限购令催火小产权房

　　在中国，有关“房子”的新闻总能触动公众敏感的神经。

　　１３２平米三室两厅的房子仅售５８万、９４平米两室两厅房子仅售３９万、１２２平米三室两厅房子总价为５１．８万……省城限购令实施一个月来，商品房市场出现了几年来最大的“异动潮”，但出乎意料的是，小产权房价格却依然坚挺，甚至还出现了不小的涨幅。相对于济南每平米７２００元的住宅均价及中心区域每平米早已过万的高房价，不受限购政策影响的小产权房再一次引起许多购房者的关注。

一套商品房的价格能买三套小产权

　　思量再三，葛元还是决定出手。

　　葛元选定的楼盘位于二环南路，背靠南部山区，交通便利，唯一值得商榷的，无非是其小产权房的身份。葛元在省城某事业单位工作数年，拥有一套两室一厅的房子，一家三口也算宽敞。但考虑到家乡父母年事已高，便想将老人接到济南，如此一来，原来８０平米的房子顿时变得拥挤。“有心换套大房子，无奈出台了限购令。所以决定买一套小产权房。既可以安排老人，房子也有升值的可能。”

　　在考察的过程中，葛元发现盯准小产权房的大有人在。

　　“济南大学附近的小产权房每平米价格在４２００元左右，比年前高出４００元。据中介说，总共３９栋楼的小区现在只剩１９号和２９号两栋楼没卖完，入住率达９５％左右。这个小区过两天所有楼房封顶、交房之后还可能会涨价。”

　　葛元最终选择了二环南路某小区单价最高的房源，“一套６０平方米的小户型总价不到２５万”，而距离此处不超过一公里的“正规军”领秀城却已经达到每平方米８８００元的“高标准”。计算下来，一套正规商品房能够买三套小产权房了。

　　据了解，省城限购令实施一个月来，商品房市场出现了几年来最大的“异动潮”，但是出乎意料的是，小产权房价格却依然坚挺，甚至还出现了不小的涨幅。同样，二手房市场也出现了“大户型卖不动、小户型影响小、小产权变热火”的现象。洪家楼附近的一家中介公司的工作人员告诉《齐鲁周刊》记者，自３月份至今，成交的几乎都是小产权房，今年春节过后均价每平米涨了近千元。

　　“目前限购令背景下出现小产权房逆势上涨的情况比较正常。限购令将改善性需求一刀抹杀，这部分有需要的客户在购买正规商品房无望的情况下，只能选择户型、面积符合要求的小产权房。”济南房产评论人于清对《齐鲁周刊》记者介绍，“再者，小产权合理转正有了预期。尽管政府对小产权认定为非法，但从各地实际情况来看，小产权面积过大涉及的人群较广，因而必须妥善处理。从济南来看，部分小产权房通过旧改、新区建设等方式，正合理合法转正，因此在限购背景下，小产权房销售较旺盛。”

　　
小产权房济南分布图

　　在济南，无论是路边的墙体广告，还是汽车雨刷器上塞满的广告纸，“小产权房”一直如影随形。它们也有华丽的名称，如华庭、水岸名邸、半山豪宅等，且多分布在二环路附近，段店、大饮马、二环南路、小清河等是热门地段。据《齐鲁周刊》记者走访调查发现，东郊机场附近有福源名居，王舍人有东城苏苑，西部有杨庄西区，北部有泺口花园、河畔景苑、燕鲁花园，南部仲宫地区则林立着仲景花园、秀景台和山水城等一众小产权房。

　　记者注意到，在搜房、焦点等门户网站上已经查不到小产权房的页面，有些项目只残留了部分论坛记录，楼盘介绍都已经被删掉。但在赶集、５８同城等二手交易网站，还能查到大量小产权房的交易信息，这些房源往往由中介代理销售的，而且近期已经成为中介最主要的业绩增长点。

　　在洪家楼附近一家连锁中介加盟店中，工作人员极力推荐小产权房源，虽然小产权房只有集体房产证，没有个人房产证，但“价格便宜”这个杀手锏弥补了其先天不足。“交易时双方和中介公司要签署三方合同，出售方将持有的原房屋协议‘过户’给购买方，不需要去房管部门办理手续，交易时须一次性付款。”工作人员介绍说，这种房子大多是子女买给老人住的或自住的，一般不会有什么风险，如果出现房屋纠纷就以合同来制约，现在这种小产权房卖得不错。再者，限购政策使外地人买房的门槛提高了不少，这些被限群体把目光转向小产权房。”

　　其实，国家对小产权房的态度已经非常明确，农村集体用地不能建小产权房。小产权房不符合国家现行法律规定，更不受法律保护。国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖曾明确表示小产权房将不会合法化。同样，济南１２３４８法律服务专线工作人员也表示，法律并未对小产权房销售进行界定，中介挂牌出售“小产权房”行为同样不受法律保护。

　　然而，目前在售的小产权房似乎并不担心这些。盖佳花园位于历山北路北段，记者在附近中介了解到，这里７０平米的房源总价只有３２万元。问及产权和风险问题，销售人员让记者不用担心：“这里一大片小产权房，本地人很多，前期开发的楼盘已经卖完了。这么多小产权房，国家管不住。再说开发商既然敢新建，说明市场和政策都很平稳，他们也不会冒险的。”当记者说国家已经拆了一部分小产权房时，工作人员解释说“国家整治的是违章建筑，这里的房子不违章，没有任何问题和风险。”

“就算拆迁，也肯定赔不了”

　　位于槐荫区西市场附近的红园小区算是相当成熟的小产权社区，这里已建起３０余栋楼，目前楼房售罄，却是二手房市场炙手可热的资源。

　　李洪喜在这里住了５年。买房的时候小区价格只有１０００元／平方米，现在早已翻番。像许多业主一样，李洪喜倒是豁达得很：“就算拆迁，也会有拆迁补偿吧，就是比别的房子少补点，应该也不用担心，肯定赔不了。”

　　其实，李洪喜的豁达倒是有据可循。

　　去年西客站建设拆迁工程启动，小饮马附近的一个小产权社区也在拆迁范围，当时拆迁部门给出的补偿措施是“按照一定比例补偿相应的具备产权的房屋”或者“给予不低于房价的货币补偿”，这种补偿政策保障了业主的基本利益，同时，也助长了其他小产权购买者的“赔不了”心态。

　　近日，《齐鲁周刊》记者致电济南市国土资源局，工作人员表示济南市正在对小产权房项目的具体情况进行全面调查摸底，包括其分布情况、数量多少、购买人群等。目前，一切小产权房均应处于停工停售的状态，至于今后如何处置，尚无明确规定。有关处理政策要在接到国家有关通知后，在分析调查数据的基础上与相关部门沟通后才能确定。

　　 “小产权房不能一刀切，对于部分低收入人群来说，小产权房解决了他们的住房问题，小产权房是特殊时期的特殊产物，因此应该确定一个时段。”山东经济学院教授郭松海认为对于符合城市规划、土地规划，在集体建设用地和宅基地上建设的项目，如果属于一般住宅，可以纳入住房保障体系，通过补办手续、补缴税费等合法化，但不商品化。而对于那些占用耕地的，或者在集体建设用地上建设高档住宅、别墅的，应该进行处罚。

　　“购买小产权房所签订的合同就是个‘君子协定’，并不具备法律效力，这样的交易不会产生物权变更的效果，购买者无法取得房屋所有权。“山东齐鲁律师事务所律师陈瑞福提醒，这样的交易很可能产生一房二卖现象，购房者的权益很难得到保护。”