小产权房怎么办？

　　2月21日，国土资源部召开通气会表示，今年将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。

　　此前，“小产权房”等违法用地不允许确权发证，也不受法律保护。上海同策咨询研究中心总监张宏伟接受记者采访时曾表示，试点清理“小产权房”大致有两个办法，除了出台新政策允许“小产权房”交钱“转正”外，政府也可能会出资购买一些，冲抵保障性住房的建设任务，继而“转正”。

　　记者也从山东省国土资源厅办公室了解到，目前地方土地部门还没有接到通知，暂未有相关工作安排。“小产权房”何去何从成为一个待解的谜。

　　“定罪”小产权

　　李景升一口气读完了阎连科的《北京最后的纪念》。

　　2008年，阎连科倾尽毕生积蓄在北京购买了711号园，度过了三年世外桃源般的生活，作家说：“这是我一生最奢靡的诗栖生活。”

　　阎连科和他的邻居们，大多是人们眼中的中产阶级——医生，金融家，退休政府官员——有过一个古典的田园想象：抓一把做豆浆的黄豆喂野麻雀，吃自己种植的苦涩的芹菜。

　　他们从未想过拆迁会发生在他们身上。

　　2011年底，711号园被强拆，阎连科虽然提出一系列质疑，却被“小产权”三个字定了罪。丰台区花乡相关负责人证实该小区用地系集体用地，开发商以园艺爱好者俱乐部和种植园的名义出售，已责令停止，其他的违建也将陆续拆除整治。对于阎连科对拆迁费“一刀切”的质疑，相关人员则解释，由于拆的是违法建筑，无法套用拆迁办法中的面积计算标准。

　　在书的结尾处，阎连科用最浪漫的笔触勾勒了这次拆迁的结局：“在所有园里的居民都为房舍的赔偿而以死抗争并最后妥协时，我在他们的队伍中，向拆迁队提出了一个过分而可笑的要求：你们可以少赔我家一些钱，但不能伤了我家一棵树。”

　　读完著作的李景升一直处于一种奇怪的状态。他隐隐担心这将会变成自己的经历：2008年他用26万元买下了这套三室两厅的小产权房，如今同一户型的标价已经涨到40多万元。“购房手续”一直被当做明瓷保存着：一张附有律师见证书的“合作建房协议书”，协议书中写明了房子的售价和交房标准，但并没有关于产权方面的注解。几年来，李景升们则被每一次关于小产权房的讨论和新闻骚扰着，这期间，孩子从幼儿园升到了小学。

　　非官方数据显示，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。据北京天则经济研究所所长盛洪测算，如果按人均30平方米计算，66亿平方米的小产权房面积能住下2.2亿人，相当于当年城市人口的37%。

　　在李景升看来，这些小产权房是结核病人脸颊上那一抹潮红，不了解底细的人看不出什么毛病，实际上它掩盖着在内里的病结所在：没有房产证，即使每一面墙壁每一样家具上都写着你的名字，却不能宣布你的所有权。瞧，阎连科不就是样本?

　　最近李景升大肆看房，两个月来，关于小产权房的处理问题被连续提起，他坐不住了，正好目前房价也有所下降，索性换了吧。不过，小产权也是有其积极意义的，如果贷款，李景升可以享受首套房利率。

　　小产权开发商：高利贷的大客户

　　一般来讲，开发小产权房的村委分为胆子大和胆子不大两类。胆子不大的在最初的小产权开发热过去后便金盆洗手，另一类胆子大的则继续挑战着政府不紧不慢的政策推进。何宝柱显然属于前一种。

　　小产权房的黄金期是2005年到2007年，那时候何宝柱是村委成员，村委开发的房子便建在村头缓坡上，前前后后被绿树包围着。按村人的看法，这样的房子阴气重，可城里来看房的却喜欢这里的“清幽”。这个词曾经让何宝柱纠结很久，一座房子不追求热闹却要环境清幽，这是思想有问题。说归说，他可着城里人的心造房子，还带着点乡人的实诚劲儿，房子质量没得挑。

　　其实，自那以后做小产权房成了当地人创收的方式之一。邻村村委给村民盖了房，有门道的村民就卖给了贪图安静的城里人;也有外地开发商来跟村委商量买地，自己在上面盖房子并向外销售，村委则坐收地款。

　　这几年水泥、钢材样样涨价，建这样一幢房子，包工包料每平方米至少要1000元，开发一幢楼要上千万资产。何宝柱盘算一下，退回家享清福去了。

　　但是其他乡人的疯狂还在继续，一直到2011年底，小产权房还在南部山区宝柱的家乡周围冒出来。可是最让宝柱替他们捏把汗的是“高利贷”。

　　由于小产权房没有产权证，银行贷款无望，所以民间借贷成为开发商的融资渠道。“关系很熟的话，月息可以谈到两三个点，一般行情是月息四五个点。”据了解，小产权房一般采用“集体集资”和民间借贷两种形式融资。前者主要是发动十个八个“老乡”，每人出点“份子钱”，而后者就是通常所说的“贵利”。大部分小产权房发展商起步期由于资金需求量巨大，往往逃不脱“贵利”这条路。

　　何宝柱举了个例子，以月息4个点的“市价”计算，假设小产权房发展商借款1000万元，一个月的利息就要40万元。“所以小产权房售价不太贵，不止因为没有产权证，更重要的是资金回笼压力大。”据说当地一座很出名的建筑是以村委会名义发售的小产权房，使用期70年。“两块地皮都很大，启动资金就近千万，建成后，投资方与村委会按八二分成。”

　　“万一政策紧或给查住了，这辈子就算完了。”可是这话宝柱给很多人说过很多遍，听进去的太少。

　　小产权房应该几刀切?

　　日前北京昌平小产权“四合院”卖出5000万元的新闻引起关注，国土资源部有关负责人表示，已责成相关部门对“天价”小产权房进行查处，并重申“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护;城镇居民不可以购买“小产权房”;对“小产权房”违法用地不予确权登记发证。这位负责人还表示，今年国土资源部将选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展“小产权房”的试点清理工作，为启动全面清理“小产权房”做好制度和政策准备。

　　在这个问题上，全国的地产人似乎都态度暧昧模棱两可，都说“小产权房不应该一刀切”。地产大嘴任志强认为小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。

　　近日，《齐鲁周刊》记者致电济南市国土资源局，工作人员表示济南市一直在对小产权房项目的具体情况进行全面调查摸底，包括其分布情况、数量多少、购买人群等。有关处理政策要在接到国家有关通知后，在分析调查数据的基础上与相关部门沟通后才能确定。

　　山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议，确定一个时段，允许之前开发的“小产权房”在当地农村办理预登记，对之后开发的则从重处罚。而对于在原建设用地上开发的小产权房，也可依据一定程度办理城镇房产土地登记，分类对待。已经购买小产权房的，可核准购房人身份，参照城镇经济适用房、限价房等政策，将这类小产权房转为社会保障住房，供自住使用，限期内不得上市;对符合土地利用规划尚未出售的小产权房，可考虑由政府按成本价回购，作为保障房源。