济南小产权房进退维谷

　　一段时间以来，国家相关部门频频表态要对小产权房进行清理整治。近日，又有消息称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院。

　　如此背景下，进退维谷的小产权房的命运将会发生怎样的变化?小产权房将以怎样的姿态留下或者退出?国家、购房者利益、农民分享土地增值的权利该如何平衡?

　　小产权房：冷却的交易热情

　　搬到新家的第一天，坐在客厅里喝茶的袁和平终于获得了暂时的平静。

　　袁和平的新家在华信路，走出院子转个弯就是银座华信店。2005年，房主买下想给孩子做新房，后来因为某些原因空置七年，算起来还是新房呢。现在因生意周转房主低价出手，120平的三居室只要70万，每平方米单价不到六千。要知道，周围的二手房价也早已达到八千以上。一刹那，袁和平几乎听到站在身边妻子的心动声。

　　唯一的遗憾是小产权，不能贷款，款项须一次性付清。而且双方只能办理转让协议。

　　对方一再保证安全问题：“您放心，这院子里四栋楼，都是本地机关宿舍，好几个单位的领导也在这里住了七八年，他们会拆自己的房子?”

　　“也对。”袁和平拍了板。

　　然而，袁和平没想到的是，在轻松办理转让协议后却有一大堆的“不轻松”。由于前房主空置七年，水暖管道需要重新维修维护。物业费也欠了七年，按照每平方米0.35元计算，仅物业费就需缴纳两千多元。另外，供暖虽然一直没用，但每年需要缴纳30%的占道费，按照每平方米7.8元计算，七年就是3667.6元;同时还有房屋维修基金1658.3元。去物业公司改名换姓，又是一笔不大不小的费用。

　　说起来，钱还在其次，关键是内心的焦虑。

　　尽管对方再三保证，袁和平还是担心房产证的问题：“总感觉房子不是自己的，保不齐哪天有关部门做个规划，就归了公。”思量再三，袁和平没敢将自己原有的小户型出售，只是做了个质押贷款，“就算有万一，至少我有个地方去。”

　　其实，袁和平新家周围有为数不少的小产权房。在辛祝路一家房产中介，经纪人高红霞将手中的房源指给记者看，其中就有一部分小产权房。高红霞告诉记者，以前的小产权二手房卖得不错，每个月都会有一两单，旁边祝甸路上的西周小区旧村改造房的二手房价格能达到每平方米5000元，比正规楼盘少了50%。然而现在许多人一听没有房产证大都做其他选择。“政策一紧，买房的都有所顾虑。”

　　今年二月底，国土部负责人再次表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房，对小产权房开战一时成为舆论关注焦点。

　　小产权房的市场地位从未得到政策承认。除了国家层面的一再重申，地方政府对小产权房也始终保持一种政策高压态势。近期国家相关部门频频表态要对小产权房进行清理整治，使一些原先属意小产权房的购房者心里有所“顾忌”。近日，又有消息称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院。在小产权房命运可能发生重大变化的背景下，购房者态度更趋谨慎。

　　在买之前想好怎么卖

　　然而，一个客观存在的事实是，小产权房在各大城市周边普遍存在，尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计全国小产权房的数据，但全国工商联房地产商会发布的数据显示：1995到2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。

　　在2007年野楼盘大整治运动中，济南一家楼市调查公司接受客户委托，对济南市东部和北部小产权房进行了一次调查。调查结束后形成的报告显示，北绕城高速(即济青高速)沿线区域，调查期间样本项目有17个之多，规模约为170万平方米，主要集中在将军路至济泺路之间，均价在1800-2400元/平方米。东二环及经十路区域，调查期间项目区域规模约115万平方米，均价范围为2200-3000元/平方米，该区域项目主要分布在东二环沿线周边，因为这一区域作为政府重点规划区域，旧村改造性项目较少，但有政府单位集资建房现象。据调查，这些小产权房的价格到现在大都翻了一番。

