叶檀：房地产仍是不可替代的内需品种

　　全球经济“寒冬十年”

　　一直以来，叶檀喜引用数据说话，在她看来，这是严谨态度的表现之一。近期，世界各地无数年中及第二季度数据公布。从数据和图表来看，环顾全球所有经济体，环顾几乎所有周期性行业，都处于下行过程当中。

　　“比如，日本机床销售十年来最低，这一敏感的产品销量如此之低，说明全球出口与制造业陷入了低谷。上游资源性行业持续下降，最典型的标志是在上涨了十年之久的中国煤炭价格急挫。”叶檀认为，下游制造企业低迷已经蔓延到上游资源行业与资源国家。

　　在如此情况下，金融业自然难以独善其身。叶檀认为，中国金融业将承受利率市场化的严峻考验，银行业的好日子在2011年到头，而现在投资者越来越谨慎，资金越来越难以寻觅。据清科研究中心近日发布的2012年上半年中国私募股权市场数据，上半年共募集完成71只可投资于中国内地的私募股权投资基金，募资金额共计52.14亿美元，同比下降77.1%，环比下降67.6%，降幅显著。

　　当然，即便一片凄惶中仍有好企业值得投资，仍有新兴行业蓄势待发。中国的非制造业采购经理人指数上升，说明商务活动依然处于活跃期，这与飞机制造公司的数据印证，波音公司今年第二季度交付的商业飞机数量为150架，高于上年同期的118架，主要受波音737飞机的交付数量增加推动。中国电子商务领域也有长足进展，围绕着电子商务的支付系统、物流系统、识别系统、安全系统将成为庞大的产业链。

　　另一方面，经济衰退下必然热门的天使投资与并购基金大行其道。美国杜克能源宣布，公司已完成了对ProgressEnergy的价值超过137亿美元的收购，合并后的公司成为全美最大电力生产商。在低迷的市场环境下，国内一些私募基金联手实业资本，把目光转向并购产业基金领域，在食品与医药等行业，并购案例越来越多。而在投机的盗贼离开后，真正的天使投资者浮出水面，着眼于内需的商务酒店、租车等行业继续得到投资，这些私募股权基金不再一味由IPO退出，而开始尝试其他退出渠道。

　　“世界总不像偏执的乐观主义者所设想的那么乐观，也不会像2012那么悲观，在危险丛生之时学会忍耐中的改革是最重要的。”叶檀解释说，中国有一些新兴行业正在成长，如果政府将寻租、税费的目光从传统行业转向新兴行业，将垄断的中移动等公司培植成电子支付行业的太上皇，借口培育私募股权基金，允许风险投资领域中小偷与盗贼横行，那么中国未来经济发展之路也就断送了。

　　商业地产将成泡沫重灾区

　　史上最严厉房地产调控政策实施一年有余，其间纠结开发商和购房者各有所感。但是叶檀认为直到现在，辨别政府房地产政策真伪的真正考验期才算来到。

　　“今年第三季度可能出现以下现象：土地出让金下降、地方财政紧张、部分房地产信托出现违约风险等等。住宅地产硬着陆风险存在，因此需要刚性需求与商业地产加以缓释。”

　　与叶檀的话相印证，今年上半年土地出让金收入明显降低，迄今为止没有寻找到可以代替房地产的内需品种。上半年全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期下降38%;京沪都已失去往日竞地胜景，一线城市仅广州成交量较去年同期增加13%。

　　“可以肯定的是，土地价格降幅越大的地区，政府面临的财政危机就越严重，不仅地方主要基建工程成为无源之水，一些地方甚至连公务员的薪酬发放都成了问题。”按照审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年全国共有1.84万亿元地方债务到期，其中大地方债务偿以土地作为质押品。一旦土地价格继续回落，地方投融资链条将发生断裂。”另一方面，叶檀认为金融与民间资金链条可能通过房地产信托发生断裂。不久前华澳信托起诉大连实德集团及其关联公司、实德集团董事长徐明的金融借款合同纠纷案便是近两年来房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案。“目前状况看，这也不会是唯一一起。”

　　据仲量联行发布的《2012中国零售地产市场投资展望》研究报告，中国内地2011年的零售地产投资交易额高达265亿元，零售地产占整个商业地产交易总额的30%，购物中心的投资还相当受市场欢迎，其投资交易额占比高达86%。伴随购物中心投资商铺，成为投资者新宠。

　　“多数投资者都把商铺当作住宅地产一样投资，等到商铺价格上升，就转手套现，忘记了租金回报率只有3%，忘记了商铺最终要靠出租之后每个月的营收额来定商铺价值的高低。然而，据数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。”

　　所以，叶檀认为中国的商业地产领域出现了越来越多的市梦率：“只要城市化，只要有轨道交通，商铺就向小商品城看齐，每平方米每月租金高达万元左右。离开商业发展环境的纯粹炒作，泡沫存续期比住宅地产更短。如果央行不再大规模发放货币，如果在二三线城市需要消费十五年的城市，资金去了其他地方，泡沫破灭的速度将会很快。

　　“鄂尔多斯等地就是前车之鉴。”叶檀说。

　　在叶檀看来，全球经济进入寒冬，我们必须抛弃幻想，直面经济下行与滞胀的长期可能。另一方面，迄今为止，“也还没有寻找到可以代替房地产的内需品种”。

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　　进口普拉多上半年销量出炉 一路领先再创新高

　　本刊讯 2012年已经过半，又到年中盘点时节。上半年，进口普拉多的销量依然保持稳定增长，1—6月销售逾万，在SUV市场整体快速增长的大环境中强劲上扬。

　　据悉，从1984年普拉多诞生算起，普拉多这匹继承了LAND CRUISER血统的野马已经走过近30年的历史，在170多个国家和地区创造了良好的销售业绩。近年来，中国对SUV的用车需求逐渐释放，使得中国市场SUV品类多样化。进口普拉多，血统纯正、油耗低、空间大、舒适静谧，因此赢得了大批消费者的青睐。 (唐洁薇)