好地产，坏地产

　　我们的城市，正从一个基本生存的城市发展到满足各类需求的城市，它变得越来越多核，越来越“聪明”。很显然，商业地产在其间扮演了一个重要的角色。

　　那么商业地产带给我们的，是吃、住、行、购、娱、游，还是购物、喝茶、休闲?商业如何科学地业态分配和功能划分，才能获得商业价值的最大化?商业地产的好与坏以何为标准?

　　泉乐坊们的尴尬：“来去如流水，店铺空荡荡”

　　位于县西巷的泉乐坊项目一直颇受“欢迎”。只不过这种欢迎有些“变态的尴尬”。

　　如果细究起来，泉乐坊应该是最早颠覆传统社区底商裙楼的规划模式的项目之一，这种前庭后院的情境购物模式更好地拉近与人群的心理距离。周围居民将这里当做休闲、消夏的好去处，但作为商业地足球即时比分产项目，它算不得成功。除了少数餐饮、美发和摄影店铺外，其他店铺“来去如流水”。曾经有一家咖啡馆一年时间里先后在泉乐坊内换过三个开业地址，可见店铺利用率并不高。

　　与泉乐坊一脉相承的新坊巷的境遇也同样尴尬。这里长期陈列着县西巷出土佛像展，各类佛像的背后是空荡荡的店铺。玻璃倒是擦得干净，每天早晨将赶路上班的人们映衬得容光焕发。

　　核心商业区域应该肩负着城市名片、文化旅游、休闲购物、城市交通四个层面的内容。从这个角度讲，甚至作为济南商业金街的泉城路也充满了种种败笔。

　　从城市名片的角度，泉城路是出名的，是与上海南京路、北京王府井一样能够耳熟能详的，但伴随着“升级就是拆了建”的简单理论，建筑时尚了，道路宽阔了，业态丰富了，但却丧失了传统。相信每个来济南游览的人站在泉城路上与站在王府井、南京路差不多的感受，一点“济南感”都嗅不到。

　　一溜烟的时尚店面、垃圾洋餐，极高重复率的业态扎堆经营直接导致了商业互补性的丧失，哪怕只有一边的“步行街”也成了“不行街”。

　　从商业地产的角度，虽说是卖或租出去了，但惨淡的经营是不成功的，从城市运营的角度，丧失了城市个性的传统商业代表是可悲的，泉城路作为两者混战的产物是畸形的。或许，我们不得不这样痛苦的默认：济南在现代足球即时比分时尚文化的熏陶里，代表城市个性的商业区暂时没有了。

　　城市综合体的“繁荣”与“代价”

　　从2005年开始，每一轮宏观调控，都会有人跳出来说“商业地产的春天到了”。而过不了多久便又偃旗息鼓。在这反反复复中，济南却开启了一段“城市综合体”之旅，万达、恒隆、华强相继开业。根据相关规划，仍有十余座综合体将被建起。

　　一个有资格被称为“城市综合体”的商业综合型产品，除了需要具备城市主中心和副中心的地段意义之外，同时还应该拥有便捷的交通和具有规模的体量。便捷的交通能为产品带来火爆的人气，挖掘出产品的价值潜力，而大的体量则是其多样化城市功能的必要前提。

　　从这个意义上讲，泉城路-大观园商圈内的各类项目得天独厚。最典型者如恒隆、万达，由于有机整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，城市综合体的业态之间能够形成良好的互动作用，极具市场价值。城市综合足球即时比分体的运营商们，更多倾向选择那些能够迎合城市的快节奏，可以最大限度为都市人工作、生活提供便捷的业态，以满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。

　　当然，这种繁荣也有“代价”：万达广场开业后，在早晚高峰和节假日的交通拥堵问题成为一个难题，每天早晚高峰时段，整个经四路由东向西方向，几乎是瘫痪的，大多数司机宁愿绕远。而环绕恒隆的路线几乎全部单行。

　　另外一些位于次商业中心的综合体，比如和谐广场，并不追求“大而全”的中国传统式商业布局，在招商定位上也会更重视广度的覆盖，精准定位、占据高端的做法，“业态繁多而不繁杂，商家集中但分布有序”，这是城市综合体发展的方向。

　　值得注意的是，事实上，很多区域型商业综合体，如西部的美乐汇，虽然在体量上都不足以达到mall的标准，但是，在功能定位和业态丰富上也都堪比一个mall，以“Street Mall”来形容或许最为贴切。

　　■链接

　　济南部分商圈商业地产项目

　　大观园商圈

　　济南最早兴起的商圈，大观园与人民商场共同构成了目前济南历史悠久、文化积淀的大型商圈，周边配套设施完善，金融、教育、餐饮、办公设施等近在咫尺。

　　代表项目：万达广场、银座晶都国际、绿地普利中心

　　泉城路商圈

　　济南的中心商圈。泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。

　　代表项目：恒隆广场、红尚坊、泰府广场、天业国际

　　西市场商圈

　　西市场因地处济南老商埠西段而得名，商圈范围包括西市场、市华联一带、纬十二路沿线。

　　代表项目：绿地卢浮公馆商廊、槐荫广场、银座中心