争议旅游地产

　　一些数字可以描绘出当下旅游地产的火爆：今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模达2600亿元;1-4月，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产占将近1/5;全国百强房企中，至少有1/3开始涉足旅游地产。

　　旅游地产不是一个新话题，但在本轮楼市调控启动之后，更多的房企为了追求多元化，为了规避风险，开始频频涉足旅游地产。从济南近郊到渤海湾，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。这到底是一次房地产企业的成功转型?还是又一场资产泡沫运动?

　　养老房还是投资房?

　　济南市民何女士日前在一房展上收到了大量胶东地区房产的宣传单，为了让父母可以在一个舒适的地方养老，何女士决定在胶东海边买上一套“养老房”。“我看到这些海边的房产中，有威海的、烟台的、也有青岛胶南的等等，只要是价格合适，买上一套，一方面父母可以去养老、度假，现在海边的资源也不错，也算是一种投资。”何女士说。

　　据了解，胶东地区大量的海景房在济南销售，记者注意到，这些房产中，大都集中在烟台龙口、威海、文登、乳山、青岛胶南等等。“济南人在海边”、“躺在床上看海”……投资、养老、休闲、度假成为这些沿海地产吸引济南等外地购房客的最大卖点。

　　在威海一个地产的宣传广告中，记者注意到，他们的房产在北京、上海、济南、潍坊都设立了售楼处，该地产的工作人员告诉记者，他们房子的销售对象就是外地购房者。

　　除了海景房，一些别墅区也将触角延伸到济南。济南二建集团的融基皇冠假日酒店项目、恒大莱芜雪野湖的恒大·金碧天下、长清山东黄金五峰山旅游度假区、济南鹊山龙湖等旅游地产项目，均以旅游地产的概念介入了济南市场。

　　政策导向是一些房企转型旅游地产的重要原因。旅游休闲，已经成为中国人生活中不可或缺的一部分，资料显示，当人均可支配收入超过1万美元，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。而自2009年，发展旅游和文化产业已经被提升到国民经济战略性支柱产业的高度。

　　据了解，在旅游地产领域，多数品牌企业已然实现了全国性布局。今年1月，万达集团联合多家投资商斥巨资打造长白山旅游度假区;恒大地产则在济南等多个城市布局了20余处旅游综合体;光耀地产在山东同时进入了济南、青岛、威海和临沂;龙湖地产早在2010年便抢滩烟台，在养马岛和市区内拿下6300多亩土地。

　　当旅游与地产联姻成为一种时尚，与普通置业者的关联日益亲近时，旅游地产便成为房地产产品类型中不容忽视的一部分。对于旅游地产而言，地理位置的远近在相当程度上决定着旅游地产所辐射的客户区域。而就济南本地的置业者来说，一日车程即可到达的本省沿海地区项目，似乎因“地利”而更具号召力。

　　采访中记者发现，目前在售的海景房项目大多将气候宜人作为介绍项目的第一个关键词，而后才是投资价值高。

　　以济南二建开发的融基皇冠假日酒店项目为例。记者在展会上该项目的展区内看到，前来看房的置业者主要分为两类人群：一类是为了度假养老的中老年人，一类则是纯粹为了投资的中小型购房者。“乳山靠海，夏天凉快，空气也好，现在买一套打算退休后去住。”市民孙女士说。

　　与孙女士不同，购房者小陈关注皇冠假日这个项目，是看中其总价低、收益稳定。小刘给记者算了一笔账，若是购买该项目最小的户型，按40平方米来算，以每平方米5000元的价格，总价是20万元，根据销售人员的介绍，前3年9%的固定回报，那么3年时间便可回收成本的27%，即54000元，三年后可无条件回购。也就是说，如果只持有3年的话，稳定收益是54000元。“这要比存银行利息高多了。”

　　多数旅游地产缺乏真正的城市运营商

　　尽管旅游地产看上去很美，但其仍然存在着一些不可避免的风险。一位业内人士声称：目前旅游地产项目开发面临的最大障碍和风险就是土地问题。一方面旅游区内几乎已被开发殆尽，未来获得土地指标几乎没有可能性。另一方面，城市每年的用地指标十分有限，旅游地产项目一般占地面积较大，这就为土地的一次性受让带来相当大的困难。

　　比如烟台莱山旅游度假区，根据烟台市十二五旅游业发展规划，未来的重点是打造海上运动足球贴士基地、海滨沙滩休闲区。由于陆地上的开发已经比较成熟，旅游地产的空间已经被大大压缩，未来的发展重点是转向海上项目或向内陆腹地转移。烟台市旅游局副局长李伟功在接受采访时表示，现在土地获得方面的压力比以往任何时候都大，目前任何一家旅游地产都不可能像以往通过与政府协商获得土地，地产特别是旅游地产受到一定程度的影响，因为国家土地指标已经越来越小。供应量减少，使得有限的土地资源要集中到最重要和关键的项目上，比如政府将土地用于公共设施。现在全国各地房地产商在土地储备方面都不乐观。

　　从宜居的层面来讲，旅游地产也有着其天然的弊病。记者观察发现，大多数海景房的消费者多为异地置业，其往往在项目所在地最好的季节选购，因而会忽略了一年四季变化对房子居住舒适度的影响。比如，夏天的时候住在海景房里清爽宜人，而冬季寒冷时却可能 百家乐 带来很多生活的不便，同时海风的腐蚀性也会影响房屋寿命。