　　调查报告称，调查期间，济南有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，一千多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。

　　另一方面，虽然按照国家政策，小产权房不允许上市交易，但在南部山区、历城区靠近章丘一带，天桥区北园附近等小产权房集中的区域，小产权房的私下交易大量存在。记者留意到，在段店立交桥往南的路段上，小产权房买卖的野广告随处可见，甚至路边一些临时搭建的活动板房都挂着房屋中介的招牌，据了解，这些小房屋中介交易的基本上都是小产权房。

　　这些小产权房销售人员基本不忌讳提到“小产权”，只是委婉地说“能不能办(房产)证，要看以后的政策”。而他们也有打动购房者的技巧。在位于段店立交桥南的一家小产权房屋中介，负责人给记者算了一笔账：“这个小区现在才卖3300元/平米，如果要是有证至少要卖到7000元”，而且现在购买一个平方还能优惠100元;另外，“小区北面就是规划中的刘长山西延长线，一直通到园博园”，而道路修通之后小区的房子肯定要升值。

　　“会不会被拆?”

　　“段店立交往南成片的小区就没几个有证的，全都是小产权，几百栋楼该有了，最大一个小区38栋高楼，有的都住了好多年了，这么多人怎么办?”一位楼盘销售负责人说，目前济南小产权房要占在售房子的1/3，甚至还要多，“这么大面积，能拆得完吗”?

　　当然，这位负责人也承认小产权有被拆的可能，所以他认为买小产权房要买建成的，搬进来就能住。“小产权房一套二三十万，这个钱只够在市区有证房子的首付，反正都是自住。即便不想要了，这么便宜，很容易就卖掉了，还能赚个差价。”

　　小产权的自由之路

　　其实，在某种程度上讲，小产权房目前进退维谷的状况主要来自于价格优势的丧失。

　　花园路一线的小产权房在同类里算是位置最好的，这附近二手商品房的价格在七千元左右，然而二手小产权房的价格在4500元至5000元。“原来两者价格对半开，现在的价格差距已经不是太大了。”据一位房地产经纪人介绍，前两年一些小产权房销路不错，其价格也是上升迅速，使得其与同区域正规商品房的价格差距在缩小，这也让部分购房者对其关注度有所下降。

　　市场人士告诉记者，从济南一些区域的情况来看，部分小产权房原来是同区域商品房价格的一半，目前已经上升到了三分之二，购房者最看中的价格优势在减少。同时，许多购买小产权房的都是刚需客户，价格便宜时家人凑一凑就可以买一套，随着小产权房价格上涨，而且由于没证不能贷款，许多人从经济状况上来看也已经无法购买。

　　另一方面，全国由小产权房引起的纠纷越来越多，不得转让、不得买卖、户口迁移、孩子入学等诸多问题都得不到解决。这也让许多投资者望而却步。

　　山东师范大学房地产系教授徐红告诉记者，关于“小产权房”的话题已经讨论了很长的时间，这主要由于遗留问题太多，很多具有刚性需求的购房者由于拿不出足够的商品房款，只能瞄准小产权房;此外“法不责众”，在一定程度上助长了部分开发商的钻空“气焰”，这就导致国家有关部门一再出台打击小产权房的政策，成效也不大。

　　山东经济学院房地产研究所所长郭松海曾无数次明确地表明自己对“小产权房”的态度：“对待小产权房的问题，应合情合理合法地进行处理。小产权房的产生，有着多方面的原因。中国的小产权房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人赶走，肯定是不现实的。房屋产权无所谓‘大小’之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性。”

　　在处理小产权房的问题上，郭教授对《齐鲁周刊》记者说，“对于在农村建设用地上开发的小产权房理应分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等。”

　　郭松海指出“对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批。对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。所谓小产权房，是特殊时期出现的特殊社会经济现象，在对待小产权房的问题上，牵扯到各方面的情况，加上小产权房的存量也很大，仅靠单一部门的执行能力是不够的，需要多个部门共同执行。”