解读济南房产“逆市”上涨
面临政策重重打压，10月及后面数月楼市走向备受各界关注。“银十”已经结束，济南新建商品住宅成交量呈现出爆发性增长，10月成交量创调控以来最大月成交量已成定局。让人始料未及的成交数据，引发了各方对成交暴涨原因、楼市及房价后续走向的诸多猜想。
新政后的“买房运动会”
老张没有想到，给儿子买婚房的那天，他参加了一场“运动会”。
10月初，尚品清河二期朗润园开盘，老张早早的来到售楼中心，还是被眼前的景象吓了一跳。路的两边都停满了车，楼里楼外、楼上楼下全是人，“最少也有2000来人”，老张回忆说。而接下来的选房、签订认购合同，对五十多岁的老张来说无异于参加了场“运动会”，“我楼上楼下的跑了四趟才签了合同，往往是等我选好了户型到二楼签合同时，房子已经被别人先买走了，到后来选好了户型，我是一路小跑到二楼去签下合同。”
在天桥区住了五十多年的老张，最近一两年一直为儿子的婚房愁着。“东边和南边的房子我们买不起，再说也想让儿子住的离自己近些，目前来看，尚品清河项目是天桥区最高档的楼盘了，我去看过他们开放的园林示范区，很震撼，小区园林景观很漂亮，价格也在我们能接受的范围内，比起济南其他万元楼盘每平米要便宜三千多。”老张告诉记者，很早就开始关注尚品清河新推项目，但没想到和他一样“惦记”的人这么多。
“开盘那天，我们原本是想推400套的，结果完全满足不了需求，从400套加推到500套、600套，最后又加推了一个单元，成交量在630套左右，可以说我们能推的房源全推了。”北大资源集团助理总裁王焕新告诉《齐鲁周刊》记者，尚品清河是北大资源进驻山东的第一个项目，集团从质量、物业、配套等各方面都提出了很高的要求，要在区域里树立一个标杆。
据王焕新介绍，尚品清河项目是小清河沿岸改造后实质性开发并最早实现销售的楼盘。项目签约北大幼教中心，从教学模式、教学观念到师资力量引入北大教育产业，购房者很看重这一点；另外，集团在前期对区域市场客户进行了深度的调研，在户型设计上，90平米—110平米的两居室占70%左右，满足大部分刚需购房者的要求；细节上也做足了“功夫”，在1300米长的铁路沿线建了8米高的挡墙，同时在沿线的每套房子安装了新风系统，在不开窗的情况下也能保证室内空气的对流。
“除了自身项目品牌的优势，我们今年夏天组织业主子女参加北大夏令营活动，参观北大校园、科技馆等，通过这一系列的活动，不断的有老业主介绍新业主，客户对项目的认同率、忠诚度都很高。”
王焕新表示，对尚品清河这样性价比高的楼盘，“二次调控”影响不大，购房者中以天桥区市民为主，购房者有强烈的改善居住环境的需求。
观望期为何爆发在10月？
回望“新国五条”出台后的这个月，济南楼市成交量在新政出台后的第一周不温不火，然而就在媒体纷纷报道新政出台成交量下跌时，各大楼盘新推项目开始销售火爆。
记者从市建委透明售房网了解到，从日成交量看，济南新建住宅成交量在10月下半月走出了一波逆势上涨的行情。10月第三周15日至21日成交576套，第四周22日至30日成交958套。值得一提的是，从10月25日起，成交量连续4天在100套以上：25日为107套、26日157套、27日135套，28日227套的成交量更是创下4月楼市调控以来最大日成交量。
从月成交量来看，4月济南新建商品住宅成交1089套，5月1679套，6月1274套，7月1770套，8月1625套，9月1672套；10月已成交近2100套，创新政调控以来的最大月成交量。
“上周六，我参加银座中心公寓5号楼的开盘仪式，LOFT型公寓，均价14000元/平方米，推出的180套房源当日就成交了169套，销售率高达95%。”山房网总经理赵鲁梁向《齐鲁周刊》记者分析认为，在二次调控背景下，济南10月新推的一些楼盘如此热销也是正常现象，一些大品牌、大项目以及项目拥有的区位优势得到购房者的认可。
另外，观望期的爆发点也是成交量大幅上涨的重要因素。赵鲁梁分析认为，一年里有两个购房时点很重要，一是4月份、5月份，但由于今年4月份新政刚出台，各方观望情绪比较浓厚，不仅购房者在观望，开发商也在观望，新推楼盘的数量也不是很多，成交量一度比较低；另一个节点就是9月—12月，在4月新政出台后，济南房价一直在稳步上升，9月底，“新国五条”出台后，济南房价亦是处于上升的状态，购房者在经过近半年的观望后，观望期达到一个爆发点，加之开发商在10月集中推出新楼盘，10月创下新政调控以来最大月成交量也就不足为奇了。
另一位业内人士在分析楼市10月成交出现明显增幅时认为，10月份楼市供应量大幅增长也助推了成交量的大幅攀升。“以济南为例，10月份的前三个周，每周济南楼市都有新房入市，新开盘和加推房源的楼盘已经达到了17家，这些楼盘分布在济南的东、西、南、北和中部各个方向，其中也包括了一些郊区大盘，其中以东部楼盘最多。新增供应量较9月份同期增幅十分明显10月份济南楼市供应量增加幅度比9月份超过50%。”
新政消化需要过程
济南楼市在10月创下新政调控以来的最大月成交量之后，11月及后面几月的楼市走向备受各方关注。
记者近日对济南市区及近郊的几家楼盘进行了调查，售楼中心人员均表示暂时没有新开或者加推的计划。据悉，11月济南开盘销售的新盘数量比10月份下降了40%，仅有不到10个项目放出了可能开售的消息，且多数并未确定新盘均价和具体的优惠措施。
我市地产评论人姚海波接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，好的项目在10月单月最大成交量的基础上还会有一个不错的销量，房价短期内还是存在上涨的空间，“虽然新政之后还会有购房者抱有观望心态，CPI上涨也抑制了部分购房需求，但刚性需求还是不容忽视的。”
对济南楼市11月的走向，山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为，国家对楼市的调控会继续持续下去，不会放松。“房价的增长要同居民收入、国民经济增长协调起来，济南的房价存在结构上的问题，新推楼盘集中在每平米万元左右，供应中低收入的楼盘很少。当然，新政策的落实要有一个消化的过程，从目前的基调看，后续可能还会有更多的房产调控政策。”
此次新政中，住房城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
李铁岗认为这是“最厉害”的一招，因为政策能否有效果，关键是看执行。在国家前期出台相关政策后，不少地方也拿出了“行动”，出台了相应的政策，但在执行中存在不少问题，使得新政效果打了折扣。
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济南楼盘“逆市”排行榜
1、尚品清河二期朗润园
均价7200元/平米，开盘当日成交630套。
2、绿地新里卢浮公馆
均价8800元/平米，开盘至今成交近400套。
3、银座中心公寓
项目位于经十路、经七路、纬十二路交汇处，户型面积42－73平米，5号楼均价14000元/平米。10月30日开盘当天推出180套房源，成交169套，成交率达到95%。
4、鲁能领秀城中央公园
均价9000元/平米10月开盘推出200套房源，当日成交100多套。
5、名士豪庭
均价10000元/平米，10月中旬开盘推出108套房源，成交量接近60%。
6、火炬东第
均价6200元/平米。
7、保利大名湖
均价14000元/平米。
8、天鸿万象新天
最高价6300元/平方米，三次加推全部售罄。
9．保利花园
均价7300元/平方米。
10．海尔绿城全运村
均价13500元/平方米。
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