小产权房的新机会？

　　日前，国土资源部宣布今年将对北京等“小产权房”问题突出的城市开展试点清理。同时，北京市也已出现首例对监管不力的国土资源系统官员追究刑责的案件。

　　在济南，也存在着很多“小产权房”，而且已存在多年，目前具体是怎样一个情况，又将如何整治，小产权房能否得到“转正”的机会?近日，《齐鲁周刊》记者对其进行了采访。

　　小产权背后的灰色地带

　　每年总有一段时间，李建平将母亲和孩子送到位于济南南部山区的别墅去。别墅建在锦绣川河滩上，背后依傍着一座种满果树的大山，细究起来，风水还不错。与其他主打欧美风的别墅相比，李建平这座别墅既没有红屋顶，也没有手工贴墙，三百平，双层，外观简单极了。好在院子极大，树起一圈篱笆，种些家里人喜欢的瓜果，养一条大狗。李建平跟当地农民商量好，移植来两棵杏树，春来红杏吐蕊，秋来金果累累——就这么慢慢把个不常住的家做得有声有色。

　　这座别墅，是2008年李建平花80万买下来的，当然，是“小产权”。说实话，李建平当时根本没将产权的问题考虑在内，济南南部山区著名的锦绣川、锦阳川、锦云川三条河流的河滩上到处是类似的小产权别墅，跟李建平比邻的就是济南当地某国企的高管。

　　他们的购买手续也极其简单，房子所属村委或大队开张证明，卡个章，这就算办妥了。李建平至今记得当时经手的大队书记说：“都是自己的工程，质量放心，结实。”事实证明这位书记果然“掏心掏肺”：李建平的装修工程队发现，有些大产权房里打钉子“噌”就钻进去，可是这里要费事儿得多。换个门框，结实的几个人才能搞定。

　　慢慢地，李建平将这里当成了真正的“别业”，孩子暑假、父母闷了、自己抑郁了，都往这里跑。公司的事儿搁一边，在这儿住上几天，空气、水果都提高了生活质素。

　　南部山区的小产权房分为两种类型：一种是村委为村民建的，村民可以向外出售;另外一种是开发商向村委买地，然后自己在上面盖房子并向外销售。

　　在小产权房的买与卖中活跃着各类角色。炒房客、买不起商品房的刚需、租房者、农民个人等。“从这些年的市场情况来看，小产权房的购买者主要有两类需求：一是自住型需求，一是投资性需求。”一位小产权中介从业者说 皇冠开户，其中投资性需求占到三分之二。据其介绍，2005年到2007年，小产权房市场进入了“黄金三年”，“2005年的时候，一位投资者买了3套小产权房，当时单价不到900元，到2007年，就涨到了4000多元”。

　　不止于此，许多后来的小产权购房者甚至发现自己的房东竟然是来自外省的投资客。近10年，小产权房在完全封闭的状态下已自发形成一套完整的“地下”市场链条。这条客观存在的灰色地带，自2003年开始，屡被提及，却从未真正触及。

　　96个村的“低价房”

　　与李建平的“别墅”不同，张震一家将目前这套小产权房当成安身立命的居所，位置稍微有些偏僻，所幸交通方便。在张震居住的这一区域不乏小产权房。它们也有华丽的名称，如华庭、水岸名邸、半山豪宅等，且多分布在二环路附近，段店、大饮马、二环南路、小清河等是热门地段。据《齐鲁周刊》记者走访调查发现，东郊机场附近有福源名居，王舍人有东城苏苑，西部有杨庄西区，北部有泺口花园、河畔景苑、燕鲁花园，南部仲宫地区则林立着仲景花园、秀景台和山水城等一众小产权房。

　　据了解，2005年前后，济南市建委对全市的违法旧村改造项目进行过统计。经核实，全市有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。已查证落实参与旧村改造的房地产企业有25家，施工企业有176家，建筑设计单位有51家，单位集团购买的有13家。

　　国土部即将对小产权房动刀的消息让小产权房市场开始出现波动，尽管各地没有就如何处置小产权房最终表态，但部分小产权房已开始放低“身价”。

　　在青岛，小产权房价格发生变化。“一年前，姜戈庄上世纪90年代的小产权房，单价在7500元到8000元之间，现在的挂牌单价在6500元到7500元之间。”城阳华城路北小区一处精装小产权房，90平方米，挂牌价35万元;城阳流亭街道一处82平方米的小产权房，报价30万元。据代理经纪人介绍，这些房源议价空间在2万元左右，价格均有所下降。

