷纭。由于许多开发商将会所的部分房屋用于经营与小区业主无关的事务，使得大量小区外的人员进入，不但扰民，而且带来了安全隐患。 

    周长鹏表示，《条例》规定，物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房和中小学校，属于政府所有。按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定；未作约定的，属于全体业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位可以赠与全体业主，也可以自行经营或者出租、出售，但应当优先为业主提供服务。

　　
解读四：开发商在交付物业前应一次性交足质保金

　  物业纠纷很大一部分是由物业质量引起的。有的小区入住不久，物业就出现了质量问题，如墙体裂缝、墙体涂料脱落、楼顶漏雨、路面起沙等。物业在质量保修期期间出现质量问题，应当是由开发企业承担保修责任，但因为缺少相应的措施和手段，让开发企业承担保修责任并不容易。

　　对此，周长鹏说，《条例》规定，建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价的比例，一次性交存物业质量保修金。建设单位不履行保修义务的，维修费用在物业质量保修金中列支；工程质量保修期满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业质量保修金本息余额便会及时予以退还。

　　
解读五：首位业主入住满两年“必须”成立业主大会

　　目前，不少业主维权的渠道没有完全建立起来，业主自治制度实行得并不理想。主要原因是有的开发企业、前期物业服务企业设置种种障碍阻挠业主成立业主大会和业主委员会。另外，由于民主意识不强，有些业主对物业管理漠不关心，导致业主委员会难以选举成立。

　　周长鹏表示，《条例》规定，只要业主已入住面积的比例达到５０％以上，或者业主已入住户数的比例达到５０％以上，或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到２５％以上，应当召开首次业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。