牛刀：中国房价是全球最大笑柄

　　一直以来，作为中国房地产最具影响力的独立评论家，中国地产营销实战派代表人物，牛刀游历广泛，著述颇丰，关于房地产的预测和言论更是拥趸无数。不久前李稻葵刚刚在某财富论坛上预测“在房价这件事上，10%下跌比30%的上涨引起更多社会问题。”牛刀便直言自己拒绝过多次此类论坛，而“中国房价是全球最大笑柄”。

　　谁都不能阻止房地产泡沫破灭

　　因为工作缘故，牛刀常奔波于北京、上海和深圳等城市，夜晚开车，在北京五环兜一圈，周边大量楼盘亮灯率不超过3成，上海更甚。牛刀直言这颇有些资本家的牛奶的味道，宁可倒掉，也不降竞彩网价卖给需要喝奶的人。大量的住宅宁可空置，也绝不降价卖给需要房子的人。

　　日前，李稻葵在某财富论坛上对房地产做出预测，“房价上涨不可能，那样是政府扇足球即时比分自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”

　　“这种财富论坛我今年接到过7场，尽管演讲费很高，但是全部拒绝。”牛刀的理由是，目前中国处在两极分化加剧时期，利益集团往往会请一些经济学家质疑目前的房价调控，并形成舆论干扰宏观调控。

　　牛刀列举了一件关于房地产泡沫的故事。上世纪日本楼市泡沫时期，现任世界银行副行长林毅夫的一个堂弟不管林毅夫怎样劝阻，执意花5亿日元在日本东京买了一个公寓，不到一年，公寓只卖了1亿日元，狂亏4亿日元。但是奇怪的是，牛刀今年二月去北海，北海上一轮烂尾楼还没有收拾好，这一轮又开始炒楼了。

　　牛刀认为金融的本质是少数人对多数人的财富绝杀：“当老太太都在炒股票时，股市连碰都不要碰了。道理反映在楼市里，就是当家家户户都买两、三套房的时候，房价泡沫肯定会破，谁也挡不住。”

　　牛刀预测这轮房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常识，未来五至十年，中国将浩浩荡荡的启动一轮刺激内需的浪潮。启动内需，几乎是刚刚闭幕的亚太经合组织会议的所有新兴国家的共识。

　　然而反观我们的内需，2007年的内需在宏观经济的三驾马车中稳占第一，高达43%，投资仅占比35%，三年后的2010年，内需占比急剧下降到28%，而投资占比高达51%。牛刀认为这种经济架构双色球预测不仅只是投资过热的问题，而是资产泡沫已经严重到无以复加的地步。

　　“我国内需占比较大的是政府消费，而不是城乡居民的消费。美国的政府消费是单列的，在整个消费中只占11%，中国的政府消费如果仅仅只算公务员，约占消费的30%，如果加上共和国的长子，也就是央企和国营企业及上市公司员工的消费，这个比重可能超过40%。整个城乡居民约12亿人口的消费比重只占60%。”因此，牛刀质疑我们还有什么内需可言?房价应该与城市居民收入状态相匹配，才有中国经济的健康运行，才有未来的内需。

　　房地产改革不是与虎谋皮，而是与狼共舞

　　几年前，万科董事长王石曾经一语惊人：万科超过20%利润不做。很多吹鼓手们纷纷惊呼，万科真好，有钱都不赚，超过20%利润就不做。

　　万科当时做的是面向白领阶层的四季花城和金色家园这样的普通住宅，等同于欧美的经济适用房，但是，其品质远差于欧美的经济适用房，甚至远远不如西班牙的经济适用房。他们的利润是多少，很少超过3%。如此相比，中国房地产的利润是欧美国家的7倍。

　　牛刀分析说，真正用于房价的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的许多地王，都是泡沫。土地成本约占房价的30%，如果地价的泡沫大于50%时，转嫁到房价上高达15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%约等于开发商的利润。剔除建筑成本、土地成本、基本利润和合理税费，泡沫的严重程度高达50%至60%之间。

　　在牛刀看来，无论现实多么残酷都不影响他提出建议，因为“这不是与虎谋皮，而是与狼共舞”。他分析，对普通城市居民居住的第一套普通住宅免于征收，第二套改善型的住宅适当征收，而对持有三套以上住宅的课以高额持有税，用这种办法促使市场增大供给，减少中国社会财富在不动产上的空置和浪费。国土部门要全力清理被开发商囤积起来的足球即时比分土地，重新规划，定出推盘时间表，对两年以上没有开发的住宅用地一律收回，重新推向市场。

　　另一方面，美国自2008年收国债放货币时，人民币贬值13%左右，在美国再次开始放国债收货币时，同样以这个幅度保持人民币的升值，绝对不能让人民币的汇率大幅波动。控制好人民币的汇率，也是维护中国本土不动产价值的一种方式，尽可能地实现不动产价值的理性回归，而不是一夜暴跌。

　　再者，牛刀认为应该在2009年房价上涨幅度最大的十几个城市，全面推出大规模的质优价廉的普通住宅，避免更多的普通居民在已经弱化的购买力上再去经受一遍高房价的盘剥。风险一旦来临，购买超出普通城市居民实际购买力几倍甚至十几倍的住宅的人，那是房价泡沫破灭最先受害的群体。而这一批人没有享受到经济的繁荣，却让他们最先受害，这是很不公平的。