　　济南也一样。位于历山北路的盖佳花园70平米的房源总价只售近30万元。问及产权和风险问题，销售人员让记者不用担心：“这里一大片小产权房，本地人很多，前期开发的楼盘已经卖完了。这么多小产权房，国家管不住。再说开发商既然敢新建，说明市场和政策都很平稳，他们也不会冒险的。”当记者说国家已经拆了一部分小产权房时，工作人员解释说“国家整治的是违章建筑，这里的房子不违章，没有任何问题和风险。”不过这位经纪人表示，尽管咨询小产权房的人依然很多，但买的人明显少了。

　　小产权应怎样“转正”?

　　“一直担心的事终于要有结果了，可也有点担心房子拿不到房产证。”得知国土部将选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理的消息后，张震仍然喜忧参半。张震极为关心，小产权房处理试点会选在哪些城市，以何种方式处理。

　　今年2月16日“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说，“目前还没有完整统计全国小产权房的数据”。然而非官方数据显示，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。据北京天则经济研究所所长盛洪测算，如果按人均30平方米计算，66亿平方米的小产权房面积能住下2.2亿人，相当于当年城市人口的37%;如果考虑到小产权房多是低收入迁徙工人和刚毕业的大学生居住，人均面积较低——比如20平方米，则可住下3.3亿人，相当于当年城市人口的56%。几乎可以完全解决全国城市的住房问题。

　　目前业内议论较多的一个案例是，南京小产权房七彩星城项目，开发商补交了一个多亿土地款后转正。此即意味着业主的小产权房变身为商品房。据当地媒体报道，该小产权房项目转正后，业主每套至少可赚六七十万元。

　　不过，南京市的这一处理方式遭到了部分业界人士的质疑。国土部2011年4月曾规定，已经建好或者售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。

　　REICO工作室认为，小产权房的处理应坚持公平正义、同地同权同价、疏导结合等原则。他们建议，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，不应强制拆除。其他如果不存在安全问题，也不宜简单一拆了之。而对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织开发出相同数量、质量的耕地;二是没收部分小产权房，作为保障性住房。

　　其实，关于小产权房拆迁济南早有样本。

　　2010年因西客站规划而被拆除的金星小区全部是小产权，当时的搬迁补偿方案：搬迁者可以选择按比例折算房屋面积置换，也可以选择货币补偿。安置房的地点是“经规划许可，手续齐全的腊山片区世纪中华城二期多层住宅”，与济南陆军学院两两相望。这里曾经作为济南首个经适房项目正式发售，二期变身为京沪高铁济南西客站拆迁安置房。而货币补偿办法，则是以原住房面积按照95%比例折算后乘以安置房同楼层成本价为货币补偿标准。“明白纸”亦注明了安置房各楼层成本价，这是当地经济适用房的价格。按照这一标准，购买小产权房的业主可以通过拆迁置换的方式，拥有一套“产权房”。但最后一行还特别注明：原住房的装修费不予补偿。

　　为了加快搬迁速度，搬迁补助标准也做出了相关规定，按时交房的，按原住房建筑面积给予20元/m2的一次性搬迁补助费。过渡安置期内，按原住房建筑面积给予8元/m2的过渡安置费，每月过渡安置费不足500元的，按照500元发放。规定中还提出，在规定时间内签订协议完成搬迁的，奖励10000元，每延期一天，扣1000元，直到扣完为止。

　　山东大学经济学院副院长李铁岗反对小产权房的合法化，但他认为可以探索一个方向，把部分合适的小产权房转化成公租房或廉租房，通过这种形式满足一些中低收入家庭的住房问题。

　　济南市房管部门有关工作人员表示，“每个城市有每个城市的特点，目前济南的公租房来源主要是政府集中建设，现在也鼓励一些社会力量参与建设。济南是否会探索集体土地上建公租房，还有待研究。”

　　■链接国家“严打”小产权房大事记

　　2008年1月，国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。

　　2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

　　2009年9月1日，国土部下发通知，再次叫停小产权房。

　　2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。

　　2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。

　　2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作。