　　因受淡旺季的影响，购置旅游地产必然会产生房屋空置率的问题，这在全国的市场上都比较常见。虽然销售方明确表示，对于旅游淡季房屋空置的问题可以通过代租形式解决(业主需每年缴纳一定代租管理费)，但代租收益也不是很可观。

　　山东某海景房项目策划经理告诉《齐鲁周刊》记者，消费者在购买旅游地产时既要面临购买传统地产时的产权、房屋质量等问题，还要面临养护成本难以确定、物业服务要求更高等新问题。旅游地产仍是地产，而且是一种高档消费品，维护运营成本比一般的住宅要高得多，而使用率则可能低很多。消费者选购时，要考虑到后期的运营成本，切勿因冲动而消费。同时，有关开发商资质、合同、产权、物业等问题，应严格审核。消费者可自行确定看房路线、看房时间，详细了解当地民俗、周边情况等，以利于作出理性务实的判断，购房后还要注意保存书面证据，如房产广告、中介承诺、购房协议等，产生纠纷后及时向有关部门投诉。

　　旅游地产迎来高峰期，但是“我们希望旅游足球比分  房地产开发商能够来一个调整和转变，不仅仅是房地产开发商，更要做城市的建设商和运营商。”烟台市旅游局副局长李伟功说出了很多人士的心声。李伟功表示，房地产开发要向一个产业开发商转变，包括旅游地产、商业地产。开发商在建设房地产时，同时要承担一个运营商的角色，没有条件和能力要邀请有实力的运营商加盟。房地产不是盖房子、卖房子这么简单的事儿，而要逐渐由单纯的房地产开发商向房地产投资商和运营商转变。

　　现阶段中国成熟的房地产运营商——更专业的术语叫城市运营商——屈指可数。现阶段最明显的例子是，很多房地产开发商受眼前短期利益驱使，只盖海景房只管销售，一窝蜂的拿地、盖楼，却没有长远的规划和开发次序，更谈不上运营商的角色了。

　　专家认为，旅游与文化、科技相融合才是旅游业可持续发展的必由之路。

　　更关键的是要完善旅游用地的土地一级开发制度

　　“旅游地产行业最大的特点是乱。”一位业内人士告诉记者， 欧洲杯预测 传统的旅游公司懂观光式、体验式旅游，但可能不懂现在中产阶级的真实需求，也就是对休闲度假旅游的需求;传统的房地产公司理解休闲度假是未来发展趋势，但在旅游地产具体的物业上怎么运营，传统开发商并不在行，可能还是按照以前的住宅模式来运营。“海南就是典型的案例，所以大部分旅游地产只是停留在概念上的旅游地产。”

　　除了经营管理上的混乱，近几年来，一些“借旅游之名圈地”的乱象也不少。

　　“一些原来做房地产的企业现在拿地越来越困难，而加上旅游的概念后，不仅拿地好拿，政府在政策上也可能给予一定的优惠。”田野咨询机构董事长文剑武介绍说，“我们很多所谓旅游地产项目，只有地产，没有环境、没有特色和良好的经营管理，这类项目仅仅是欧洲杯推荐化了妆的旅游地产，就是简单的房地产。”文剑武说。

　　“要着力纠正房地产侵占旅游度假区用地的现象，使旅游度假区名副其实，对不符合相关标准的，要坚决给予摘牌处理。”5月17日，在山东省重点旅游项目建设工作座谈会上，山东省旅游局局长于冲表示。

　　据悉，为破解旅游用地屡屡“变性”问题，山东省发展和改革委、国土资源厅、旅游局将联合监督旅游项目用地开发，山东省发展和改革委将出台《旅游用地指导方案》，由国土资源厅、旅游局配合执行，以使旅游用地“名副其实”。

　　在该次会议上，于冲表示，为了推动山东省旅游业发展，今年省旅游局将积极落实省市两级部门会商制度，联合职能部门推动重点项目落地。其中，将重点与国土部门合作，研究解决重点旅游度假区和作为旅游基础设施的度假酒店集群用地。

　　而针对山东省各市的 欧洲杯分析 旅游用地难问题，山东省国土资源厅副厅长宇向东提出，每个市要搞好旅游项目规划设计，并与总体规划进行融合，确定旅游用地规划后，与国土资源部门衔接，尽快把重点旅游发展用地纳入土地利用总体规划数据库中来，以便适当安排。

　　为破解用地难，山东省或将会尝试旅游产业用地新方式：征租结合、只转不征、只征不转、既征又转用地方式。也将允许农民将农用地以转包、出租、股份合作等方式参与旅游项目开发经营。

　　“但旅游项目建设内容要符合国家的产业政策和供地政策，特别是旅游度假区的建设中，应避免国家禁止建设的别墅、高尔夫球场和高档旅游地产项目出现。”宇向东表示。

　　更关键的是要完善旅游用地的土地一级开发制度，“这样做的目的主要是旅游用地土地一级开发商处于不确定的风险之中，因此这些开发商往往会提前在合约中设置各种条款，以获得二级土地开发的主动权，有些条款甚至要求有权更改片区规划，比如在度假区开发中，会设置别墅、商业住宅等项目开发要求。”山东省发展和改革委一位官员向记者透露。